อนาคตอันมืดมนของบริษัทพัฒนาที่ดินไทย

จากผลการสำรวจในช่วงกลางปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า 10 บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือครองส่วนแบ่งตลาด (จากการเปิดตัวหน่วยขายใหม่ๆ ในครึ่งแรกของปี 2567) สูงสุดถึง 62% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล นับว่ามีขนาดใหญ่มากถึงเกือบหนึ่งในสามของทั้งตลาด

ขณะที่ในแง่จำนวนหน่วย 10 บริษัทแรกที่ใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 53% ของทั้งหมด ส่วนบริษัทที่เป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม คาดว่าจะมีสัดส่วนเพียง 15% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมด ถ้าหมายรวมทั้งปี มูลค่าการพัฒนาของบริษัทมหาชน 10 แห่งแรก จะมีมูลค่ารวมกันประมาณ 262,802 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามีขนาดใหญ่มากจริงๆ

แต่หากเทียบกับบริษัทพัฒนาที่ดินจีน ไทยยังมีขนาดเล็กมาก (ตาราง 2) มูลค่าการพัฒนาของบริษัทมหาชน 10 แห่งแรกของไทยที่ประมาณการไว้ทั้งปี 2567 จะเป็นเงินรวมกันเพียง 262,802 ล้านบาท ยังเล็กกว่าบริษัทที่เล็กที่สุดใน 9 อันดับแรกของจีนที่เมื่อปี 2566 ผลิตที่อยู่อาศัยมีมูลค่ารวมกันถึง 813,011 ล้านบาท (บริษัท Longfor Properties) 

ดังนั้น หากบริษัทพัฒนาที่ดินจีนเข้ามาในประเทศไทย ก็จะถึงคราวหายนะของบริษัทพัฒนาที่ดินไทยอย่างแน่นอน และมูลค่ารวมของบริษัทพัฒนาที่ดินจีน 9 แห่งที่ใหญ่ที่สุดเป็นเงินสูงถึง 11,950,280 ล้านบาท หรือราวสองในสามของ GDP ของไทยที่ราวๆ 18 ล้านล้านบาท

อย่างไรก็ตามตลอดช่วงที่ผ่านมาทั้งจีนและไทยต่างสร้างที่อยู่อาศัยออกมามากมาย ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ก็ลดลงกลายเป็นตลาดบ้านมือสองแทน

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าประเทศไทยในปี 2525 มีที่อยู่อาศัยรวมกันในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 1 ล้านหน่วย แต่พอถึงปี 2567 หรืออีก 42 ปีต่อมา มีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 3 ล้านกว่าหน่วย (มากกว่าช่วง 200 ปีแรกถึง 2 เท่าตัวหรือมีที่อยู่อาศัยรวมเป็น 3 เท่าของที่อยู่อาศัยเดิม) 

ทำให้ในอนาคต ความต้องการสร้างบ้านใหม่ๆ จะลดน้อยลง เพราะสามารถนำบ้านมือสองมาซื้อขายต่อกันได้ เพราะบ้านมือสองมักจะถูกกว่า ทำเลที่ตั้งดีกว่า แม้จะต้องซ่อมแซมบ้างก็ตาม

เมื่อหันมามองบริษัทพัฒนาที่ดินที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐ ณ ปี 2565 ใน 10 บริษัทแรก มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวม 3.6155 ล้านล้านบาท หรือมีขนาดเพียง 30% ของจีนเท่านั้น หลายบริษัทพัฒนาที่ดินมานับร้อยปีในสหรัฐก็ไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดดมากนัก เพราะการสร้างที่อยู่อาศัยให้มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับกันทั่วประเทศถึง 50 มลรัฐเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก

บริษัทนายหน้าใหญ่ๆ ในสหรัฐโดยเฉพาะ 10 บริษัทแรก มีการขายทรัพย์สินรวมกันถึง 1,293,872 หน่วย มากกว่าของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ขายอยู่ 258,800 หน่วยเสียอีก และยิ่งพิจารณาในแง่มูลค่าของสินค้าที่ขาย ก็สูงถึง 28.787 ล้านล้านบาท

เมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ที่สุดที่มียอดขายรวมกัน 3.6155 ล้านล้านบาท หากสมมติว่าได้กำไรปีละ 8% ก็เป็นเงินประมาณ 280,000 ล้านบาท แต่ในกรณีบริษัทนายหน้าที่มียอดขาย 28.787 ล้านบาท สมมติได้กำไรสุทธิเพียง 2% จากค่านายหน้าประมาณ 6% ก็เป็นเงินถึง 570,000 ล้านบาท สูงกว่าของบริษัทพัฒนาที่ดิน

ดังนั้น จึงอาจกล่าวได้ว่าบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ๆ ก็จะค่อยๆ ลดบทบาทลง เพราะความต้องการบ้านใหม่จะลดลง การซื้อขายบ้านมือสองจะมีราคาถูกกว่า ได้ทำเลดีกว่า กิจการนายหน้าจะเฟื่องฟูขึ้นมา และรวมศูนย์เป็นบริษัทนายหน้าขนาดยักษ์มากยิ่งขึ้น 

ส่วนบริษัทพัฒนาที่ดินรายย่อยก็อาจมีบทบาทมากขึ้นในท้องถิ่นต่างๆ แต่เป็นบริษัทเล็กๆ ที่มีออร์เดอร์จากการสั่งสร้างมากกว่าการสร้างบ้านและห้องชุดจำนวนมากๆ ออกมาขายเช่นเดิม

และด้วยอำนาจของเทคโนโลยีใหม่ๆ โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) บริษัทนายหน้าใหญ่ที่สามารถจัดหาเทคโนโลยีเหล่านี้ได้ดีและมากกว่า ก็จะกลายเป็นเจ้าตลาดไปในอนาคต

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th