จับตาซัพพลายสำนักงานทะลัก!อัตราเช่าทรงตัว! ดีมานด์กระจุกโซนซีบีดี

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานอาคารสำนักงานพื้นที่กรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 29,200 ตร.ม. หรือ 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 6.16 ล้าน ตร.ม.

สำหรับพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังคงเป็นทำเลหลัก โดย 60% ของอุปทานใหม่ยังคง "กระจุกตัว” อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ คาดว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ในครึ่งปีหลัง 2567 จะอยู่ที่ 410,700 ตร.ม.ปี 2568 คาดการณ์ 316,000 ตร.ม.ปี 2569 คาดมีจำนวน 440,400 ตร.ม.
 

ขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น มีการดูดซับสุทธิที่ 23,400 ตร.ม. ในขณะที่ความต้องการพื้นที่สำนักงานในย่านนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) “หดตัว” การดูดซับสุทธิติดลบ 4,950 ตร.ม. อัตราการครอบครองตลาดโดยรวม "ทรงตัว” อยู่ที่ 77%

สำหรับสำนักงานเกรด A มีเสถียรภาพมากที่สุด อัตราการครอบครองสูงสุดที่ 80% แม้ว่าจะลดลง 2.5% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากแรงกดดันอย่างต่อเนื่องของอุปทาน สำนักงานเกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ส่วนสำนักงานเกรด C ลดลง 1% เหลือ 77%
 

ด้านค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 1 อยู่ที่ 817 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน และ 0.3% จากปีก่อน ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารทุกเกรดเพิ่มขึ้น แม้ว่าเทรนด์โดยรวมมีแนวโน้มเป็นบวก แต่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะคงค่าเช่าในอัตราเดิม! โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อน เป็น 933 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน

ขณะที่ อัตราการครอบครองเฉลี่ยยังคงทรงตัวที่ 79% “สีลม-สาทร-พระราม 4” เป็นย่านหลักที่ขับเคลื่อนพื้นที่การเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยพื้นที่ย่านดังกล่าวมีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ การดูดซับสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 22,200 ตร.ม. ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.4% จากไตรมาสก่อน ส่วนอัตราค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% จากไตรมาสก่อน

ตรงกันข้ามกับทำเลนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าและอัตราการครอบครอง ”ลดลง” ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1.6% จากไตรมาสก่อน เหลือ 660 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราการครอบครองเฉลี่ยก็ลดลงเช่นกัน โดยลดลง 0.5% จากไตรมาสก่อน เหลือ 74% ค่าเช่าของตลาดทั้ง 3 กลุ่มมีการเติบโตเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองลดลง

“ไตรมาส 2 ปี 2567 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ขยายตัวเล็กน้อย เนื่องจากการเติบโตของอุปทาน พื้นที่ให้เช่า และอัตราค่าเช่า ถึงแม้ว่าอัตราการดูดซับสุทธิจะกลับมาเป็นบวก แต่อัตราการครอบครองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะอุปทานแซงหน้าอุปสงค์”

ดังนั้น อาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงเพิ่มขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ใช้กลยุทธ์ทำเล ราคา สิ่งอำนวยความสะดวกทางกายภาพและบริการที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ายุคใหม่ โดยช่วงครึ่งหลังปี 2567 คาดว่าจะมีการเช่าเพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ ย่านสีลม-สาทร-พระราม 4 จากการเปิดตัวอย่างเป็นทางการของโครงการ “วัน แบงค็อก” เฟส 1 และในอีก 2.5 ปีข้างหน้าตลาดจะมีพื้นที่อุปทานใหม่เกือบ 1.2 ล้าน ตร.ม.