อสังหาฯ ทรุดลามซัพพลายเชน เอกชนเสนอทางรอด จี้ธปท.ปลดล็อกแอลทีวี

หวังสัญญาณบวกหลัง “คลัง” จ่อเข็นมาตรการกระตุ้นใหม่ จัดสินเชื่อ ซื้อ แต่ง ซ่อมบ้าน วงเงิน 5.5 หมื่นล้าน ถกสมาคมธนาคารไทย 1 พ.ย. หารือแก้หนี้เสีย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในตลอด 3 ไตรมาสที่ผ่านมา อยู่ในสภาวะหดตัวลงอย่างรุนแรง จากแรงกดดันภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ รวมถึงหนี้ครัวเรือน ที่ทะยานสูง อย่างไรก็ดี ในไตรมาสสุดท้าย ตลาดมีโอกาสกระเตื้องขึ้น ภายหลังที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงมา 0.25%

ทั้งนี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นำโดย นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ร่วมฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 46” โดยช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ถือว่าเข้าสู่จุดต่ำสุดของตลาด เปรียบเสมือนการเข้าสู่ภาวะท้องช้าง และคงไม่หดตัวไปมากกว่านี้ แต่ภายหลังที่ ธปท. ได้ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงมา 0.25% ส่งแรงกระเพื่อมไปยังธนาคารพาณิชย์ ได้ปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงมาในระดับ 0.125% และมีช่องว่างในการปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ได้อีก

ทั้งนี้เมื่อธนาคารพาณิชย์ ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงมา แต่สถานการณ์การให้สินเชื่อทั้งระบบไม่สอดคล้องกัน โดยพบว่า ธนาคารพาณิชย์ยังคุมเข้มการให้สินเชื่อบ้านสูงมาก ดังนั้นมาตรการแรกที่ต้องการให้เร่งทำคือ ให้ธนาคารพาณิชย์ ปรับลดเงื่อนไขทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้อย่างสะดวกที่สุด และไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ เนื่องจากภาพรวมในแต่ละปีมียอดโอนบ้าน หรือวงเงินสินเชื่อบ้านในระบบประมาณ 8 แสนล้านบาทจนถึง 1 ล้านล้านบาท แบ่งเป็น จากธนาคารรัฐ สัดส่วน 20-30% ธนาคารพาณิชย์ สัดส่วน 70-80%

สำหรับผลกระทบจากการคุมเข้มการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ จึงเห็นสัญญาณที่ชัดเจนตลาดเปลี่ยนแปลงไป และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีบทบาทสำคัญในการให้สินเชื่อบ้าน โดยวงเงินให้สินเชื่อที่ผ่านมารวมถึงระดับแสนล้านบาท และต่างได้รับผลตอบรับที่ดีจากคนในประเทศ แสดงถึงความสนใจวงเงินสินเชื่อบ้านสูงมาก

มาตรการต่อมาที่อยากให้ดำเนินการคือ อยากให้ผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV : Loan to Value) ที่บังคับให้มีเงินดาวน์ 20-30% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 อย่างน้อย 1 ปีเพื่อทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถขับเคลื่อนไปได้ และมีเม็ดเงินเข้ามาสู่ในระบบ ส่วนมาตรการอื่นๆ ที่อยากเห็นคือ การมีแนวทางปรับลดดอกเบี้ยนโยบายต่อเนื่อง และผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ที่เป็นอุปสรรคเพื่อกระตุ้นตลาดโดยรวมยาวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2568

หวั่นลามรับเหมาก่อสร้าง-วัสดุรายเล็ก

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมในตลาดอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านในระบบสูงถึง 60-70% ยังไม่ได้ปรับลดลง เมื่อสถานการณ์ยังถูกคุมเข้มอย่างต่อเนื่อง ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่มีผลกระทบและไม่เกิดการลงทุนโครงการใหม่ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีสต็อกประมาณ 6 เดือน หรือ บางรายเดือน 9 เดือน 

ทั้งนี้ ทำให้ภายใน 6 เดือนข้างหน้า มีผลกระทบเนื่องกับธุรกิจที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะธุรกิจขนาดเล็กในกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้าง กลุ่มวัสดุก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ให้ชะลอตัวลงไปด้วย จากการที่ไม่มีโครงการลงทุนใหม่ๆ ในที่สุดก็มีผลต่อภาคเศรษฐกิจโดยรวม และต่อเนื่องไปยังธนาคารพาณิชย์ ทำให้มีผลประกอบการลดลงได้เช่นกัน

หุ้นกู้ไม่ฟื้นกระทบเปิดโครงการใหม่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เสริมว่า อีกประเด็นที่ต้องติดตามกับตลาดหุ้นกู้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีวงเงินนับแสนล้านบาท มีความน่ากังวลมาก เพราะภาพรวมผลประกอบการหุ้นกู้ในตลาดติดลบมาตั้งแต่ไตรมาสสองและไตรมาสสาม โดยส่วนใหญ่นักลงทุนและกองทุนจะไม่ซื้อต่ำกว่า อินเวสต์เมนต์ เกรด ในระดับ BBB+ ซึ่งเมื่อตลาดไม่มีความมั่นใจทำให้นักลงทุนไม่อยากซื้อ จึงมีการออกหุ้นกู้ใหม่สู่ระบบลดลง รวมถึงยังมีสถานการณ์การคุมเข้มเรื่องให้สินเชื่อลงทุน จึงมีผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่

“หุ้นกู้น่ากังวลมาก เพราะภาพรวมผลประกอบการในตลาด ติดลบมาตั้งแต่ไตรมาสสองและไตรมาสสาม นักลงทุนและกองทุนจะไม่ซื้อต่ำกว่า อินเวสต์เมนต์ เกรด ในระดับ BBB+ ตลาดไม่มีความมั่นใจ และคนก็ไม่อยากซื้อ”

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางหลายปัจจัยที่ต้องติดตาม ยังมีปัจจัยบวกจากการปรับลดดอกเบี้ยของแบงก์ชาติและมาตรการรัฐต่างๆ ทำให้ในไตรมาสที่สี่ของปีนี้จะมีโครงการใหม่เข้าสู่ระบบประมาณ 86,000 ล้านบาท อาจได้รับผลบวกได้เช่นกัน

“เมื่อประเมินผลประกอบการของสถาบันการเงินมีกำไร 9 เดือนโตสูงมาก และการปรับลดดอกเบี้ยครั้งนี้ ลดดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง 0.12% แบงก์ยังมีกำไรสูงอยู่ ไม่กระทบ แต่อยากให้ดูว่าถ้ากลุ่มธุรกิจอื่นกระทบหนัก ท้ายที่สุดแล้ว แบงก์จะสามารถสร้างผลประกอบการมีกำไรสูงเหมือนเดิมได้หรือไม่”

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เสริมว่า หากเปรียบเทียบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทยและประเทศจีนพบว่า จีนจัดมาตรการชุดใหญ่ออกมากระตุ้น มีการลดดอกเบี้ย เป็นมาตรการที่มีผลต่อตลาดอย่างมาก ทำให้คนในประเทศจีนสนใจซื้อบ้านในประเทศ และลดความสนใจซื้อบ้านในต่างประเทศ อีกปัจจัยต้องติดตามกับการประชุมดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ในช่วงเดือน พ.ย.นี้ อาจจะมีการปรับลดดอกเบี้ยลงมาอีกครั้ง ซึ่งต้องประเมินว่า แบงก์ชาติจะมีการพิจารณาดอกเบี้ยนโยบายอย่างไรต่อไป แต่ในมุมภาคเอกชนอยากให้มีการปรับลดดอกเบี้ยลงมาอีก

ลุ้นยอดโค้งสุดท้าย 2 หมื่นล้าน

นายถิรชนม์ ธเนศเดชสุนทร ประธานคณะกรรมการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 46 กล่าวว่า มหกรรมบ้านและคอนโดครั้งนี้ มีผู้ประกอบการออกบูธกว่า 150 บริษัท 1,000 โครงการ คาดว่าจะสร้างเม็ดเงินสะพัดในงาน 4,500 ล้านบาท และจากมาตรการภาครัฐและผู้ประกอบการเร่งทำการตลาดอย่างหนักในช่วงปลายปีนี้ จะช่วยกระตุ้นตลาดไตรมาสสุดท้ายนี้สะพัดกว่า 20,000 ล้านบาท

คลังชงมาตรการเข้าครม. สัปดาห์หน้า

นายพิชัย ชุณหวชิร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า กระทรวงการคลังมีแผนออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ ทั้งการจัดทำโครงการสินเชื่อซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง บ้านและคอนโด ดอกเบี้ยต่ำ วงเงินรวม 55,000 ล้านบาท เพื่อทำให้คนรายได้น้อยได้ซ่อมแซมบ้าน โดยมีแผนเสนอ ครม. พิจารณาในสัปดาห์หน้า

สำหรับมาตรการอื่นๆ ที่สนใจทำทั้งโครงการสินเชื่อบ้าน สำหรับกลุ่มแรงงานจำนวนหลายสิบล้านคน กำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยร่วมมือกับกระทรวงแรงงาน วงเงิน 10,000 ล้านบาท แต่ทั้งนี้หากได้รับความสนใจสูง อาจขยายวงเงินที่ระดับ 40,000-50,000 ล้านบาท อีกทั้งมีแผนจัดมาตรการชุดใหญ่อีกรอบพลิกตลาด ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา

เตรียมหารือสมาคมธนาคารไทยแก้หนี้เสีย

สำหรับในวันที่ 1 พ.ย. กระทรวงการคลัง มีแผนหารือร่วมกับ สมาคมธนาคารไทย กับมาตรการอสังหาริมทรัพย์และอื่นๆ โดยจะมีการหารือทั้งแก้หนี้บ้านและหนี้เสียจากสินเชื่อรถกระบะ โดยมีแนวทาง ลดภาระดอกเบี้ย เช่น พักดอกเบี้ย หรือยกดอกเบี้ยมีเงื่อนไข รวมถึงมาตรการอื่นๆ เช่น การยืดอายุผ่อนบ้าน สำหรับบุคคลธรรมดา จนถึงอายุ 80 ปี และข้าราชการจนถึงอายุ 85 ปี

ทางด้านมาตรการอื่นๆ แอลทีวีนั้น ต้องขึ้นอยู่กับแบงก์ชาติ จะวางแนวทางผ่อนคลายอย่างไรต่อไป โดยที่ผ่านมากระทรวงการคลัง ได้วางแนวทางกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ทั้งจัดทำสินเชื่อบ้าน แฮปปี้ โฮม วงเงิน 20,000 ล้านบาท ได้ปล่อยสินเชื่อเต็มแล้ว และ สินเชื่อ แฮปปี้ ไลฟ์ วงเงิน 18,000 ล้านบาท ที่ได้รับความสนใจสูงเช่นกัน

“ภาคอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทย ในสัดส่วน 5% ของจีดีพี หรือมีมูลค่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยที่ผ่านมากระทรวงการคลังได้วางมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ทำให้ตลาดมีการฟื้นตัว"