ความเปลี่ยนแปลงของโลก จะกระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล ประจำประเทศไทย (FIABCI-Thai) ได้ไปประชุม FIABCI Global Leadership Summit 2024 ณ นครบาร์เซโลนา ประเทศสเปน โดยที่ประชุมพิจารณาเรื่องสำคัญหลายประการ ซึ่งน่าจะกระทบเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มาก

เมื่อพิจารณาถึง การเปลี่ยนแปลงของประชากร ในปัจจุบัน ประชากรโลกมี 7.6 พันล้านคน (มากกว่าไทย 115 เท่า) องค์การสหประชาชาติ คาดว่าประชากรโลกปี 2573 จะเพิ่มเป็น 8.6 พันล้าน ส่วนปี 2593 จะเพิ่มเป็น 9.8 พันล้าน และจะเพิ่มขึ้นเป็นถึง 11.2 พันล้านในปี 2643 (https://lnkd.in/gWAGYUWX) 

แสดงให้เห็นว่าการแก่งแย่งแข่งขันจะมีมากขึ้น หากการผลิตอาหารและปัจจัยสี่ต่างๆ ไม่เพิ่มตามไปด้วย แต่ด้วยเทคโนโลยีใหม่ๆ โลกนี้อาจผลิตอาหารรองรับการเพิ่มขึ้นของประชากรโลกและอาจแก้ปัญหามลพิษที่เกิดขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของประชากรโลกได้ด้วย แต่ถ้าไม่สามารถทำได้ วิกฤติต่างๆ คงรุนแรงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้

อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทย ประชากรอาจลดลงตามลำดับโดยคาดว่าประชากรไทยสูงสุดในปี 2565 และทยอยลดลงตามลำดับ โดยคาดว่าเมื่อถึงปี 2643 ประชากรไทยจะเหลือ 45.5 ล้านคน (https://lnkd.in/g24veQat) มีบางแหล่งอ้างว่าประชากรไทย ณ ปี 2663 จะเหลือเพียง 33 ล้านคนเท่านั้น ทั้งนี้เป็นเพราะประชากรไทยกำลังหดตัวลงเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย คล้ายกับประเทศญี่ปุ่น จีน เกาหลี ไต้หวัน และประเทศตะวันตก ในขณะที่ประชากรในประเทศที่ยากจนกว่า เช่น อินเดีย และแอฟริกา ก็ยังเติบโตอยู่แต่ในอัตราที่ช้าลงเท่านั้น

ถ้าประชากรลดลงจริง แล้วที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร

1.ในเบื้องต้นการสร้างที่อยู่อาศัยจะลดลง จากแต่เดิมที่สร้างในประเทศไทยประมาณปีละ 200,000 หน่วย จะค่อยๆ ลดลง การนี้จะทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไทยไม่สามารถเติบโตมากขึ้นไปกว่าปัจจุบัน บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนคงต้องปรับตัวไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อสร้างรายได้ทดแทน เช่น ในปัจจุบันหลายแห่งก็เริ่มทำอาคารสำนักงานให้เช่า โรงพยาบาล โกดัง

2.ตลาดบ้านมือสองจะเติบโตเป็นเงาตามตัวในปัจจุบัน จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าปริมาณบ้านมือสองในตลาด 1 ล้านหน่วย มากกว่าปริมาณบ้านมือหนึ่งในมือผู้ประกอบการที่รอขาย 400,000 หน่วยอยู่แล้ว ในอนาคตน่าจะมีมากขึ้น สัดส่วนตลาดบ้านมือสองอาจจะเป็น 4 เท่าของตลาดบ้านมือหนึ่งเช่นในสหรัฐ

3.อย่างไรก็ตามในแต่ละปี ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่อยู่ เช่น ในญี่ปุ่นที่แม้มีจำนวนประชากรลดลงต่อเนื่องก่อนหน้าประเทศไทย แต่ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่เสมอปีละ 800,000 หน่วย (https://lnkd.in/gdZ6BMg5) หรือมากกว่า 1% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ ปรากฏการณ์ประชากรลดแต่จำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกิดขึ้น เนื่องจากบ้านเก่าๆ ที่อยู่ชนบทถูกทิ้งร้างไว้ เพราะประชากรเน้นการอยู่อาศัยในเมืองที่มีความสะดวกสบายมากกว่า 

ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองสำหรับคนโสด คู่แต่งงานที่ไม่ต้องการมีบุตร พ่อ-แม่เลี้ยงเดี่ยว ผู้สูงวัย จะมีมากขึ้น จึงต้องสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ประเทศไทยก็คงเดินในแนวทางเดียวกัน

4.แล้วอีก 60 ปีข้างหน้าจะทำอย่างไรดี ข้อนี้คงไม่ต้องกังวลมาก เพราะบ้านที่มีอยู่ทุกวันนี้ในอีก 60 ปีข้างหน้าก็คง “หมดสภาพ” เช่นเดียวกับบ้านว่างในชนบทของญี่ปุ่น แต่ที่ญี่ปุ่นอาจยังไม่รื้อทิ้งเพราะการคงไว้เป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้พัฒนาต้องเสียภาษีสูงมากเมื่อเทียบการเป็นบ้าน (ร้าง) ที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองที่มีสาธารณูปโภคที่ดีย่อมเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องกว่าการไปอยู่ในชนบท (แต่ก็อาจมีประชากรบางส่วนที่ชอบ “สวนกระแส” ไปอยู่ชนบทก็ได้) 

ยิ่งกว่านั้นห้องชุดขนาดจิ๋วๆ เช่น 22 ตารางเมตรก็อาจต้องถูกรื้อทิ้งไป (หรือไม่ก็ทำอย่างสิงคโปร์ที่รวม 2 ห้องเป็น 1 ห้อง) เพราะคุณภาพชีวิตไม่เหมาะสม (ห้องชุดคนโสดของสิงคโปร์ยังมีขนาดมากกว่า 35 ตารางเมตร)

ส่วนที่เกี่ยวข้องกับประชากรประการหนึ่งก็คือ เราอาจต้องพยายามเพิ่มจำนวนประชากร เพราะอาเซียนไม่ว่าจะเป็นประเทศฟิลิปปินส์ มาเลเซีย เมียนมา เวียดนาม สิงคโปร์และอินโดนีเซีย ในเวลา 20 ปีข้างหน้า ประชากรเพิ่มขึ้นต่อเนื่องสวนทางกับประเทศไทย 

ที่น่าทึ่งมากที่สิงคโปร์ยังเพิ่มจำนวนประชากรและมีจำนวนประชากรกำลังแรงงานมากนั้น ส่วนหนึ่งเพราะรัฐบาลพยายามส่งเสริมให้ประชากรของตนมีบุตรเพิ่มขึ้น ซึ่งไทยอาจต้องรณรงค์เช่นกัน ยิ่งกว่านั้นสิงคโปร์ยังรับแรงงานคุณภาพจากประเทศอื่นทั่วโลก (ผิดกับไทยที่รับแรงงานประเทศเพื่อนบ้านเป็นหลัก)

แม้ขณะนี้บ้านพักผู้สูงวัยเป็นธุรกิจที่ยังไม่ประสบความสำเร็จมากนัก แต่ในอนาคตบ้านสำหรับผู้สูงวัยจะเป็นไปได้มากขึ้น เพราะตลาดเริ่มใหญ่ขึ้น การพัฒนาบ้านพักผู้สูงวัยในลักษณะการเช่า การเซ้งระยะกลาง ระยะยาว หรือแม้กระทั่งการซื้อขายขาดเป็นบ้าน เป็นห้องชุดจะมีมากขึ้นตามลำดับ เนื่องจากผู้สูงวัยจะมีมาตรฐานชีวิตและรสนิยมที่แตกต่างออกไปตามลำดับ ไม่ใช่สร้างแบบเดียวกันไปหมด

ยิ่งกว่านั้นในแง่ Wellness Real Estate หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดีแบบองค์รวม ที่นอกจากตั้งกลุ่มเป้าหมายไปที่ผู้สูงวัยแล้ว แนวโน้มนี้ยังใช้ได้สำหรับกลุ่มลูกค้าทั่วไปด้วย 

ในแง่ที่อยู่อาศัยที่เน้น Wellness นั้น อาจถือได้ว่าเป็นช่องทางตลาดใหม่ (Market Niche) ซึ่งยังมีจำนวนน้อยทำได้ตามมาตรฐานที่ดี จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีราคาที่ดี เป็นลู่ทางการพัฒนาใหม่สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดินในประเทศไทยในอนาคต

กระแสการทำงานที่บ้าน (Work from Home) หรือทำงานที่ไหนก็ได้ (Work from Anywhere) มาแรงมาก จนทำให้อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าใจกลางเมือง “เจ๊ง” ในอนาคต เพราะบริษัททั้งหลายลดขนาดพื้นที่เช่า ประชากรที่จะมาจับจ่ายซื้อของในศูนย์การค้าใจกลางเมืองจะลดลง ทำให้:

1.สำนักงานและศูนย์การค้าหลายแห่งในมหานครต่างๆ ต่างแปลงตนเองเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อที่ผู้ที่มีบ้านอยู่นอกเมืองจะได้ไม่ต้องเดินทางมากอีกต่อไป

2.การผลิตที่อยู่อาศัยในอนาคต จะไม่ใช่เฉพาะเป็นที่อยู่อาศัย แต่เป็นที่ทำงานไปในตัวด้วย จึงต้องมีบ้านในแง่การเป็นที่ทำงานเพิ่มขึ้น เช่น มีห้องทำงาน ห้องประชุม

3.เมืองแบบ Smart City ย่อยที่มีลักษณะพึ่งตนเองได้ (Self-sustained) จะเกิดขึ้นในเขตต่อเมือง เพื่ออำนวยความสะดวกให้การอยู่อาศัยใหม่

การพัฒนาที่อยู่อาศัยไทยก็คงหนีไม่พ้นแนวโน้มหลักๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้