อสังหาฯลุ้นมาตรการลดค่าโอน จดจำนอง-ผ่อนLTVกู้วิกฤตแผ่นดินไหว

ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกและในประเทศยังคงขยายตัวในอัตราต่ำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับภาวะซบเซาและความท้าทายมากมาย การหดตัวของกำลังซื้อและหนี้ครัวเรือนที่สูงส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างต่อเนื่อง และสถาบันการเงินกลับกลายเป็นผู้เล่นที่ยากจะเข้าถึง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง

ลุ้นมาตรการ 'แพ็กคู่'

มาตรการใหม่จากภาครัฐจึงเข้ามามีบทบาทสำคัญในสถานการณ์นี้ โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะให้สินเชื่อได้เต็ม 100% ทุกสัญญา ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 สิ่งนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านทุกประเภท สามารถขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สองขึ้นไปทุกระดับราคา โดยไม่ต้องกังวลถึงข้อจำกัดในด้านการเงินที่เคยเป็นอุปสรรคมาก่อน

ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังก็เตรียมมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงเวลานี้ โดยคาดว่าจะมีผลบังคับใช้พร้อมกับมาตรการ LTV ตั้งแต่ 1 พฤษภาคมเป็นต้นไป การบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายนี้ ถือเป็น 'แพ็กเกจ' ที่ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ได้อย่างตรงจุด

'แผ่นดินไหว'ความท้าทายที่เพิ่มขึ้น

ทว่าเมื่อเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวล่าสุด หลายฝ่ายกังวลว่าเหตุการณ์ดังกล่าวอาจทำให้ผู้คนชะลอการตัดสินใจในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งมีความเสี่ยงจากการเกิดแผ่นดินไหวที่สูงกว่าบ้านแนวราบ ปรากฏการณ์นี้ทำให้หลายคนหันมามองบ้านแนวราบมากขึ้น เพราะนอกจากจะมีความเสี่ยงน้อยกว่า ยังตอบโจทย์ในแง่ของความมั่นคงจากเหตุภัยพิบัติต่างๆ

แม้จะมีความวิตกกังวลจากเหตุการณ์นี้ แต่นักวิเคราะห์หลายคนเชื่อว่า สถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติในไม่ช้า และการปรับตัวของคนที่มีความกังวลในช่วงนี้ ก็จะไม่นานเกินไป สอดคล้องกับการที่มาตรการของรัฐจะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ
 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้กล่าวไว้ว่า เมื่อสถานการณ์แผ่นดินไหวผ่านพ้นไป ความวิตกกังวลจะลดลง และการกลับเข้าสู่ภาวะปกติจะเกิดขึ้นในช่วงเวลาไม่เกินเดือนครึ่ง ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่มาตรการรัฐทั้งลดค่าโอนและผ่อนเกณฑ์ LTV จะเริ่มมีผลบังคับใช้ พร้อมทั้งกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น

การตัดสินใจที่ส่งผลในระยะยาว

การผ่อนเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนจดจำนอง ถือเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ จากการประเมินของนักเศรษฐศาสตร์ หากภาครัฐไม่ได้ดำเนินมาตรการเหล่านี้ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะหดตัวลงถึง 3.5% แต่เมื่อมีมาตรการเหล่านี้เข้ามา ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะเติบโตถึง 9.7%

ทั้งนี้ ผลกระทบไม่ได้จำกัดแค่ฝั่งผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่สามารถวางแผนการลงทุนและการพัฒนาโครงการได้อย่างมีทิศทาง โดยหากไม่มีมาตรการเลย ผู้ประกอบการจะมีการลดการลงทุนในโครงการใหม่ลง แต่หากมีมาตรการอย่างน้อยหนึ่งประการ การขยายตัวในด้านนี้จะเพิ่มขึ้นมาก

เหตุการณ์แผ่นดินไหวและมาตรการจากภาครัฐต่างเข้ามาปะทะในจังหวะที่พอดี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญทั้งความท้าทายและโอกาสในการฟื้นตัว นับจากนี้เราคงต้องจับตาดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสามารถกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เร็วเพียงใด และผู้บริโภคจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้อย่างไร ท่ามกลางแรงกระตุ้นที่มาจากภาครัฐและความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทั้งนี้หากไม่เกิดภัยพิบัติหรือลูกเล่นของเศรษฐกิจที่ไม่สามารถคาดเดาได้ ทุกอย่างจะเข้าสู่ภาวะปกติอย่างรวดเร็ว และตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตอีกครั้ง