‘คันทรี การ์เดน’ เบี้ยวหนี้ เหตุการณ์นี้สะเทือนคนจีนนับหมื่น อย่างไร

Key Points

• ภาคอสังหาฯ สร้างเศรษฐกิจจีน: จากยุคที่ดินเป็นของรัฐ สู่อุตสาหกรรมยุคตลาดเสรีที่มีขนาด 25% ของจีดีพีจีน
• คันทรี การ์เดน เป็นยักษ์อสังหาฯ จีนรายล่าสุดที่ผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้สกุลดอลลาร์ 15.4 ล้านดอลลาร์ในปีนี้
• ผู้ซื้อบ้านหลายหมื่นครอบครัวซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้าน และกลายเป็นปัญหาของชาวจีนจำนวนมากในขณะนี้
• บริษัทเลิกจ้างพนักงานไปแล้ว 7 หมื่นคน และยังค้างชำระค่าจ้างแรงงานก่อสร้างจำนวนหนึ่ง

“ผู้ซื้อบ้าน คนงานก่อสร้าง บริษัทอสังหาฯ และรัฐบาล” ต่างก็มีบทบาทที่ต่างกันออกไปในการขับเคลื่อน “ภาคอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญต่อความสำเร็จทางเศรษฐกิจของจีนชนิดที่ไม่มีใครเทียบได้ตลอดกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ไปสู่อุตสาหกรรมขนาด 52 ล้านล้านดอลลาร์ (ราว 1,880 ล้านล้านบาท) ในปี 2019 หรือคิดเป็น 1 ใน 4 ของจีดีพีประเทศจีน สามารถดึงดูดนักลงทุนจากทั่วโลก และทำให้มีการออกหุ้นกู้สะพัดในวงการนี้กว่า 1.8 แสนล้านดอลลาร์ (ราว 6.5 ล้านล้านบาท)

ทว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลจีนได้เปลี่ยนทิศทางพยายามเข้าควบคุมอุตสาหกรรมนี้ที่โตอย่างร้อนแรงบน “กองหนี้” จนก่อให้เกิดผลกระทบใหญ่ๆ ตามมาเป็นวงกว้าง ภาคอสังหาฯ หดตัวลงถึง 10% ขณะที่กำไรของหุ้นจีนที่ทำได้หลังยุคโควิดก็หายวับไปกับตา

“คันทรี การ์เดน” เคยเป็นยอดของปิรามิดในวงการอสังหาฯ จีนมาก่อน โดยในช่วงพีคบริษัทมีการจ้างงานถึง 1.3 แสนคน สร้างที่อยู่อาศัยให้ชาวจีนหลายหมื่นครอบครัว และมีหนี้สะสมสูงถึง 2.4 แสนล้านดอลลาร์ แต่ปัจจุบันกลับไม่มีแม้แต่เงินจะชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ 15.4 ล้านดอลลาร์ ที่ครบกำหนดไปเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ซึ่งในทางปฏิบัติหมายความว่าบริษัทได้ผิดนัดชำระหนี้ (Default) ไปแล้ว และอาจต้องเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างต่อไป

และเมื่อบริษัทที่มีขนาดใหญ่ระดับนี้เกิดวิกฤติ ผลกระทบที่ตามมาก็ย่อมรุนแรงและขยายวงกว้างตามไปด้วย

• ชีวิตคนจีนกับอุตสาหกรรมอสังหาฯ เกี่ยวพันกันอย่างไร

ลูกค้าผู้ซื้อบ้านอย่าง "ฮ่วยหลัน" สาววัยกลางคนอายุ 38 ปี จากเมืองเล็กๆ ในมณฑลซานตง คือตัวอย่างจริงๆ ของชาวจีนหลายล้านครอบครัวที่โตมากับบ้านสร้างเองในชนบทยุคก่อนที่จีนจะเปลี่ยนโฉมในวันนี้ จึงฝันอยากจะเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านหรืออพาร์ทเมนท์ในเมือง คนเหล่านี้ยังโตมากับช่วงที่รัฐบาลเปลี่ยนผ่านนโยบายสู่ระบอบตลาดซึ่งเปิดทางให้ประชาชนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเองได้

ดังนั้น “การมีบ้าน” จึงเป็นความฝันของคนจีนแทบจะทั้งประเทศ จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมภาคอสังหาริมทรัพย์ในจีนจึงโตต่อเนื่องแบบไม่เคยลงเลยตลอดช่วง 20 ปีมานี้

เมื่อมีดีมานด์มหาศาลในประเทศที่มีประชากรมากกว่าพันล้านคน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงผุดขึ้นตามมาเป็นดอกเห็ด “คันทรี การ์เดน” ก็เป็นหนึ่งในนั้นเมื่อ “หยาง กั๋วเฉียง” อดีตเกษตรกรในฟาร์มปศุสัตว์และคนงานฉาบปูน ได้สร้างตัวขึ้นมาจนก่อตั้งบริษัทคันทรี การ์เดน ในมณฑลกว่างตง เมื่อปี 1992 บริษัทเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วโดยส่วนหนึ่งเป็นเพราะความโดดเด่นในการทำตลาด ที่เน้นการพัฒนาโครงการหมู่บ้านให้ “พรีเมียม” เช่น การสร้างโรงเรียนเอกชนหรู คลับเฮาส์ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ให้มีพร้อมในโครงการ จนเป็นต้นแบบให้โครงการอสังหาฯ เจ้าอื่นๆ ในจีนด้วย ขณะที่หยางก็กลายเป็นนักธุรกิจคนดังของกว่างตง

การเติบโตของภาคอสังหาฯ กับพัฒนาของเศรษฐกิจจีนนั้นแทบจะเป็นไปแบบควบคู่กัน ภาคอสังหาฯ ของจีนเข้าสู่ระบบตลาดเสรีเต็มตัวในปี 1998 และอีก 3 ปีต่อมา จีนก็ได้เข้าเป็นสมาชิกองค์การการค้าโลก (WTO) ก่อนที่จีดีพีของจีนจะขยายตัวเป็น 2 เท่า ภายในปี 2005

 

และสิ่งที่ตามมากับการเติบโตของเศรษฐกิจจีนก็คือ Urbanization หรือการพัฒนาพื้นที่ต่างๆ ให้กลายเป็นเมือง ทำให้การก่อสร้างขยายตัวอย่างรวดเร็ว คนหลายล้านหลั่งไหลเข้ามาอาศัยอยู่ในเมือง รัฐบาลท้องถิ่นเองก็ทำเงินได้จากการขายที่ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่รกร้างแทบจะไม่หลงเหลืออีกแล้วในจีนและกลายร่างไปเป็นโครงการอสังหาฯ คอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่

คนที่เข้าเมืองในยุคนั้นยังรวมถึง “แรงงาน” อีกหลายล้านคนเช่น "ฟู่" แรงงานก่อสร้างของคันทรี การ์เดน จากกุ้ยโจว ที่ต้องหนีความยากจนจากหมู่บ้านในชนบทออกไปหางานทำในเมือง โดยเฉพาะงานก่อสร้างและงานในโรงงานที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นมาก

ส่วนบริษัทคันทรี การ์เดน ก็เติบโตจนมีรายได้เพิ่มขึ้นถึง 5 เท่าในปี 2007 หรือภายในเวลาแค่ 3 ปีเท่านั้น และกลายเป็นบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำระดับประเทศ โดยเข้าตลาดหุ้นฮ่องกงในปีเดียวกัน และสามารถระดมทุนไปได้ 1,900 ล้านดอลลาร์ จนทำให้ “หยาง ฮุ่ยหยัน” ลูกสาวของผู้ก่อตั้งและเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัท ขึ้นแท่นเป็นบุคคลที่ร่ำรวยที่สุดไปในปีนั้น

แม้หลังจากนั้นจะเกิดวิกฤตการณ์ซับไพรม์ขึ้นในสหรัฐและส่งผลกระทบไปทั่วทั้งโลก แต่จีนก็ยังเติบโตต่อไปได้พร้อมกับการขยายเมืองที่ยังแรงไม่หยุด จนในปี 2012 วงการ “หุ้นกู้อสังหาฯ” ในจีนกลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงดึงดูดนักลงทุนได้จากทั่วโลก ธนาคารสามารถปิดดีลขายหุ้นกู้ได้ในเวลาแค่ 1-2 ชั่วโมงเท่านั้น และนักลงทุนบางรายสามารถหาผลตอบแทนจากตลาดนี้ได้มากถึง 50% ต่อปี

• ปัญหาเริ่มปะทุให้เห็นที่ไหน เมื่อไร

เศรษฐกิจจีนเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอความร้อนแรงในปี 2015 ภาคการก่อสร้างก็ต้องปรับแผนจากการสร้างใหม่ ไปเป็นการพัฒนาหมู่บ้านหรือเมืองเก่าแทน

จุดนี้เองที่ทำให้วงการอสังหาฯ กระทบไปถึงครอบครัวคนจีนทั่วไปอย่างครอบครัวข้าราชการของ “ทอม เฉิน” ในแง่ของการถูก “เวนคืนที่ดิน” และการรื้อทำลายบ้านเก่าทิ้งเพื่อพัฒนาเมืองใหม่ เดิมทีนั้นครอบครัวของเฉินได้ซื้อตึกเก่า 5 ชั้น 6 คูหา มาปรับปรุงเป็นบ้านในราคาเพียงแค่ประมาณ 2 ล้านหยวน ซึ่งถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านใหม่ แต่ทางการท้องถิ่นได้เจรจาโดยแลกกับการให้อพาร์ทเมนท์สุดหรู 6 ห้อง ของบริษัทคันทรี การ์เดน ที่มีกำหนดสร้างเสร็จในปลายปี 2023 และให้ค่าเช่าบ้านก้อนหนึ่งสำหรับที่อยู่อาศัยชั่วคราวระหว่างที่บ้านยังสร้างไม่เสร็จ

เคสนี้ยังสะท้อนได้อย่างหนึ่งว่า แม้แต่คนที่เป็นข้าราชการอย่างเฉินก็ยังไม่สามารถจับทิศทางนโยบายรัฐที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะสัญญาณจากประธานาธิบดี สี จิ้นผิง ที่ระบุว่า “บ้านมีไว้เพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร”

นอกจากเศรษฐกิจจีนจะพึ่งพาภาคอสังหาฯ มากเกินไปแล้ว ราคาที่แพงขึ้นก็ยังเป็นสิ่งที่เกินเอื้อมสำหรับหนุ่มสาวชาวจีนรุ่นใหม่ และยังเป็นความท้าทายต่อเป้าหมายของรัฐบาลที่ต้องการลดช่องว่างความเหลื่อมล้ำรวย-จนลงด้วย ท่ามกลางสังคมผู้สูงอายุที่ขยายตัว อัตราการเกิดใหม่ลดต่ำลง และความเสี่ยงที่ภาคอสังหาฯ ของจีนจะเข้าสู่ภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย”

สถานการณ์เริ่มตึงเครียดขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อภาคธนาคารเริ่มคุมเข้มการปล่อยเงินกู้ในช่วงปลายปี 2020 และปัญหาสภาพคล่องของบริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง “ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป” ก็กลายเป็นโดมิโนไปทั่ววงการ ขณะที่นโยบาย “three red lines” ของรัฐบาลเพื่อคุมความร้อนแรงของตลาด กลับกลายเป็นทางตันของบริษัทอสังหาฯ 105,000 แห่งทั่วประเทศ ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้คล่องตัวเหมือนเดิม 

จนถึงเดือน ต.ค. 2023 นี้ มีบริษัทอสังหาฯ ที่ผิดนัดชำระหนี้หรือต้องขอปรับโครงสร้างหนี้รวมกันแล้วเป็นวงเงินถึง 1 แสนล้านดอลลาร์ หรือมากกว่าครึ่งของมูลค่าตลาดหุ้นกู้อสังหาฯ ทั้งหมดในจีน

• คนจีนถูกกระทบอย่างไร เมื่อบริษัทอสังหาฯ พากันเบี้ยวหนี้

มีชาวจีนอีกจำนวนมากที่ไม่รู้และจับสัญญาณไม่ทันว่า กำลังจะเกิดวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ขึ้นในประเทศ “ฮ่วยหลัน” เป็นหนึ่งในนั้นที่ตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการของคันทรี การ์เดน เมื่อกลางปี 2021 โดยหลงเชื่อการตลาดและคำโฆษณาว่าเป็นโครงการระดับ 5 ดาว จากบริษัทระดับหัวแถวของประเทศ โครงการนี้มีคนเข้ามาจองซื้ออย่างล้นหลาและปิดการขายหมดได้อย่างรวดเร็ว

แต่ภายในครึ่งปีหรือในเดือน ธ.ค. 2021 วงการอสังหาฯ จีนก็ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรงจนกระทั่งบริษัทไชน่า เอเวอร์แกรนด์ “ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกูเป็นครั้งแรก” และกลายเป็นโดมิโนตามมาอีกหลายบริษัทสะเทือนไปทั้งอุตสาหกรรม เมื่อแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ไม่มีนักลงทุน ไม่มีคนกล้าซื้อบ้าน บริษัทใหญ่ระดับท็อปของวงการจึงไม่รอดไปด้วย

ในช่วงกลางปี 2022 เกิดกรณีครึกโครมของผู้ซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านรวมตัวกันบอยคอต “ไม่จ่ายเงินค่าผ่อนดาวน์” จนกว่าจะได้รับการส่งมอบบ้าน โดยคนกลุ่มนี้เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการกว่า 320 แห่ง ในกว่า 100 เมืองทั่วประเทศ ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติอสังหาฯ เพราะโครงการจำนวนมากถูกระงับการก่อสร้างลงแบบไม่มีกำหนด ขณะที่ราคาบ้านก็ดิ่งลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี แม้รัฐบาลจะพยายามเข้ามาช่วย แต่ก็สายเกินไปและทำอะไรไม่ได้มาก

เรื่องราวของแรงงานก่อสร้างและคนซื้อบ้านเช่นนี้ กลายเป็นคอนเทนต์ที่สะพัดไปทั่วแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียในจีนอย่างโตว่อิน (Douyin) มีคนจำนวนมากร้องเรียนให้ทางการทำอะไรสักอย่างกับคันทรี การ์เดน ที่ระงับโครงการก่อสร้างหลายแห่งทั่วประเทศ หลายคนประท้วงไม่ยอมจ่ายค่าผ่อนดาวน์ และบางคนไปรวมตัวประท้วงที่หน้าสำนักงานของรัฐและหน้าบริษัทคันทรี การ์เดน ซึ่งบางคนถึงกับถูกตำรวจเฝ้าติดตามหลังจากนั้น

และในปี 2023 นี้ก็ถึงคราวของ คันทรี การ์เดน อดีตเบอร์ 1 ในวงการที่เจอยอดขายดิ่งลงหนักถึง 81% เมื่อเทียบกับปีก่อน และดิ่งเร็วกว่าคู่แข่งรายอื่นๆ ฉุดให้ความมั่งคั่งของซีอีโอสาว หยาง ฮุ่ยหยัน ดิ่งลง 86% มาอยู่ที่ 4,600 ล้านดอลลาร์ จากการจัดอันดับทำเนียบมหาเศรษฐีของบลูมเบิร์ก

แต่สำหรับแรงงานก่อสร้างตัวเล็กอย่าง ฟู่ ยังต้องรอค่าจ้างที่บริษัทค้างจ่ายอยู่ 1 หมื่นหยวนต่อไป โดยมีแผนว่าหากบริษัทเคลียร์ค่าจ้างเสร็จเรียบร้อยเมื่อไร ก็จะกลับไปบ้านที่กุ้ยโจวเพื่อไปหาลู่ทางทำมาหากินใหม่

ส่วนคนซื้อบ้านอย่างฮ่วยหลัน ก็ต้องปวดหัวไม่แพ้กันกับการซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ซ้ำยังเพิ่งตกงานในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ หากจะขายก็ต้องขาดทุนหนักเพราะราคาดิ่งลงถึง 25% และหาคนซื้อต่อยาก ขณะที่ครอบครัวของเฉินก็ต้องรีบวางแผนอนาคตใหม่ เพราะบ้านเก่าก็ถูกรัฐรื้อทิ้งไปแล้ว ส่วนบ้านใหม่ก็ถูกระงับการก่อสร้างและยังไม่มีวี่แววว่าจะได้มาเป็นเจ้าของ

และนี่ก็คือหนึ่งในตัวอย่างเล็กๆ ของชีวิตชาวจีนที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ในวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ที่สุดในจีน