ตลาดคอนโดฯหรูไทยซึม เมียนมาปราบผู้ซื้ออสังหาฯต่างแดน

รัฐบาลทหารเมียนมาซึ่งจับกุมชาวเมียนมาที่มาซื้อและผู้ขายคอนโดมิเนียมในไทย เป็นส่วนหนึ่งของนโยบายปราบปรามการนำเงินออกนอกประเทศ และจับกุมผู้ค้าในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตรา-ตลาดทองคำ ในฐานะที่ทำให้อัตราแลกเปลี่ยนและราคาทองคำไม่มีเสถียรภาพกำลังสร้างผลกระทบโดยตรงแก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยลูกค้าชาวเมียนมาเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่สุดอันดับสองรองจากลูกค้าชาวจีน ที่นิยมเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย               

สำนักข่าวอิระวดีของเมียนมา รายงานว่า เจ้าหน้าที่รัฐบาลทหารได้จับกุมผู้ต้องสงสัย 4 ราย และกำลังติดตามอีก 1 ราย จากทั้งหมด 5 รายที่ถูกตั้งข้อหาเกี่ยวกับการซื้อขายคอนโดฯไทยอย่างผิดกฎหมาย โดยผู้ต้องหา 2 คน เป็นผู้บริหารบริษัทมินตู (Min Thu Co.)นายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดงานมหกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในย่างกุ้ง 2 ครั้งโดยไม่ได้รับการอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และทั้งสองคนโอนเงินค่าคอนโดฯจากผู้ซื้อในเมียนมามาประเทศไทยผ่านช่องทางที่ผิดกฎหมาย 

1 ใน 2 คนนี้ถูกจับกุมแล้ว ขณะที่อีก 1 คนหลบหนีการจับกุม ส่วนอีก 3 รายถูกจับกุมเนื่องจากเป็นผู้ซื้อคอนโดฯในประเทศไทยจากบริษัทดังกล่าว และพวกเขาเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยโดยไม่ได้รับอนุญาตจากธนาคารกลางเมียนมา ทั้งยังมีการโอนเงินค่าคอนโดฯผ่านบัญชีดังกล่าว

ชาวเมียนมาทั้ง 5 คนยังถูกตั้งข้อหาว่าสร้างความไม่มีเสถียรภาพในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราเมียนมา โดยค่าเงินจ๊าตดิ่งสู่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และราคาทองคำในเมียนมาพุ่งขึ้นสู่จุดสูงเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว 

ค่าเงินจ๊าตแตะระดับต่ำสุดที่ 5,020 จ๊าตต่อดอลลาร์ ในวันที่ 30 พ.ค. ขณะที่ราคาทองคำ 24 กะรัตแตะจุดสูงสุดใหม่ที่ 5.8 ล้านจ๊าตต่อดอลลาร์

ปัญหาการสู้รบระหว่างทหารเมียนมาและฝ่ายต่อต้านกลุ่มต่างๆที่ยังคงยืดเยื้อย่างเข้าสู่ปีที่สาม เป็นตัวผลักดันให้ชาวเมียนมาเข้ามาซื้อคอนโดฯในประเทศไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะไตรมาสแรกเพียงไตรมาสเดียวมีมูลค่าถึง 2.2 พันล้านบาท(60 ล้านดอลลาร์) เป็นรองก็แต่ผู้ซื้อชาวจีนเท่านั้น ทำให้สัดส่วนการถือครองคอนโดฯของชาวเมียนมาในไทยเพิ่มเป็น 13.4% ในไตรมาสดังกล่าว เพิ่มขึ้นกว่าสองเท่าตัวเมื่อเทียบกับ 5.4% ในปี 2566      

เมื่อคิดรวมทั้งปี 2566 มูลค่าการซื้อคอนโดฯของชาวเมียนมาในไทยอยู่ที่ 3.7 พันล้านบาท เป็นอันดับสามรองจากชาวจีนและชาวรัสเซีย        

อย่างไรก็ตาม เป็นเวลาหลายปีมาแล้วที่อัตราแลกเปลี่ยนเงินจ๊าตในตลาดมืดของเมียนมาให้อัตราสูงกว่าอัตราอ้างอิงของธนาคารกลางเมียนมา ซึ่งปัจจุบันกำหนดไว้ที่ 2,100 จ๊าตต่อ 1 ดอลลาร์ ขณะที่ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชีย(เอดีบี)คาดการณ์ว่า เงินเฟ้อเมียนมาจะอยู่ที่ 15.5% ในปี 2567 ขณะที่เศรษฐกิจจะขยายตัวแค่ 1.2% 

“สถานการณ์การเงินและเศรษฐกิจตอนนี้ถือว่าไม่ปลอดภัยแม้คุณจะทำตามกฏระเบียบแล้วก็ตาม แถมอุตสาหกรรมธนาคารในเมียนมาตอนนี้ไม่ต่างจากซอมบี้ เพราะฉะนั้น อย่างน้อยถ้าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน คุณก็จะปลอดภัย”มา แซนดาร์ ผู้บริหารด้านการตลาดชาวเมียนมา ซึ่งพำนักในประเทศไทยสองปี ให้ความเห็น

ข้อมูลของ World Food Program แสดงให้เห็นว่าราคาสินค้าบริโภคที่สำคัญ 6 รายการ ในเมียนมา ซึ่งได้แก่ ข้าว ถั่ว น้ำมันพืช หัวหอม ไข่ และ มะเขือเทศ เพิ่มขึ้นกว่า 16.6 %ในช่วงที่ผ่านมา 

ขณะเดียวกัน การผ่อนปรนมาตรการควบคุมเกี่ยวกับเงินตราต่างประเทศของทางการเมียนมา ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาการขาดแคลนเงินตราต่างประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เมียนมาซึ่งมีประชากรประมาณ 55 ล้านคนเผชิญกับความโกลาหลทางการเมืองและเศรษฐกิจนับตั้งแต่การรัฐประหารในปี 2564 เมื่อกองทัพโค่นล้มรัฐบาลพลเรือนที่มาจากการเลือกตั้ง 

เศรษฐกิจของเมียนมา ซึ่งมีความเปราะบางอยู่เป็นทุนเดิมแล้วหลังถูกปกครองโดยรัฐบาลทหารมานานหลายสิบปีและการแพร่ระบาดของโควิด-19 ถดถอยลงนับตั้งแต่ที่เกิดการรัฐประหาร การลงทุนจากต่างชาติเริ่มลดจนไม่เหลือ และสถานการณ์ยิ่งเลวร้ายลงเรื่อย ๆ จากการคว่ำบาตรของชาติตะวันต

ขณะที่คอนโดฯในประเทศไทยที่ชาวเมียนมาเข้ามาซื้อเพราะต้องการลี้ภัยสงครามส่วนใหญ่ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย,ซื้อและปล่อยทิ้งไว้เฉยๆหรือไม่ก็ซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยกรุงเทพฯเป็นจุดหมายปลายทางที่เศรษฐีชาวเมียนมานิยมเข้ามาถือครองคอนโดฯมากที่สุด ทำให้ในปี 2566 ยอดขายคอนโดฯมีมูลค่าถึง 3.3 พันล้านบาท ตามมาด้วยคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ต ในภาคใต้ของไทยที่มีมูลค่าการถือครองคอนโดฯของชาวเมียนมาที่ 121 ล้านบาท

“กรุงเทพฯเป็นเหมือนย่างกุ้งแห่งที่สองที่ชาวเมียนมาแห่เข้ามาซื้อแฟลต หรือ คอนโดฯ ถือเป็นไอเดียที่ไม่เลวเลย”มา กล่าว

บรรดานายหน้าขายคอนโดฯในกรุงเทพฯ กล่าวว่า หลังจากรัฐบาลเมียนมาดำเนินการปราบปรามผู้ซื้อคอนโดฯในย่างกุ้ง ธุรกิจคอนโดฯก็ชลอตัวลงสองสามวัน แต่“โก ตัน” นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ ระบุว่า การจับกุมของทางการเมียนมาเกี่ยวกับเรื่องนี้เป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผล

ขณะที่ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ชาวเมียนมาก้าวขึ้นมาติด 1 ใน 10 อันดับชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมมากที่สุดในไทยเป็นครั้งแรกเมื่อปี 2565 หรือ 1 ปีถัดจากการรัฐประหารในเมียนมา