"Bill Payment" .... ทางเลือกลดการทุจริต คอรัปชั่น
ประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมเจ้าของร่วมให้ข้อมูลผู้เขียน ตนเป็นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดแห่งหนึ่ง
โครงการดังกล่าวได้รับการจดทะเบียน “นิติบุคคลอาคารชุด” ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ปลายปี 2560 เจ้าของโครงการจัดให้มีเจ้าหน้าที่ในสังกัด ซึ่งโอนย้ายจากบริษัทผู้ประกอบการรองรับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม และผู้พักอาศัยจำนวนหลายอัตราหลายตำแหน่งเนื่องจากเป็นโครงการพักอาศัย “ขนาดใหญ่” มีจำนวนห้องชุดกว่า 500 ห้อง มีผู้จัดการประเภทบุคคล จำนวน 1 คน มีวาระ 2 ปี จดทะเบียนผู้จัดการรายดังกล่าวในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เป็น “บทเฉพาะกาล”
นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด “ล่วงหน้า” เป็น “รายปี” นับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้ประกอบการ ชำระค่าส่วนกลาง ตามอัตราที่ นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เช่นเดียวกัน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ถูกต้อง ครบถ้วน
ส่วนเงินกองทุน อัตรา 400 บาทต่อตารางเมตร ผู้ซื้อ ชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุด เปิดบัญชีเงินฝากธนาคาร แบ่งเป็น 2 - 3 ประเภท ได้แก่ บัญชีเงินฝาก ค่าส่วนกลาง ค่าบริการสาธารณูปโภค และรายรับอื่นๆ อีกบัญชี ได้แก่ เงินกองทุน และใช้บัญชีเงินฝาก ประเภท กระแสรายวัน ผูกกับบัญชีเงินฝากค่าส่วนกลาง รองรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน
เมื่อผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ครั้งแรก ภายใน 180 วัน นับแต่วัน จดทะเบียน “นิติบุคคลอาคารชุด”ตามมาตรา 42 และข้อบังคับ ที่ประชุมฯ มีมติเห็นชอบข้อบังคับ ผู้จัดการ ตามที่จดทะเบียน แต่งตั้งคณะกรรมการ จำนวน ๗ คน และงบประมาณค่าใช้จ่าย “รายปี” ตามที่ผู้จัดการเสนอ ต่อมา คณะกรรมการฯ ได้พบ “ข้อสังเกต - ความผิดปรกติ” ของรายการค่าใช้จ่าย ประเภท เงินเดือน ซึ่งเป็นค่าจ้าง ค่าตอบแทนการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการ ทีมบริหารอาคาร – ทรัพย์สินของ นิติบุคคลอาคารชุด พบว่ามีการขออนุมัติเบิกค่าจ้าง เงินเดือนของผู้จัดการฝายขาย แฝงกับค่าใช้จ่าย พร้อมกับค่าใช้จ่ายเงินเดือน ค่าตอบแทนของผู้จัดการ และทีมบริหารอาคาร รวมอยู่ด้วย จากนั้น คณะกรรมการ จึงได้ตรวจสอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว “ย้อนหลัง”นับแต่วันจดทะเบียน “นิติบุคคลอาคารชุด” จนถึงวันที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ที่มีมติแต่งตั้งคณะกรรมการชุดดังกล่าว ทั้งนี้ พบว่ามีการขออนุมัติเบิกค่าจ้าง เงินเดือนของผู้จัดการฝ่ายขาย เช่นเดียวกัน
นอกจากนี้ ประธานกรรมการ ได้สั่งให้คณะกรรมการ การเงิน ตรวจสอบรายรับ - รายจ่าย ของนิติบุคคลอาคารชุด นับแต่วันจดทะเบียน “นิติบุคคลอาคารชุด” เป็นต้นมา พบว่าผู้จัดการ และบุคลากรที่เกี่ยวข้องด้านการเงิน นำฝากเงินรายรับค่าส่วนกลาง และรายรับอื่นๆ “ล่าช้า” และมีรายรับ “สูญหาย” จำนวนหนึ่ง เกิดความเสียหายขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด ประธานกรรมการ และคณะกรรมการ จึงได้เข้าร้องทุกข์ กล่าวโทษ ดำเนินคดีอาญาต่อผู้จัดการ และบุคลากรที่เกี่ยวข้อง ข้อหา ร่วมกันเบียดบัง ยักยอกตามประมวลกฎหมายอาญา กับพนักงานสอบสวน สถานีตำรวจพื้นที่ ประธานกรรมการ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมกับผู้เขียน นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีหน้าที่ออกใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่าย (Invoice) กับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ทั้งนี้ เมื่อผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ได้รับใบแจ้งค่าใช้จ่ายดังกล่าว สามารถชำระค่าใช้จ่ายด้วยตนเอง ณ สำนักงานฯ หรือชำระด้วยการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากธนาคาร อย่างใด อย่างหนึ่ง ก็ได้
ที่ประชุมคณะกรรมการ มีมติให้ “ไล่ออก” ทั้งผู้จัดการ และบุคลากรด้านการเงินที่เกี่ยวข้องทันที พร้อมแต่งตั้งกรรมการ 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ “ผู้จัดการ” ไปพลาง จนกว่านิติบุคคลอาคารชุดจะจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
อย่างไรก็ตาม เรื่องราวที่เกิดขึ้นข้างต้น ผู้เขียนเชื่อว่ายังมีโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด “อีกจำนวนไม่น้อย” อาจประสบเหตุ ปัญหาเช่นเดียวกับนิติบุคคลอาคารชุดข้างต้น ซึ่งสามารถสะท้อนให้เห็นว่าระบบการเงินของโครงการคอนโดมิเนียม (บางแห่ง)“ขาดมาตรฐาน” หรือมี “ช่องโหว่” อาจก่อให้เกิดการทุจริต เบียดบัง ยักยอกเงินรายรับของนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วม ได้ง่าย หากนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการ ผู้จัดการ หรือผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ขาดการวางระบบ ขาดการตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ของผู้ที่เกี่ยวข้อง
บางโครงการ เกิดความเสียหายจากการ (ร่วมกัน) เบียดบัง ยักยอก เป็นเงินหลายแสน ล้านบาท บางโครงการ ยังไม่สามารถติดตาม จับตัวผู้กระทำความผิด ผู้ต้องหาได้ มีเพียง “หมายจับ” รอการดำเนินการ หรืออาจอยู่ระหว่างการติดตาม จับกุมตัวผู้กระทำความผิด หรือผู้ต้องหา ก็มี หรือบางโครงการ ได้ตัวผู้กระทำผิด ยินยอมรับผิดชดใช้เงินความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมด ก็มี เป็นต้น อย่างไรก็ดี ผู้เขียนเห็นว่าระบบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ควรได้รับการวางระบบงานให้ชัดเจน สามารถกำหนดแนวทางการตรวจสอบ วางแผน เพื่อป้องกันมิให้เกิดการทุจริต คอรัปชั่น รายรับ หรือรายได้ของนิติบุคคลฯ ซึ่งสามารถกระทำได้หลากหลายวิธี ทางเลือกหนึ่ง อาจได้แก่ การอาศัย หรือการจัดทำ Bill Payment กับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ชำระเงินค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บผ่านเคาน์เตอร์ธนาคาร หรือแอพพลิเคชั่นโมบาย แบ้งกิ้งค์ แทนการชำระเงินสดด้วยตนเองที่สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด แนวทางดังกล่าว อาจช่วยได้ระดับหนึ่ง อาจผ่อนหนัก เป็นเบาได้ นอกจากนี้ นิติบุคคลอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรร ควรหมั่นตรวจสอบงานการเงิน เป็นระยะๆ กับบุคลากรที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการกำหนดให้มีบุคคลค้ำประกันความเสียหายอันเกิดจากการปฏิบัติหน้าที่ หรือการวางหลักทรัพย์เป็นประกันความเสียหาย จะเกิดประโยชน์ยิ่ง
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
