โอกาสฟื้นตัวกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์, REIT และ Infrastructure Fund ไทยและสิงคโปร์

สาเหตุสำคัญมาจากทุกประเทศทั่วโลกออกมาตรการ Lockdown และควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศและกิจกรรมต่าง ๆ เพื่อป้องการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว จนทำให้กิจกรรมเศรษฐกิจทั่วโลกหยุดชะงักลง อย่างไรก็ตามดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ทั่วโลกเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น

เป็นผลจากการพัฒนาวัคซีน COVID-19 ประสบผลสำเร็จในช่วงปลายปี 2563 และวัคซีนบางยี่ห้อ เช่น Pfizer และ Moderna ได้รับการอนุมัติให้ใช้ได้ในกรณีฉุกเฉินแถบประเทศสหรัฐฯ และยุโรป อย่างไรก็ดีหากเปรียบเทียบผลการดำเนินงานของกองทุนทั่วโลก จะพบว่า Global REIT ฟื้นตัวขึ้นมาได้ค่อนข้างรวดเร็วกว่าดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ และ REIT ของประเทศแถบภูมิภาคเอเชีย เช่น ไทยและสิงคโปร์ เนื่องจากดัชนี Global REIT มีสัดส่วนการลงทุนในสหรัฐฯ ที่สูงกว่า 70%  เนื่องจากการกระจายวัคซีนสู่ประชาชนมีความรวดเร็วมากกว่าส่งผลให้รัฐบาลสามารถผ่อนคลายมาตรการควบคุมโรคอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาคธุรกิจสามารถกลับมาเปิดดำเนินการ รวมถึงประชาชนในประเทศกลับมาดำเนินชีวิตได้ตามปกติอีกครั้ง

 สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ และ REIT ของทั้งไทยและสิงคโปร์ ในปัจจุบันนับว่ามีความน่าสนใจในการลงทุนค่อนข้างมาก เนื่องจากระดับราคาดัชนีทั้งสองประเทศยังไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่เหมือนดัชนี Global REIT ประกอบกับสถานการณ์ล่าสุดการกระจายวัคซีนสู่ประชาชนในไทยและสิงคโปร์มีความครอบคลุมอย่างมาก ผนวกกับการแพร่ระบาดของไวรัสสายพันธุ์ใหม่ Omicron มีอาการรุนแรงน้อยกว่าสายพันธุ์ Delta ทำให้ความกังวลที่เศรษฐกิจจะถูกกระทบไม่สูงเท่ากับการแพร่ระบาดในระลอกก่อนหน้า

นอกจากนี้รัฐบาลทั้งสองประเทศยังประกาศที่จะใช้กลยุทธ์การอยู่ร่วมกับ COVID-19 และกลับมาเปิดเมืองอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง พร้อมกับเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศ ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2565 โดยผู้ที่ฉีดวัคซีนครบสองโดสแล้วสามารถเข้ามาท่องเที่ยวได้โดยไม่ต้องกักตัว ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยสนับสนุนอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของทั้งสองประเทศในระยะถัดไป โดยเฉพาะพิจารณาถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของผลประกอบการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯ และ REIT ที่คาดว่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ของไทยนั้น ยังคงมีความน่าสนใจลงทุนในหลายกลุ่มอุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่มที่จะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการกลับมาเปิดประเทศ เช่น 1) กลุ่มห้างสรรพสินค้า ที่กลับมาเปิดบริการได้ตามปกติและคาดว่าการให้ส่วนลดค่าเช่าจะทยอยลดลง 2) กลุ่มโรงแรม ที่ถูกกระทบอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 น่าจะมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น

3) กลุ่มศูนย์แสดงสินค้า ที่สามารถกลับมาจัดงานนิทรรศนิการและงานอีเว้นท์ได้อีกครั้ง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 40% ในดัชนี SETPREIT นอกจากนี้กองทุนโครงสร้างพื้นฐานและโทรคมนาคมของไทยยังมีความน่าสนใจ เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานที่มั่นคง อัตราการเช่าเต็มและสามารถคงความพร้อมปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาได้ และได้รับผลกระทบค่อนข้างจำกัดจากโควิด-19 เป็นต้น

ส่วนการลงทุนในกองทุน REIT ของสิงคโปร์จะช่วยกระจายความเสี่ยงของการลงทุนได้ค่อนข้างดี เนื่องจากสินทรัพย์ในกองทุนมีความหลากหลายทั้งในด้านการกระจายการลงทุนในอุตสาหกรรม และการกระจายการลงทุนในด้านภูมิศาสตร์ เป็นการเพิ่มโอกาสในการหากลุ่มกองทุนที่มีผลประกอบการที่ดีและเติบโตต่อเนื่องเข้ามาในพอร์ตการลงทุน รวมถึงโอกาสการกระจายลงทุนในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับ New economy เป็นต้น 

โดยมีกลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจลงทุน เช่น 1) กลุ่มห้างสรรพสินค้า ที่ผลประกอบการมีแนวโน้มผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วและเริ่มกลับมาปรับตัวดีขึ้น จากการเปิดเมือง และการกลับมาทำงานที่ออฟฟิศของหลายบริษัทจะเป็นปัจจัยทำให้จำนวนคนใช้บริการห้างสรรพสินค้ากลับเข้าสู่ภาวะปกติ 2) กลุ่มอาคารสำนักงาน ที่อยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัว จากความต้องการเช่าพื้นที่ของออฟฟิศเกรด A จากกลุ่ม Co-working spaces และกลุ่มบริษัทเทคโนโลยีที่ขยายตัวมากขึ้นในช่วงวิกฤต COVID-19 และ 3) กลุ่มอุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่ม Logistics และ Data Centre ที่มีแนวโน้มเติบโตดีต่อเนื่องจากอุปสงค์ด้าน E-commerce และ Electronics ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคตและอุตสาหกรรมนี้ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ที่ค่อนข้างจำกัด

 จากสถานการณ์การลงทุนในปัจจุบัน การลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงมีความผันผวนสูงขึ้น เนื่องจากตลาดโลกกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่ภาวะเศรษฐกิจอาจชะลอตัวและอัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวรุนแรง จนทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ระยะยาวปรับตัวขึ้นสู่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่การเกิดไวรัส COVID-19 จากข้อมูลในอดีตพบว่า ในภาวะที่อัตราเงินเฟ้อทรงตัวอยู่ในระดับสูงนั้น การลงทุนใน REIT ยังคงให้ผลตอบแทนที่ดีได้ เนื่องจาก REIT เป็นสินทรัพย์ที่ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ (Inflation Hedge)

ขณะเดียวกันคาดว่านักลงทุนจะให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงในกระแสเงินสด และผลประกอบการมากขึ้นจากเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง การกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวของประเทศไทยและสิงคโปร์น่าจะเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อการฟื้นตัวของผลประกอบการของกองทุนอย่างต่อเนื่องในปี 2565-2566 ขณะเดียวกันอัตราการจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ทั้งสองประเทศในปัจจุบันยังคงมีความน่าสนใจสูง เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตและอัตราการจ่ายปันผลของ Global REIT จึงคาดว่าผลกระทบจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยระยะยาวต่อระดับราคาจะไม่ส่งผลให้ราคากองทุนมีความผันผวนสูงมากเหมือนในอดีตที่ผ่านมา