เมื่ออปท.​ “ไม่ยอมรับ” สาธารณูปโภคจัดสรร​

เมื่อได้ดำเนินการอย่างใด​ อย่างหนึ่ง​ ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ ตามมาตรา​ 23​ (5) แล้ว​ “ตามลำดับ​” ดังต่อไปนี้​ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร​ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการ และดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด​ ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า​ 180​ วัน​ นับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน​ (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ(คกก.)ให้ดำเนินการอย่างหนึ่ง​ อย่างใด​ เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ และ (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์​ การดำเนินการตาม​ (1) และ​ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางกำหนด​ ทั้งนี้​ ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย"

แปลความ​ มาตรา​ 44​ ข้างต้น​ หมายความว่า เมื่อผู้จัดสรรที่ดินประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจัดตั้ง​ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น​ ภายในระยะเวลา 180​ วัน​ ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเสนอ คกก. ซึ่งหากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว​ ให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์​ 

บรรดาผู้ที่คลุกคลีระบบการจัดสรรที่ดิน​ ต่างเข้าใจดีกับแนวทางการขอพ้นหน้าที่ตามมาตรา​ 44 โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็น​ “สาธารณประโยชน์” ตามระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลาง​ ปี​ 2545

ทั้งนี้​ เมื่อผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการครบทั้ง 2 แนวทางแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำโฉนดที่ดิน มอบให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด​ หรือจังหวัดสาขา​ จดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์แก่องค์กรปกครองท้องถิ่น(อปท.)ได้ทันที

เมื่อพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ (ฉบับที่ 2)​ 2558 บังคับใช้ตั้งแต่ พ.ย.2558 และระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร​ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น​ และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์​ 2559​ ตั้งแต่ 1 ก.ค.2559 จะพบ​ “ข้อแตกต่าง” จากพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน​ 2543 มาตรา​ 44​ (2) -​ (3) และระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดทำแผนงานบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ และการจดทะเบียนโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์​ 2545​ ยังคงความตามมาตรา​ 44​ (1) และ​ (2) และ​ (3) ให้รวมเป็นอนุมาตราเดียว

ระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร​หรือนิติบุคคล ตามกฎหมายอื่น​และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อกาบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ หรือจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์​ 2559​ หมวด​ 3​ ข้อ​ 18.​ และข้อ​ 19.​ (4) “หลักฐานการรับทราบจากหน่วยงานที่จะรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์”

ข้อกำหนดดังกล่าว​ หมายถึง​ หนังสือตอบรับ​ หรือแสดงความประสงค์ หรือยินยอมรับโอนทรัพย์สิน​อันเป็นสาธารณูปโภคจากอปท.​ ผู้จัดสรรที่ดิน​ มีหน้าที่ต้องแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินฯ​ พร้อมเอกสารหลักฐานอื่น​ เจ้าพนักงานที่ดินฯ​ จึงจะจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน หากไม่มีหนังสือ​ “รับทราบ” จากอปท.​ เจ้าพนักงานที่ดินฯ​ ก็มิอาจจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ อปท.ได้

อย่างไรก็ตาม​ ผู้จัดสรรที่ดิน​ “จำนวนไม่น้อย” ประสบปัญหาที่ อปท.​ “หลายแห่ง” ไม่ยินยอมรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค​ และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน​ อาจเกิดจากหลายสาเหตุ​ กรณี​ ทั้งงบประมาณส่วนกลางจัดสรรสู่ท้องถิ่น​ มีไม่เพียงพอ พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ อาจมีจำนวนจำกัด​ หรือเหตุอื่นๆ​ เป็นต้น จึงเกิดคำถามว่า ความผิดอยู่ที่ผู้ใด​ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร​ หรือกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน​ ฉบับแก้ไขฯ หรือระเบียบ คกก.จัดสรรที่ดินกลาง​ ปี​ 2559​ หรือ อปท.​ แม้ผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงสำเนารายงานการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีมติเห็นชอบให้ “กรมที่ดิน” ได้รับทราบแล้วว่า จะมีการโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์แก่อปท.​

คำตอบที่ได้จาก​ “กรมที่ดิน” เมื่อ อปท. ไม่ยินยอมรับโอนทรัพย์สิน​ ​ ผู้จัดสรรที่ดินก็ยังคงมีหน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค​ ตามมาตรา​ 43 ของพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ​ ต่อไป