พิษโควิด -19 ค่าส่วนกลางเสี่ยงหลุดเป้า?
พิษของโควิด-19 ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ย่อมเกิดผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลาง
บทความโดย พิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
โควิด-19 กระทบต่อธุรกิจอุตสาหกรรมกรรมโดยรวมทุกประเภท โดยเฉพาะอุตสาหกรรมการผลิต การท่องเที่ยว การบริการ ก่อให้เกิดการลดการจ้างแรงงานที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมดังกล่าว ทั้งขนาดใหญ่ กลาง และเล็ก ถูกกระทบถ้วนหน้าทั่วโลก เมื่อธุรกิจขาดออร์เดอร์ คำสั่งซื้อ หรือคำสั่งซื้อมีจำนวนน้อย ลดลง ธุรกิจจำนวนมากดังกล่าว ก็จำเป็นต้องลดค่าใช้จ่าย เพื่อประคับประคองให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ แต่หากการประคับประคอง การดำเนินธุรกิจไปต่อไม่ได้จริงๆ ความจำเป็นด้านการลด เลิกจ้างแรงงานบุคลากร ลูกจ้างในระบบ ย่อมส่งผลกระทบ รวมทั้งการปรับลดโครงสร้างธุรกิจ องค์กร
อย่างไรก็ดี หากยังสามารถควบคุมดูแลธุรกิจไม่ได้ ท้ายที่สุด อาจต้องหยุดการผลิต การส่งออก การบริการตลอดจนการปิดถาวร หรือหยุดกิจการชั่วคราว เป็นต้น พลันเมื่อธุรกิจอุตสาหกรรมมีความจำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราว หรือถาวรย่อมส่งผลกระทบต่อการจ้างพนักงาน ลูกจ้างในระบบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เมื่อลูกจ้าง พนักงานขาดรายได้ ก็ส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายค่าใช้จ่ายภายในครอบครัว และครัวเรือนในที่สุด สำหรับผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนี่ยม หรือบ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ย่อมเกิดผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ ของนิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรรไม่มากก็น้อย
ค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด หรือค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคตามที่นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับผู้ชื้อ ผู้ขาย เจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อ ผู้ขายที่ดินจัดสรร เป็นหัวใจสำคัญยิ่งต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้านจัดสรร หลังการขาย ซึ่งทั้งนิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องบริหารจัดการ ควบคุมดูแลการใช้จ่ายค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์สินดังกล่าวเป็นประจำทุกเดือน ปี
ทั้งนี้ ตามข้อบังคับ กฎหมาย มติที่ประชุมคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่สมาชิกตามลำดับ ค่าส่วนกลางอาคารชุด และค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร ถูกกำหนดเป็นงบประมาณรายรับ และรายจ่ายล่วงหน้าในคราวการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนเข้ารอบบัญชี
โดยผู้จัดการคอนโดมิเนี่ยม และคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จัดทำ พร้อมเสนองบประมาณรายรับ และรายจ่ายดังกล่าวต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และงบประมาณดังกล่าวเกิดจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นรายรับ และรายจ่าย ๑๐๐% หรือเรียกง่ายๆ ว่างบสมดุล หมายความว่านิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ส่งใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับผู้ซื้อ หรือผู้ขายที่ยังขายกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินรายย่อยไม่ได้ ให้ได้ครบจำนวนทุกราย
ในขณะเดียวกัน ยังจำเป็นต้อง ใช้ หรือควบคุมค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามงบประมาณรายรับ รายจ่ายตามที่แถลง ขออนุมัติต่อที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม และสมาชิกผู้ซื้อ ผู้ขายที่ดินจัดสรรอีกด้วย
ความเสี่ยงต่อการจัดเก็บค่าส่วนกลางทั้งระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม และผู้ซื้อ ผู้ขายที่ดินจัดสรร อาจกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรที่อาจจัดเก็บไม่ได้ทั้งหมด หรือจัดเก็บได้บางส่วนตามแผนงานกำหนดไว้ในคราวแรก เหตุเพราะผู้ซื้อ ผู้ขายทรัพย์สิน ขาด หรือไม่มีรายได้จากการจ้างงาน การประกอบธุรกิจ เหตุซึ่งเกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โคโรนา หรือโควิด - ๑๙ ซึ่งอาจใช้เวลานานมากกว่าหกเดือน หรือหนึ่ง หรือสองปี หรือจนกว่าจะมีวัคซีนรองรับกับเชื้อไวรัสโคโรนาในอนาคต
อย่างไรก็ตาม เมื่อรายรับ หรือผลการจัดเก็บค่าส่วนกลางของอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร หลุดเป้า แต่รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการ และการให้บริการยังเท่าเดิม หรือรายรับน้อยกว่ารายจ่าย นิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร จะแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างไร
"คำแนะนำ" ของผู้เขียนต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรร อาจอาศัย ยุทธวิธีดำเนินการ ดังต่อไปนี้
๑. คัดแยกลูกหนี้ค่าส่วนกลางให้ชัดเจน อาจแยกรายละเอียดแบ่งเป็นลูกหนี้ผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงิน และนักลงทุน และมิใช่ลูกหนี้ค้างจ่ายเกินหนึ่ง สองเดือน เป็นต้น ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความชัดเจนด้านรายรับที่แน่นอน และสามารถติดตามทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว อีกทั้งการควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างเหมาะสม
๒. ผ่อนผัน ผ่อนปรนการชำระค่าส่วนกลางจากรายปี รายหกเดือน เป็นรายเดือน หรือสามเดือน โดยลดระยะเวลาให้น้อยลงตามกำลังความสามารถของผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของทรัพย์สิน คณะกรรมการคอนโดมิเนี่ยม หรือสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจออก กำหนดเป็นมติที่ประชุม เพื่อการผ่อนผัน ผ่อนปรนการชำระค่าส่วนกลางดังกล่าว เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น เป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อ ผู้ขายต่อการชำระค่าส่วนกลางดังกล่าวเป็นเงินก้อนโต ให้เป็นก้อนเล็กได้ระดับหนึ่ง
๓. ลด หรือตัดค่าใช้จ่ายบางรายการที่ไม่จำเป็น เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรรสามารถเดินได้ตามปกติในยามวิกฤติ ทั้งบุคลากรรักษาความปลอดภัย ความสะอาด บำรุงรักษาสวนหย่อม ฯลฯ เป็นต้น รวมทั้งการหาแนวทางการประหยัดค่าใช้จ่ายประเภทสาธารณูปโภคส่วนกลาง อาจลดจำนวน และค่าใช้จ่ายได้ระดับหนึ่ง
๔. ลงทุนเลือกใช้อุปกรณ์ เครื่องไม้ ที่เป็นเทคโนโลยีทดแทนแรงงานบุคลากรในระยะยาว ถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรเลือกใช้อุปกรณ์ เครื่องไม้ เครื่องมือเทคโนโลยีแทนแรงงานบุคลากร เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้เป็นอย่างดี
๕. แสวงหาช่องทางการหารายได้ทางอื่นที่เหมาะสม เช่น การให้เช่าพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง บริการตัวแทนการขาย หรือให้เช่าทรัพย์สิน ฯลฯ เป็นต้น อย่างไรก็ดี ความยากง่ายต่อการดำเนินการตาม ๕ ยุทธวิธีดังกล่าวข้างต้น อาจแตกต่างกัน ในประเด็นจำนวนของผู้ซื้อ และผู้ขายที่แตกต่างกัน กรณีโครงการขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อรายย่อยได้จำนวนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง หรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือแปลงที่ดินจัดสรรของผู้ขายเกินกึ่งหนึ่ง อาจสะดวกง่ายต่อการติดตามทวงถาม หรือมีความเสี่ยงในการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้มากน้อยแตกต่างกัน
ในทางตรงกันข้าม หากมีผู้ซื้อรายย่อย จำนวนเกินกว่ากึ่งหนึ่ง หรือสามในสี่ของทั้งหมด อาจลำบาก ยากต่อการติดตามทวงถามค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อจำนวนดังกล่าว หรือมีความเสี่ยงในการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้จำนวนหนึ่ง ไม่ได้ตามเป้าหมาย เหตุอาจเกิดจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะการถูกสถาบันการเงิน ผู้ให้จำนอง ฟ้องร้องดำเนินคดีผู้ซื้อบังคับจำนอง ฯลฯ เป็นต้น
กรณีไม่สามารถดำเนินการได้ตามยุทธวิธี หรือแผนงานที่ท่านเห็นว่าเหมาะสม หมายความว่ารายรับค่าส่วนกลาง ไม่เพียงพอกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด และสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร เห็นว่าอาจมีทางเลือกอื่นที่สามารถดำเนินการให้ท่านก้าวพ้นวิกฤติพิษโควิด - ๑๙ ได้ อาจได้แก่ การขออนุมัติขอยืมค่ากองทุน เพื่อการใช้จ่ายเป็นการชั่วคราว หรืออาจอาศัยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา ๔๐ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด หรือมติที่ประชุมคณะกรรมการ และ ที่ประชุมสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ขอยืมค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (จำนวน ๗% ที่ได้รับจากผู้จัดสรรที่ดินในคราวจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นการชั่วคราว
อย่างไรก็ตาม เมื่อเชื้อไวรัสโคโรนา หรือโควิด - ๑๙ หมดไป นิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรสามารถเรียกเก็บค่ากองทุน และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจำนวนดังกล่าวกับผู้ซื้อ ผู้ขาย เจ้าของร่วม และสมาชิกผู้ซื้อ ผู้ขายที่ดินจัดสรรต่อไปได้.
