เจาะแหล่งขุมทรัพย์ ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย

โดยขึ้นอยู่กับระยะเวลาและความเสี่ยง ซึ่งในสถานการณ์ปกตินั้นมีโอกาสต่ำมากที่นักลงทุนจะได้ผลตอบแทนต่างจากที่คาด แต่ในช่วงที่ผ่านมาการลงทุนไม่ได้ราบรื่นอย่างที่คิด ซึ่งเกิดได้จากทั้งปัจจัยภายนอก เช่น การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางทั่วโลกที่ทำให้ตลาดตราสารหนี้ผันผวน วิกฤตโควิด-19 ที่กระทบต่อบางอุตสาหกรรมอย่างรุนแรง หรือปัจจัยภายในที่มาจากการบริหารผิดพลาดของบริษัทเอง

อีกทางเลือกหนึ่ง นักลงทุนบางส่วนก็นิยมหารายได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น ตึกแถวหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งสามารถสร้างทั้งรายได้รายเดือนผ่านการปล่อยเช่า และมีโอกาสสร้างกำไรหากขายต่อได้ที่ราคาสูงขึ้นในอนาคต แต่การลงทุนประเภทนี้ต้องแลกมาซึ่งการบริหารจัดการหลายขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพ ตกแต่งให้พร้อมเข้าอยู่ หาผู้เช่าที่มีคุณภาพ รวมไปถึงการดูแลและบำรุงรักษา นอกจากนั้น ยังต้องรับความเสี่ยงที่จะสูญเสียรายได้ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่าอีกด้วย

จึงนำมาสู่สินทรัพย์การลงทุนอีกหนึ่งประเภทเพื่อเป็นทางเลือกให้แก่นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนค่อนข้างสูง บนความเสี่ยงที่เหมาะสมคล้ายกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นอกตลาด ที่มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญดำเนินการอย่างครบวงจร เริ่มต้นจากเลือกเฟ้นอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่มีศักยภาพสูงล้อไปกับการเติบโตเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทยที่หนุนจากทั้งการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด

และจากการที่ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของคนทำงานประเภท Expats จากทั่วโลก รวมไปถึงการขยายตัวของสังคมเมือง ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองใหญ่ เช่น จังหวัดภูเก็ตและชลบุรี  ที่อยู่ใกล้สถานที่สำคัญต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาล สถานศึกษา และห้างสรรพสินค้า

 

หลังจากนั้นจะทำการหาผู้เช่าทั้งแบบรายวัน รายเดือน จนถึง 1 ปี เพื่อให้มีอัตราการเข้าพักสูงที่สุด พร้อมทั้งให้บริการอื่นๆเพื่อสร้างความสะดวกสบายและความพึงพอใจแก่ผู้เข้าพัก เช่น Co-Working Space และฟิตเนส และสุดท้ายแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดคือการสร้างรายได้จากการขายสินทรัพย์ต่อ ซึ่งสามารถทำได้หลายวิธี ไม่ว่าจะเป็นการขายต่อให้กับผู้ที่สนใจลงทุนต่อ หรือขายต่อให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (REITs) โดยจะเลือกขายวิธีที่ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด และในเวลาที่เหมาะสมที่สุด

นอกจากผลตอบแทนที่น่าดึงดูดแล้ว การลงทุนรูปแบบนี้มีความผันผวนต่ำ เนื่องจากไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ราคาจึงไม่เคลื่อนไหวตามสินทรัพย์ลงทุนอื่นๆ ที่ปรับตัวขึ้นลงตามข่าวรายวันหรือข้อมูลเศรษฐกิจระยะสั้น ทำให้ช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะในภาวะเช่นนี้ที่ตลาดผันผวนตามปัจจัยหลายด้าน ทั้งแนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารสหรัฐฯ (FED) ที่แม้ว่า FED จะคงดอกเบี้ยในการประชุมวันที่ 13-14 มิถุนายนที่ผ่านมา

แต่ตลาดก็คาดการณ์ว่ายังไม่จบวัฏจักร การขึ้นดอกเบี้ย จากตลาดแรงงานที่ยังคงแข็งแกร่ง และหากพิจารณาตัวเลขเงินเฟ้อเดือนพฤษภาคมที่ระดับ 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แม้จะปรับลงทำจุดต่ำสุดในรอบกว่า 2 ปี แต่ยังมีราคาสินค้าบางรายการ และราคาภาคบริการยังคงปรับสูงขึ้น ประกอบกับ FED Dot Plot ที่บ่งชี้ความเห็นของสมาชิกของ FED หลังการประชุมล่าสุดในเดือนมิถุนายน ระบุว่า FED มีโอกาสขึ้นดอกเบี้ยได้อีก 2 ครั้งในปีนี้ นอกจากนั้นยังมีประเด็นความไม่แน่นอนด้านความสัมพันธ์ระหว่างจีน-สหรัฐฯ ที่ยังเป็นหัวข้อข่าวออกมาให้ตลาดผันผวนเป็นระยะ ส่วนในประเทศเองก็ยังคงต้องจับตาการจัดตั้งรัฐบาล

ทั้งนี้การลงทุนประเภทนี้มีความเสี่ยงสำคัญคือเรื่องสภาพคล่อง ที่นักลงทุนจะไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ในตลาดรองเหมือนหุ้นหรือตราสารหนี้ การลงทุนนี้อาจต้องใช้เวลาลงทุนถึง 5-7 ปี เพื่อให้สามารถขายอสังหาฯ ในราคาที่น่าดึงดูด ซึ่งนับว่าคุ้มค่าเพื่อแลกกับทั้งผลตอบแทนที่ดี และการกระจายความเสี่ยง ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดนี้ถือว่าเป็นอีกชิ้นส่วนสำคัญในการสร้างขุมทรัพย์การลงทุนในระยะยาว