คลังสินค้าหนึ่งในนิวเอสเคิร์ฟดึงเม็ดเงินลงทุนกว่า9.8 หมื่นลบ.

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจเกือบทุกภาคส่วนต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรวมถึงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และภาวะสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนในปัจจุบันล้วนเป็นตัวเร่งดิสรัปชั่นให้เศรษฐกิจ

โดยรวมเกิดปัญหา การพลิกฟื้นของธุรกิจโดยรวมในปัจจุบันยังเกิดขึ้นได้อย่างช้าๆ เป็นที่ทราบกันดีว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลักของประเทศที่เกิดขึ้นได้นั้นมาจากภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกเป็นหลัก ซึ่งถือเป็นโอกาสในการลงทุนในช่วงวิกฤต ภาคอุตสาหกรรมมีการปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากการนำเข้า-ส่งออก

     เริ่มมีอุปสงค์มากขึ้นจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าต่างๆ ด้านเม็ดเงินการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในไทย มีการเพิ่มขึ้นหลายภาคส่วน โดยเฉพาะในกลุ่มปิโตรเคมี อาหาร และการแพทย์ ส่วนด้านกิจกรรมการขนส่งภายในประเทศยังคงมีความต้องการต่อเนื่องจากการค้าออนไลน์ และนโยบาย Work from home ทำให้ประชาชนมีการสั่งสินค้าออนไลน์มากขึ้น

นอกจากนี้กลุ่มยานยนต์ไฟฟ้าเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากมีการลงทุนจากต่างชาติเพื่อจัดตั้งโรงงาน และผลิตในไทย เชื่อว่าจะเป็นการเพิ่มความต้องการในอสังหาฯ ประเภท"คลังสินค้า"ให้เช่าในอนาคต

ในปี 2564 ที่ผ่านมาเราพบว่าสถิติการยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนของต่างชาติมีเม็ดเงินลงทุนรวมกว่า 642,680 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2562 ช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ที่มีจำนวนเงินลงทุนรวมทั้งหมด 691,386 ล้านบาท

นอกจากนี้สัดส่วน FDI หรือการลงทุนจากต่างประเทศ ในปี 2564 นั้นมีสัดส่วนสูงถึง 76.73% สูงกว่าปี 2562 ช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ที่มีสัดส่วน 66.95% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอีก 1-2 ปีข้างหน้า เมื่อโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขอรับการส่งเสริมเริ่มทยอยได้รับการอนุมัติ

การขอรับการส่งเสริมเพิ่มขึ้น 80%

ในปี 2564 มีการขอรับการส่งเสริมในอุตสาหกรรมเป้าหมาย จำนวน 790 โครงการ มูลค่ารวม 340,490 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80% จากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 37% จากปี 2562 ก่อนวิกฤติโควิด-19 อุตสาหกรรมเดิมที่อยู่ในเทรนด์ขาขึ้น ได้แก่ กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่มปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์ (อานิสงค์ธุรกิจกลุ่มอีคอมเมิร์ธ) และกลุ่มการเกษตรและแปรรูปอาหาร

ส่วนอุตสาหกรรมใหม่ หรือ New S-Curve ที่อยู่ในเทรนด์ขาขึ้น ได้แก่ กลุ่มการแพทย์ โดดเด่นที่สุด รองลงมาเป็น กลุ่มเทคโนโลยีชีวภาพ และกลุ่มดิจิตอล

4 กลุ่มอุตสาหกรรมยอดนิยม

ปัจจุบัน ณ ปี 2564 การเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทย พบ 4 กลุ่มอุสาหกรรมยอดนิยม ซึ่งรวมเป็นมูลค่าเงินลงทุนกว่า 262,730 ล้านบาท หรือคิดเป็น 77% ได้แก่ อันดับ 1 กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 31% (104,490 ล้านบาท) 2. กลุ่มการแพทย์ 18% (62,170 ล้านบาท) 3. กลุ่มปิโตรเคมี 14% (48,410 ล้านบาท) และ 4. กลุ่มการเกษตรและการแปรรูปอาหาร 14% (47,660 ล้านบาท)

อุตสาหกรรมการแพทย์โดดเด่นสุด

การเปลี่ยนแปลงอันดับเม็ดเงินลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์ขยายตัวอย่างรวดเร็ว จากอยู่อันดับที่ 7 ในปี 2562 ขยับขึ้นมาอยู่อันดับที่ 4 ในปี 2563 และขึ้นสู่อันดับที่ 2 ในปี 2564 ที่ผ่านมา ด้วยเม็ดเงินลงทุนกว่า 62,170 ล้านบาท เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย CAGR 172% จากปี 2562-2564

ซึ่งมี 3 ปัจจัยขับเคลื่อนหลักจาก 1. มาตรฐานการรักษาและคุณภาพการบริการ 2. นโยบายศูนย์กลางทางการแพทย์ Medical Hub ที่รัฐบาลประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2546 และ 3. การตั้งเป้าให้ไทยเป็นศูนย์กลางการส่งออกเครื่องมือแพทย์ไปยังประเทศเพื่อนบ้าน สำหรับพื้นที่ที่กลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์นิยมตั้งโรงงานผลิตหรือคลังสินค้า

ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ EEC ซึ่งเป็นพื้นที่ ที่ภาครัฐสนับสนุนการลงทุนเพื่อรองรับเป้าหมายการเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์และการขยายตลาดส่งออกเครื่องมือแพทย์ไปยังกลุ่มประเทศ CLMV

คลังสินค้าและโรงงานขยายตัวดี

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์และจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ได้สำรวจและวิเคราะห์ภาพรวมตลาดโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในปี 2564 ที่ผ่านมา พบความเคลื่อนไหวเชิงบวกที่สำคัญจากการขยายตัวของตลาดคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปให้เช่า ซึ่งสรุปพอสังเขปได้ดังนี้

คลังสินค้าโซนฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยองฮอต

ปลายปี 2564 พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าบริเวณฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีจำนวน  2.3 ล้านตารางเมตร โดยในปี2564 ได้มีอุปทานใหม่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย จำนวน 1.35 แสนตารางเมตร พื้นที่อาคารคลังสินค้าโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณจังหวัดชลบุรีถึง 60% รองลงมาคือ จังหวัดฉะเชิงเทรา 30% และระยอง 10% เนื่องจาก ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยอง

เป็น 3 จังหวัดที่ตั้งอยู่ในระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ที่ได้รับการสนันสนุนจากภาครัฐ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการสนใจพัฒนาโครงการบริเวณนี้ เพราะเชื่อมั่นว่าจะมีการลงทุนตั้งโรงงานในเขตสนับสนุนการลงทุนและจะมีอุปสงค์รองรับ โดยคาดว่าบริเวณนี้จะมีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

ด้านอุปสงค์พบว่ามีพื้นที่อาคารคลังสินค้าถูกเช่าไปทั้งสิ้น 1.9 ล้านตารางเมตร จากพื้นที่อาคารคลังสินค้าทั้งสิ้น  2.3 ล้านตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าที่ 81.7% ซึ่งอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ซึ่งอยู่ที่ 79.3% โดยมีพื้นที่คลังสินค้าที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นจากปี 2563 ประมาณ  1.6 แสนตารางเมตร ส่วนค่าเฉลี่ยการเช่าพื้นที่คลังสินค้าบริเวณนี้ ย้อนหลัง 5 ปี (Annual take up) อยู่ที่ปีละประมาณ 1.4 แสนตารางเมตร

โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าชลบุรี &ระยอง

ปลายปี 2564 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าบริเวณนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 1.5 ล้านตารางเมตร โดยมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นสูงถึง 30,000 ตารางเมตร (ปี 2562 ไม่พบอุปทานใหม่ และปี 2563 พบอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 ตารางเมตร) พื้นที่โรงงานสำเร็จรูป

โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณจังหวัดชลบุรี 62% ในส่วนของจังหวัดระยองอยู่ที่ 38% โรงงานสำเร็จรูปในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากเนื่องจากบริเวณจังหวัดชลบุรี และ ระยอง เป็น 2 จังหวัดที่ตั้งอยู่ในระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ได้รับการสนับสนุนด้านภาษีจากรัฐบาล อีกทั้งบริเวณนี้ยังเป็นฐานการผลิตที่สำคัญ เช่น กลุ่มอุปกรณ์ทางการแพทย์ ที่กำลังเติบโตได้ดี

โดยมีสินค้าหลักอย่าง ถุงมือยาง หลอดสวน กระบอกฉีดยา อุปกรณ์ทำแผล ที่ขยายตัวในช่วงโควิด-19 แพร่ระบาด

ส่วนด้านอุปสงค์ ณ ปลายปี 2564 มีพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปถูกเช่าไปทั้งสิ้น 1.2 ล้านตารางเมตร จากพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปทั้งสิ้น 1.4 ล้านตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าที่ 86.5% ซึ่งเป็นอัตราการเช่าที่มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อย จากเดิมในปี 2563 ที่อัตราการเช่า 86.3% (ค่าเฉลี่ยการเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปบริเวณนี้ Annual take-up อยู่ที่ปีละประมาณ 40,000 ตารางเมตร)

แนวโน้มอุตสาหกรรมในปี 2565

ภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกของไทยมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่อนคลายมากขึ้น การทยอยฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและการเปิดเมือง รวมถึงภาครัฐมีมาตรการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ซึ่งจะส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศเพิ่มขึ้น

สำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมและการส่งออกหลักอย่างกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่มปิโตรเคมี และกลุ่มเกษตรและการแปรรูปอาหาร เชื่อว่ายังได้รับความนิยมเป็นแกนหลักต่อเนื่อง ส่วนกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่ที่มีแนวโน้มขยายตัวได้ดี คาดว่าเป็นกลุ่มธุรกิจที่สอดคล้องกับนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมเป้าหมายใหม่ (New S-Curve)

รวมถึงสนับสนุนการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมอื่นที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยในอนาคต เช่น บริการที่เกี่ยวข้องกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน, ธุรกิจบริการออกแบบทางวิศวกรรม และที่เกี่ยวข้องกับโครงการศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้าอัจฉริยะระหว่างประเทศ, ธุรกิจบริการออกแบบและพัฒนาแพลตฟอร์มดิจิทัล, บริการเป็นศูนย์กลางธุรกิจระหว่างประเทศ (International Business Center: IBC) ให้แก่บริษัทในเครือในต่างประเทศ, บริการควบคุมการผลิต การบรรจุภัณฑ์ การจัดเก็บ การตรวจสอบและการรับรองคุณภาพของเคมีภัณฑ์ และการบำบัดน้ำเสีย, บริการให้ใช้สิทธิและให้ใช้ช่วงสิทธิในซอฟต์แวร์และแอปพลิเคชั่นเกี่ยวกับกระบวนการทางการแพทย์, บริการติดตั้ง ซ่อมแซม และบำรุงรักษาผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ และบริการสถานีอัดประจุไฟฟ้า (EV Charging Station) สำหรับรถยนต์ที่ใช้พลังงานไฟฟ้าและบริการให้ใช้ระบบบริหารจัดการในสถานีดังกล่าวเป็นต้น