บิ๊กเนมอสังหาฯชูกลยุทธ์มิกซ์โปรดักท์บริหารต้นทุน&ความเสี่ยง

จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ซัพพลายที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงที่ผ่านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งยูนิตและมูลค่าเปิดตัวใหม่ ตั้งแต่ปี 2563 สัดส่วนมูลค่าพุ่งขึ้นถึง 62.9% แซงคอนโดลดลงเหลือ 37.1% ล่าสุด 3 เดือนแรกปี 2565 มูลค่าบ้านจัดสรรยังคงมากกว่าคิดเป็นสัดส่วน 51.4% ขณะที่คอนโด ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 48.6% โดย “บ้านเดี่ยว” ปรับขึ้นสูงสุด ตามดีมานด์ของผู้ซื้อบ้านที่สนใจแนวราบมากขึ้นนับตั้งแต่เกิดโควิด

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์คอนซัลติ้ง จํากัด หรือ เทอร์ร่า บีเคเค วิเคราะห์ว่า ปรากฏการณ์ที่หลายบริษัทอสังหาฯ โดยเฉพาะรายใหญ่หันมาลงทุนพัฒนาโครงการ “มิกซ์โปรดักท์แนวราบ” ที่ผสมผสานบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ นั้นเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่นิยมซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นในทุกเซ็กเมนต์ แต่การพัฒนาโครงการโครงการมิกซ์โปรดักท์ “ไม่ใช่” ทุกแบรนด์จะทำได้ ต้องเป็นแบรนด์ที่แข็งแรงและมีกลุ่มลูกค้าชัดเจน

“หลักคิดการพัฒนา คือ ทุกทำเลมีกลุ่มลูกค้าทุกเซ็กเมนต์มากน้อยแตกต่างกัน เมื่อดีเวลอปเปอร์ได้ที่ดินแปลงใหญ่มาในราคาถูกเอามาจัดสรรทำโครงการเซ็กเมนต์เดียวความเสี่ยงสูง หรือ ทำเซ็กเมนต์ล่างอย่างเดียวกำไรต่ำ ความเสี่ยงสูง ฉะนั้นการมีหลายๆเซ็กเมนต์คือการบาลานซ์พอร์ตที่ดี”

ทว่าจุดอ่อนการพัฒนาแบบมิกซ์โปรดักท์ กลุ่มลูกค้าระดับบนอาจไม่ต้องการอยู่กับเซ็กเมนต์ล่าง ช่วงแรกการขายเซ็กเมนต์ล่างขายได้ดีแต่เมื่อมาพัฒนาเซ็กเมนต์บนอาจขายได้ช้า เพราะกลุ่มบนต้องการความเป็นส่วนตัวสูง กว่าจะขายได้หมดต้องใช้เวลานาน

ข้อดีของการพัฒนาโครงการมิกซ์โปรดักท์ คือ บาลานซ์แคชโฟว์ระหว่างเซ็กเมนต์บนและล่างเฉลี่ยกันได้ ซึ่งดีกว่าจะเสี่ยงใส่ไข่ลงไปในตระกร้าเดียวถือเป็นวิธีการบาลานซ์พอร์ตแนวราบของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ เพื่อลดต้นทุนการก่อสร้างการตลาดและความเสี่ยง แทนที่จะทำโครงการเดียว เพราะการทำหลายเซ็กเมนต์ทำให้ได้ Economies of Scale ในการลงทุน ขณะเดียวกันทำให้ลูกค้ามีทางเลือกหลากหลาย มีสินค้าครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ทำให้ “ไม่มีช่องว่าง" สำหรับคู่แข่ง

นอกจากนี้ ยังสามารถพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ ตลาด ศูนย์สุขภาพ โรงพยาบาลเข้ามาเสริม เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้านและพื้นที่ใกล้เคียง ที่สำคัญสร้างรายได้ต่อเนื่องเป็นรายเดือนหรือรายปี (Recurring income )

อาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้บริษัทมุ่งพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับบนภายใต้โครงการ “กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้” 3 โครงการ มูลค่า 9,300 ล้านบาท

ประกอบด้วย โครงการ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ระดับราคา 50-95 ล้านบาท บนพื้นที่ 57 ไร่ จำนวน 86 ยูนิต มูลค่า 4,000 ล้านบาท เปิดตัวไตรมาส 4 โครงการ บุราสิริ กรุงเทพกรีฑา ราคา 12-35 ล้านบาท พื้นที่ 85 ไร่ จำนวน 276 ยูนิต มูลค่า 4,000 ล้านบาท  เปิดตัวเดือน ก.ค. เป็นโครงการร่วมทุนกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัดและโครงการ บูก้าน กรุงเทพกรีฑา ราคา 25-40 ล้านบาท เป็นบ้าน 3 ชั้น บนพื้นที่ 19 ไร่ จำนวน 48 ยูนิต มูลค่า 1,300 ล้านบาท เปิดตัวในไตรมาส 4  บริษัทวางเป้าหมายโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้จาก 3 โครงการดังกล่าวที่ 500 ล้านบาท

 

ข้อดีของการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้คือ ต้นทุนที่ดินถูกกว่า โครงการเดียว ถัดมา คือ วางผังโครงการสวยกว่าเพราะพื้นส่วนกลาง อาทิ คลับเฮาส์ ถนนส่วนกลางมีขนาดใหญ่ ต้นไม้

ซึ่งเป็น “จุดขาย” ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อโครงการแนวราบตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้นกว่าโครงการขนาดเล็ก ขณะเดียวกันต้นทุนการพัฒนาโครงการถูกกว่า Gross Margin ดีกว่าโครงการเดี่ยวเฉลี่ย 2% เพราะสามารถกำหนดราคาได้ดี เพราะราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี มูลค่าเพิ่มขึ้น

สำหรับโครงการ “กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้” บนที่ดิน 500 ไร่ มูลค่าพัฒนารวม 30,000 ล้านบาท รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยรวมกว่า 5 โครงการที่จะทยอยพัฒนาในอีก 3 ปีข้างหน้า (2566-2568) ต่อจาก 3 โครงการแรกของปีนี้

“การขายโครงการลักษณะนี้ขายได้ดีกว่าเปิดโครงการเดียว เพราะมีหลายแบรนด์ให้ลูกค้าเลือกในทำเลเดียวกันตามไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อ อย่างทำเลกรุงเทพกรีฑา เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงระดับราคาสินค้าเริ่มตั้งแต่ 12-100 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ถ้าลูกค้ากำลังซื้อไม่ถึงสามารถเปลี่ยนไปอยู่ในทำเลร่มเกล้า มีแบรนด์อณาสิริ รออยู่ เป็นต้น”

ทางด้าน ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การทำโครงการมิกซ์โปรดักท์ในรูปแบบของ “อเวนิว” ให้ประสบความสำเร็จ “ทำเล” นั้นต้องมีศักยภาพสูง! สามารถทำได้หลายเซ็กเมนต์ ที่สำคัญดีเวลลอปเปอร์ต้องซื้อที่ดินแปลงใหญ่ได้ 

ในส่วนของพฤกษาทำมากว่า 10 ปีแล้ว ย่านเมืองทองธานี ข้อดีของโครงการในรูปแบบนี้ คือ สามารถพัฒนาโครงการได้หลายเซ็กเมนต์ หลาย 10 โครงการ ล่าสุด เช่น โครงการที่บางนา รังสิต ปทุมธานี แจ้งวัฒนะ กรุงเทพกรีฑา ถือเป็น “Cash Cow” ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอโดยที่ไม่ต้องลงทุนอะไรเพิ่มมาก

สมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมี 15 โครงการภายใต้การพัฒนาในแบรนด์บ้านฟ้าปิยรมย์ ปีนี้มีอีก 2 โครงการใหม่ รวมเป็น 17 โครงการ ไม่นับรวม 2 โครงการใหม่ในเอ็น ซี ออน กรีน ปาล์ม พาร์ค วงแหวน-ลำลูกกา

ซึ่งบริษัทเรียกโครงการรูปแบบนี้ว่า “ทาวน์ชิป”  แต่บางโครงการเรียกอเวนิว คอมมูนิตี้ หรือเนเบอร์ฮูด ที่มีโครงการจำนวนมาก อยู่ในพื้นที่เดียวกัน สามารถพัฒนาพื้นที่ในโครงการให้มีขนาดใหญ่พอที่รองรับลูกบ้านได้ดี เช่น ถนนขนาดใหญ่ 30 เมตร ระบบประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ ดึงดูดพาร์ทเนอร์เข้ามาร่วมให้บริการลูกบ้านได้ในราคาที่ต่ำ  

"ต้องวางผังให้ดีตั้งแต่แรกเพื่อให้ง่ายต่อการพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่อไปในอนาคต แต่ความยากคือการรวมที่ดินในการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย อย่างน้อยต้องมีที่ดิน 300 ไร่ขึ้นไป ถึงคุ้มค่าต่อการลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งปัจจุบันต้องขยายไปในทำเลนอกเมืองมากขึ้น เพราะที่ดินในเมืองมีน้อยและราคาแพง”