อสังหาฯผนึกต่างชาติผุดคอนโดกลาง-ล่าง จับเรียลดีมานด์-นักลงทุน

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปี 2565 เป็นปีที่เห็นการกลับมาของตลาดคอนโดจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดของตลาดคอนโดมในไตรมาสแรก สะท้อนถึงสัญญาณของผู้ประกอบการที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น จากเดิมที่มีการชะลอตัวในปีที่แล้ว ซึ่งถือว่าอุปทานในตลาดเป็นตัวเลือกและรองรับความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคได้เพียงพอ

แม้สถานการณ์ของโควิดที่ยังคงดำเนินต่อไป หากแต่กลายเป็นโรคประจำถิ่น  แต่สิ่งที่น่ากังวลของผู้ประกอบการคือ ผลกระทบจากสงครามรัสเซีย - ยูเครน ที่จะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นและส่งผลกระทบทางตรงต่อกำลังลังซื้อในประเทศ ทั้งต้นทุนในภาคธุรกิจ เช่น วัตถุดิบในการก่อสร้างรวมถึงเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศยังคงเปราะบางที่ยังคงมีผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ

 ไตรมาสแรกปีนี้ อุปทานคอนโดในกรุงเทพมีจำนวน 16,247 ยูนิต เพิ่มขึ้น 347% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี64 อยู่ที่ 3,634 ยูนิต และ 44 % เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 11,252 ยูนิต โดยจำนวนคอนโดที่เปิดตัวใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมือง 54% หรือ 8,711 ยูนิต ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) 46 %

ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) พบว่ายังไม่มีอุปทานเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ หากจำแนกคอนโดมิเนียมตามเกรดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีคอนโดเกรดบีมากสุด45 %รองลงมาคอนโดเกรดซี 43 %และคอนโดเกรดเอ 12 %ตามลำดับ อุปทานที่เปิดขายใหม่จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่สูงถึง 94% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด

 ด้านอุปสงค์ ในไตรมาสแรกของปีมีแนวโน้มที่ค่อนข้างคึกคัก จากที่ผู้ประกอบการยังคงเลือกเปิดตัวโครงการบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและยังคงอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าชานเมือง เพื่อขยายกลุ่มที่มีกำลังซื้อ โดยจะมีราคาต่อห้องที่ไม่สูงนัก เพื่อให้สามารถเข้าถึงง่ายในราคาที่เหมาะสมและไม่กระทบต่อรายจ่ายของตนเอง 

ในบางโครงการก็สามารถวางแผนและคาดการณ์ของกำลังซื้อได้อย่างตรงกลุ่มเป้าหมายทำให้ได้รับการตอบรับที่ดี สะท้อนได้จากอัตราการขายในระยะ 3 เดือนแรก บางโครงการมียอดจองได้เกิน 50% ซึ่งถือว่าเป็นการตอบรับที่ดี และมากกว่านั้นในบางโครงการก็มียอดจองสูงถึง 90%

 โดยจะเป็นโครงการเปิดตัวอยู่ในแหล่งชุมชนที่มีราคาขายต่อห้องอยู่ที่ 9หมื่น-1.2 ล้านบาท และมีขนาดห้องที่ค่อนข้างใหญ่รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ภายในห้องที่โครงการมอบให้ สามารถพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีหากโครงการแล้วเสร็จ โครงการที่มียอดจองสูงเกิน 50% จะตั้งอยู่ในบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ใกล้กับมหาวิทยาลัยและแหล่งงานย่านนอกเมือง ส่งผลให้เห็นถึงกำลังซื้อของกลุ่มนี้ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อีกมาก

       "จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 7,074 ยูนิต จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสแรกของปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 16,247 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขาย43.5%  อัตราการขายเพิ่มขึ้น 6.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 18.3%  เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา"

นายณัฎฐา  กล่าวว่า แนวโน้มปีนี้คอนโดใหม่จะเพิ่มขึ้นกว่า 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดจากผู้ประกอบที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และมีการร่วมทุนบริษัทต่างชาติ ในระดับราคากลาง – ล่าง เพื่อขายให้กลับกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยและนักลงทุนเป็นหลัก เพราะกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่คาดว่ามีความต้องการอย่างต่อเนื่อง

   " ปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการให้มีขนาดและการจัดรูปแบบห้องที่ใหญ่ขึ้น รวมถึงในบางโครงการจะขายโครงการที่สามารถนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาพักอาศัยได้ซึ่งในตลาดยังมีน้อยอยู่ นอกจากนี้ผู้ประกอบการหลายเจ้าจะพัฒนาโครงการในลักษณะ เฮล์ทแคร์และเวลเนสเพื่อให้รองรับกับการใช้ดำเนินชีวิตและตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในทุกเจนเนอร์เรชัน"

 คาดว่า คอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปีนี้จะมีหน่วยเปิดขายอยู่ที่50,000 ยูนิต จากแผนเปิดตัวของผู้พัฒนาโครงการในปีนี้อย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้ตลาดคอนโดกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง

แม้จะมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังต้องคอยประเมินสถานการณ์ของต่างประเทศ ในเรื่องของสงครามรัสเซีย - ยูเครน การชะงักของอุปทานในภาคการผลิตและขนส่งทั้งจากนโยบาย zero covid และมาตรการคว่ำบาตรทางเศรษฐกิจของรัสเซีย รวมไปถึงภาวะการณ์เงินตึงตัวจากนโยบายของธนาคารหลักของโลกที่มีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยหรือลดสภาพคล่องในระบบ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและแน่นอนว่าจะกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมด้วย 

     อย่างไรก็ตามกำลังซื้อในประเทศก็ยังมีการตอบรับที่กลับมาให้เห็น จากมาตรการและการยืดระยะเวลาการผ่อนปรนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะเป็นตัวช่วยสำคัญที่กระตุ้นการตัดสินใจแก่ผู้ซื้อ ซึ่งยังคงส่งเชิงบวกแก่ผู้ประกอบการ แม้จะไม่เทียบเท่ากับการที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมซื้อได้มากนักเหมือนที่ผ่านมา แต่ก็ช่วยให้ผู้ประกอบการได้มียอดรับรู้ที่ชัดเจนและประเมินสถานการ์ได้ดีขึ้น และหากการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบแล้ว แน่นอนว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาเป็นที่นิยมและได้รับการตอบรับที่ดีจากชาวต่างมากขึ้น