พิษเงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้นบ้าน-คอนโดปรับไซส์เล็กปักหมุดชานเมือง

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มการทำตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 2565 ยากลำบากมากขึ้น!  ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้น 

"ดีเวลลอปเปอร์อย่างเสนาฯ มีต้นทุนบ้านที่แพงขึ้น คนซื้อกำลังซื้อลดลงจากดอกเบี้ยขาขึ้น ถ้าเป็นคนขายก๋วยเตี๋ยวอาจใส่ลูกชิ้นน้อยลง แต่พอเป็นที่อยู่อาศัยกลับมาที่ว่า ที่ดินโลเคชั่นอยู่ไกลขึ้นจากเดิม หรือขนาดห้องเล็กลง เป็นวิธีการลดต้นทุนในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ในฐานะคนขาย ต้องพยายามที่ทำให้ลูกค้ายังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้”

สิ่งที่เสนาฯ จะทำคือ การทำให้เงินผ่อนต่อเดือนต่ำ!  เพื่อลดภาระลูกค้าน้อยลง ปกติผ่อนล้านละ 5,000 บาท ลดลงเหลือ 2,000 บาท เพื่อให้ลูกค้าเหลือเงิน 3,000 บาท ไปทำอย่างอื่นได้ เป็นการหมุนส่วนลด แต่ที่แน่ๆ ราคาสินค้าต่อตารางเมตรแพงขึ้น แต่สิ่งที่ทำได้คือทำให้แพกเกจราคา ลดลง แนวโน้มการทำตลาดจะต้องวางแผนการเงินเพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น อาทิ การเปิดโปรแกรมเช่าซื้อออกมา
 

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า จากสถานการณ์เงินเฟ้อ แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ อาจเริ่มจากลดโปรโมชันหรือลดขนาดบ้าน-คอนโด ยกตัวอย่าง กานดาฯ เพิ่งเปิดบ้านแฝดราคาเท่ากับบ้านเดี่ยว ทำเลลำลูกกา คลอง2 ขายดีมาก เพราะกำลังซื้อของลูกค้ามีจำกัดเน้นเลือกสินค้าที่คุ้มค่า คุ้มราคา

“วันนี้เราจะไม่เห็นทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เพราะต้นทุนราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น คอนโดชานเมืองราคาถูกจะมาทดแทนทาวน์เฮ้าส์ตลอดไป ฉะนั้นราคาในการปรับตัวขึ้นเห็นไม่ชัด เพราะผู้ประกอบการใช้วิธีลดขนาดลง อย่างเมื่อก่อน มีเงิน 3 ล้านบาท สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ในทำเลเดิม แต่ปัจจุบันซื้อได้แค่บ้านแฝด และซื้อในทำเลเดิมอาจได้แค่ทาวน์เฮ้าส์เท่านั้น”

อิสระ ยอมรับว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากต้นวัสดุ ค่าแรงที่เพิ่มขึ้น แต่ราคาขายอาจปรับไม่ได้ตามต้นทุน ทุกคนต้องยอมที่จะลดกำไรลงเพราะไม่มีทางเลือก เนื่องจากกำลังซื้อไล่ไม่ทัน เป็นคำตอบที่ว่า การขึ้นราคา “ไม่ใช่” สิ่งที่ตอบโจทย์ในภาวะนี้ได้

แม้ว่าวัสดุ น้ำมันจะขึ้นราคา ซึ่งมีผลทางทางตรงและทางอ้อม จากค่าขนส่ง อิฐหิน ดินทราย ปูนเหล็ก ทางอ้อมสายไฟขึ้น เพราะว่าทำมาจากปิโตรเลียม ทองแดง อลูมิเนียมขึ้นราคาหมด จากผลกระทบรัสเซีย -ยูเครน วันนี้ยังปรับไม่ได้ แต่ถ้าเศรษฐกิจฟื้นตัว ชัดเจนในครึ่งปีหลัง หรือต้นปีหน้า อาจจะเห็นการปรับราคาขึ้น

จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้คนที่เคยมีความสามารถในการซื้อบ้านเดียวได้ต้องเปลี่ยนมาซื้อบ้านแฝด เคยซื้อบ้านแฝดได้ก็มาซื้อทาว์นเฮ้าส์แทน แต่ตัวแปรอีกตัวหนึ่งคือ ดอกเบี้ย เพราะก่อนปี 2540 บ้านราคา 1 ล้านบาทผ่อนเดือนละ14,000-15,000 บาท เพราะดอกเบี้ยเงินกู้ 14-15%  

แต่วันนี้ผ่อนแค่ 6,000-7,000 บาทต่อเดือน ตัวแปรมีหลายอย่าง "ไม่ใช่"ว่า ต้นทุนวัสดุขึ้นแล้วขึ้นราคาอย่างเดียว บ้านราคาแพงขึ้นแต่ดอกเบี้ยต่ำลง ลูกค้าซื้อบ้านได้ถึง 2 เท่า ไม่ได้รู้สึกว่า ทาวน์เฮ้าส์แพง บ้านเดี่ยวแพง สมัยก่อนบ้านระดับไฮเอนด์ราคา 5 ล้านบาท วันนี้ถ้าเป็นระดับไฮเอนด์ ราคา 100 ล้านบาทแล้วภายในระยะเวลา 20 ปี

ปัจจัยดังกล่าวข้างต้นทำให้แนวโน้มสัดส่วนทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากผู้นำในตลาดอสังหาฯ เบอร์หนึ่ง ไม่ว่า พฤกษา แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เอพี แสนสิริ ทุกแบรนด์ในตลาดจากเดิมที่ไม่เคยทำทาวน์เฮ้าส์ เพราะกำลังซื้อรับได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงต้องลงมาทำทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3 ล้านบาทบวกลบ

ซึ่งเป็นวิธีการปรับราคาโดยที่ผู้บริโภคไม่รู้แต่กำลังซื้อสามารถซื้อได้แค่นี้ ในช่วง 2-3ปีที่ผ่านมา บ้านเดี่ยวจึงมากกว่าบ้านแฝด จากเดิมที่บ้านแฝดมีสัดส่วน 5-7% ของตลาดซึ่งปัจจุบันเพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ แทนบ้านเดี่ยว

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า การขึ้นดอกเบี้ยมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยภาพรวมของอสังหาฯ หากดอกเบี้ยขึ้นไม่เกิน 0.50% จะยังคงทำให้ดัชนีรวมของตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย) ขยายตัวลดลงเหลือ 3.4% จากที่คาดการณ์ไว้เดิม 9.1% แต่หากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากกว่า 0.5% ก็อาจทำให้ไม่เกิดการขยายตัว หรือ เป็นการขยายตัว "ติดลบ"ได้

นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยคาดว่าทำให้ภาพรวมของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดอาจชะลอตัว!! เนื่องจากผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะสามารถกู้ได้ในวงเงินที่ลดลง เป็นผลจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

คาดว่าอาจทำให้ยอดขายปี 2565 อยู่ให้ยอดขายใกล้เคียงกับปี 2564 (ปีที่ต่ำที่สุด) หรืออาจต่ำกว่าปี 2565 และคาดว่า จะส่งผลต่อโอนกรรมสิทธิ์อาจจะทำให้เกิดอัตราการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบได้

อีกผลกระทบที่สำคัญ ที่เกิดกับผู้ที่กู้ที่อยู่อาศัยไประยะหนึ่งแล้ว เมื่อพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำเข้าสู่ดอกเบี้ยลอยตัว อาจส่งผลต่อเงินงวดที่จ่ายอยู่อาจเป็นการจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้จ่ายเงินต้นลดลง แต่สำหรับบางรายที่เงินงวดไม่พอสำหรับจ่ายดอกเบี้ยก็อาจจะถูกขึ้นเงินงวดได้