เปิดประเทศปลุกอสังหาฯไปต่อ! ฝ่าปัจจัยเสี่ยงเงินเฟ้อ-ดอกเบี้ยขาขึ้น

พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้น่าจะบวกจากปีที่แล้ว 10-15% เนื่องจากปีที่แล้วฐานต่ำ สถานการณ์แย่มาก มีการปิดแคมป์ ล็อกดาวน์ ฉะนั้นภาพรวมปีนี้อสังหาฯ จะไปในโซน positive  แม้จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบ ทั้งต้นทุน และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น แต่หากบรรยากาศใช้จ่าย กำลังซื้อดี มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย อสังหาฯ ก็ขายได้ 

“ในเรื่องต้นทุน ผู้ประกอบการต้องไปบริหารจัดการ เช่น การลดค่าดำเนินการเพื่อให้กำไรยังพอไปได้ ส่วนดอกเบี้ยที่ขึ้นไม่ได้มีผลมากนัก เพราะยังมีโปรโมชันจากแบงก์พอช่วยได้”

 จากประสบการณ์และทำวิจัยตลาดมานานพบว่า “ดอกเบี้ย” ไม่มีผลกระทบต่อตลาดมากเท่ากับ “ความมั่นใจ” ของลูกค้า มีผลมากกว่าเยอะมาก คนที่ต้องการบ้านเขาก็ซื้ออยู่ดี ไม่รอไปซื้อตอนที่ดอกเบี้ยลง ยิ่งภาวะการจ้างงานดีจะทำให้เกิดความมั่นใจว่าจะมีเงินจับจ่ายใช้สอยเขาก็ซื้อทันที

“ฟันธงว่าธุรกิจอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก เพราะการรีโอเพนนิงกับการจ้างงานจะเอาชนะเงินเฟ้อ หรือภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นได้”

 พีระพงศ์ มั่นใจว่า ประเทศไทยจะไม่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยเช่นเดียวกับสหรัฐ เพราะจีดีพีไทยกำลังเริ่มฟื้นตัว แม้จะฟื้นช้า แต่ยังฟื้นไปได้เรื่อยๆ จาก 2% ขยับไป 3% และ 4% ยาวไปถึงไตรมาสแรกปี 2566 ประกอบกับปัญหาในประเทศไทยไม่แยอะมากเหมือนสหรัฐสังเกตได้จากผลประกอบการของเรียลเซกเตอร์หลังเปิดประเทศ (Reopening) ดีขึ้น

ขณะที่ ต่างประเทศเริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่ปี 2564 เศรษฐกิจร้อนแรง ทำให้เกิดเงินเฟ้อจากดีมานด์ “ไม่ใช่” ผลจากสงครามอย่างเดียว ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายสกัดเงินเฟ้อพุ่ง!

ในส่วนของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ”จำเป็น” ต้องขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายตาม แต่คงไม่ได้ขึ้นมาก เพราะสถานการณ์แตกต่างกัน ไทยเกิดจาก Cost-Push ต้นทุนพุ่ง ไม่ได้เกิดจาก Demand-Pull ที่มีการแย่งกันซื้อของ 

สำหรับ การที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจะหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อขยายเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ มาตรการแอลทีวี ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เป็น100% (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน)ที่จะสิ้นสุดมาตรการปลายปี 2565 นี้ออกไปอีกอย่างน้อย 1 ปี นั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี!

สะท้อนว่าภาครัฐมองอสังหาฯ เป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดี และสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้หลายรอบและเร็ว จึงเหมาะเป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

“หากภาครัฐต่อมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% จากที่อยู่อาศัยราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาทอยากให้ ขยับมาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพราะเซ็กเมนต์ 3 ล้านบาททำได้น้อยเพราะต้นทุนเพิ่มขึ้น”

หวังไตรมาส4ตลาดเทคออฟ

วสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ ปี 2565 น่าจะดีขึ้นหลังจากบอบช้ำกันมานาน 2 ปีจากวิกฤติโควิด ยิ่งหากสงครามยุติ ไตรมาส 4 ตลาดจะเริ่มกลับมาเทคออฟได้

"ความจริงภาวะเศรษฐกิจเริ่มจะดีขึ้น แทนที่จะเทคออฟ พอมาเจอภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูงขึ้น ราคาน้ำมันที่ผันผวน ดอกเบี้ยขาขึ้น แม้ว่าโควิดจะซาลงแต่สถานการณ์ยังอึมครึมอยู่ แต่การเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจและมาตรการที่อยู่ร่วมกับโควิดทำได้ดีขึ้น จะทำให้ทุกอย่างเริ่มดีขึ้น ลุ้นเพียงสงครามรัสเซีย-ยูเครนจะจบลงเมื่อไร เชื่อว่าจะทำให้ราคาน้ำมัน พลังงานลดลง เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการเทิร์นอะราวด์ เงินเฟ้อชะลอตัว ดอกเบี้ยไม่ปรับขึ้น หรืออาจลดลงด้วย”

อย่างไรก็ตาม ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนสร้างบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ช่วงนี้อาจยังมี "สต็อกเก่า-ราคาเดิม" เมื่อบวกโปรโมชัน น่าจะเป็นนาทีสุดท้ายในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

 ‘เงินเฟ้อ-สินค้าแพง’สร้างภาระคนซื้อบ้าน 

มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันอัตราเงินเฟ้อทำให้คนมีรายได้เหลือสะสมลดลง แนวโน้มเงินเฟ้อส่อแววลากยาว ซึ่งเป็นปัจจัยที่น่าเป็นห่วง ข้าวของแพงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น สร้างภาระให้กับคนที่ซื้อบ้าน

สมมติบ้านราคา 2 ล้านบาท ดอกเบี้ยขึ้น 1% ผ่อนเพิ่มขึ้นเดือนละ 4,000 บาท ต้องคิดหนักขึ้น อีกประเด็นสำคัญ คือ โอกาสในการขอสินเชื่อซึ่งขณะนี้สินเชื่อส่วนบุคคลสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ สิ่งเหล่านี้เป็นอุปสรรค!!

“ที่ผ่านมาอสังหาฯ ระดับบนยังคงไปได้ดีตามหลัก K-Shaped ที่มี K ขาบน กับ K ขาล่าง ช่วง 10 ปี ที่ผ่านมาถือว่า ธุรกิจอสังหาฯ ได้รับอานิสงส์จากจีดีพีโตยาวทำให้ผลประกอบการค่อนข้างดีก่อนชะลอตัวในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ซึ่งกลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงมีกำลังซื้อเหลือมาซื้ออสังหาฯ มากขึ้น เทียบกลุ่มกลาง-ล่างมีสัดส่วนเชิงปริมาณน้อยกว่า"

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมอสังหาฯ กว่าจะฟื้นตัวเต็มที่คงต้องใช้ระยะเวลาในการฟันฝ่าไปอีกระยะหนึ่ง