ทำความรู้จักกับ..การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

“การเวนคืน” คือ อะไร

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ คือ กรณีที่รัฐมีความจำเป็นต้องซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์จากภาคเอกชน แบ่งได้ 2 กรณี ได้แก่

1.เมื่อมีความจำเป็นในการนำไปใช้เพื่อการสาธารณูปโภค กิจการความมั่นคงหรือการป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติเพื่อการผังเมือง การพัฒนาการเกษตร อุตสาหกรรม ปฏิรูปที่ดิน หรือ เพื่อประโยชน์สาธารณสุข

2.ทรัพย์ที่จะสามารถเวนคืนได้ ได้แก่ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ไม้ยืนต้น หรือทรัพย์อย่างอื่นที่ยึดติดตรึงอยู่กับที่ดิน(ถ้าหากจะถอนหรือย้ายจะส่งผลให้ทรัพย์นั้นเสียสภาพ)

ขั้นตอนการเวนคืน

1.ตรา พ.ร.ฎ.

2.เจรจาซื้อ-ขาย

3.ตราพ.ร.บ.

4.เวนคืนและจ่ายค่าทดแทน

ราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น&เงินค่าตอบแทน

1.การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น หลังจากที่ได้มีการตราพระราชกฤษฎีกาจะมีคณะกรรมการคณะหนึ่งกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น โดยคำนึงถึง 1.ราคาซื้อขาย 2.ราคาประเมินที่ใช้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 3.ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 4.สภาพและที่ตั้งของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ 5.เหตุและวัตถุประสงค์ในการเวนคืนที่ดิน ทั้งนี้ หากรัฐมนตรีเห็นว่าราคาดังกล่าวไม่สมเหตุสมผล สามารถเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณากำหนดใหม่ได้

2.เงินค่าทดแทน แบ่งเป็น 2 กรณี

1.กรณีเวนคืนที่ดิน

เงินค่าทดแทน+ค่าที่ดิน+ค่ารื้อถอน+ค่าขนย้าย+ค่าปลูกสร้างใหม่สำหรับทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน+ค่าเสียหายที่ถูกเวนคืน

2.กรณีเวนคืนที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง และอสังหาริมทรัพย์อื่น

เงินทดแทน+ค่าที่ดิน +ค่าโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างและอสังหาริมทรัพย์+ค่าเสียหายที่ถูกเวนคืน

*ผู้มีสิทธิ์ที่จะได้รับเงินค่าทดแทน ได้แก่ 1.เจ้าของที่ดิน 2.เจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง 3.เจ้าของไม้ยืนต้น 4.ผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วง 5.บุคคลที่เสียสิทธิ์ในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ หรือ สายไฟฟ้า โดยต้องเสียหายจากการเวนคืน

*การเจรจาซื้อขายคือกระบวนการหลังการตราพระราชกฤษฎีกาเพื่อสำรวจที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อาจอยู่ในพื้นที่ของการเวนคืน โดยเป็นการเปิดโอกาสให้ประชาชนตกลงซื้อขายด้วยความสมัครใจเบื้องต้น และ หากตกลงกันไม่ได้จะมีเงินเพิ่ม 2% ของค่าทดแทน แต่หากเจรจาซื้อขายไม่สำเร็จ รัฐจะตราพระราชบัญญัติเพื่อเวนคืนต่อไป

*การเวนคืนตามอำนาจพ.ร.บ.ในชั้นนี้จะเป็นการบังคับเวนคืน โดยให้เงินทดแทนตามราคาอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดโดยคณะกรรมการ โดยไม่มีการให้เงินเพิ่ม 2%

*กระบวนการอุทธรณ์เงินค่าทดแทนสามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้

1.อุทธรณ์ไปยังรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับจากได้รับชำระเงินค่าทดแทน โดยรัฐมนตรีจะตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณา

2.ฟ้องต่อศาล หากยังไม่พอใจผลการพิจารณา หรือไม่ได้รับผลจากการพิจารณาภายใน 90 วัน และ หากศาลพิจารณาให้ได้รับเงินเพิ่มและดอกเบี้ย จะได้รับดอกเบี้ยในอัตราเงินฝากประจำสูงสุดของธนาคารออมสินในส่วนที่เพิ่มขึ้นได้ ทั้งนี้ การรับเงินค่าทดแทนไม่ถือเป็นการตัดสิทธิ์ในการอุทธรณ์