อสังหาฯส่งสัญญาณเทิร์นอะราวนด์จี้รัฐหนุนมาตรการดึงแรงซื้อต่างชาติ

วานนี้ (11 ก.ค.) หนังสือพิมพ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ร่วมกับหนังสือพิมพ์ “กรุงเทพธุรกิจ” จัดสัมมนา “Property Inside2022” ในหัวข้อ “ทางรอดอสังหาฯ หลังโควิด-ไฟสงคราม” ผ่านมุมมองภาครัฐและเอกชนภาคอสังหาริมทรัพย์หนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย 

“แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวในหัวข้อ “วิกฤติโควิดสู่ไฟสงคราม อสังหาฯ ไทย จะไปทางไหน” ว่า แนวโน้มของอสังหาฯ ปีนี้ข้ามภาวะวิกฤติ เพราะมีสัญญาณเทิร์นอะราวนด์ แม้ว่าเกิดภาวะเงินเฟ้อ และดอกเบี้ยขาขึ้นก็ตาม ซึ่งเป็นภาระของผู้ผ่อนบ้านเพิ่มจากที่คำนวณกันไว้ประมาณ 1 ต่อ 8 หากขึ้นดอกเบี้ย 1% อัตราผ่อนเพิ่มขึ้น 8 % ภาวะสงครามส่งผลกระทบราคาน้ำมัน เหล็กเส้นที่เป็นต้นทุนการก่อสร้างทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น 10% จากปัจจัยลบต่างๆทำให้กำลังซื้ออสังหาฯลดลง หลังเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น 7.6% ขณะที่เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเข้มข้นขึ้นเนื่องจากกังวลที่เรื่อง NPL ที่สูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบโดยเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แต่อันดับหนึ่งมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาเพราะรายได้ของบริษัทอสังหาฯ ที่จะเป็นเบอร์หนึ่งได้ต้องทำทุกอย่างแต่ต้องมีปัจจัยที่ควบคุมเยอะมากไม่ว่าจะเป็นเรื่องของคนของระบบการซ่อมแซม 
 

ทิศทางบริษัทอสังหาฯ จะเป็นรูปแบบของ K-Shape ธุรกิจที่มีความสามารถในการปรับตัวได้จะมีทิศทางที่เป็นขาขึ้น โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ส่วนบริษัทขนาดเล็กที่ปรับตัวได้น้อยจะเป็นทิศทางขาลง อันนี้เกิดปัญหา บางธุรกิจกลับคืนมาอาจจะเจอปัญหาขาดแคลนแรงงาน ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ โรงแรม ทิศทางอสังหาฯในแง่ของโครงการผู้ประกอบจะมองธุรกิจที่สามารถเทิร์นอะราวนด์เร็ว เราจะเห็นคนซื้อบ้านเยอะขึ้นมากกว่าคอนโดมิเนียม ปัจจุบันบ้านมีสัดส่วนถึง 68% ในแง่ของตัวดีมานด์"

ตลาดระดับกลาง-บน ยังมีกำลังซื้อ

ในแง่สินค้าเป็นไปตามกำลังซื้อทาวน์เฮ้าส์ลดลง บ้านเดี่ยวขึ้นมาแทน จากเดิมที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ ตั้งแต่เกิดโควิด ราคาลดลงทุกเซ็กเมนต์แต่พอปีนี้ราคาบ้านราคา 10 ล้านบาทกลับขึ้นมาเติบโตกว่าในในช่วงโควิด-19 ราว 10%

สะท้อนให้เห็นว่าเซ็กเมนต์ที่น่าจะเข้าไปทำตลาดระดับกลาง-บน ที่มีกำลังซื้อ ผู้ประกอบการหันมาทำบ้านเดียว บ้านแฝดกันเยอะขึ้น เพราะกำลังซื้อล่างลดลง ขณะเดียวกันในปีนี้มีความท้าทายจากภาวะต้นทุนที่เพิ่มขึ้นรวมถึงราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอีก 20% ในทุกโซน ซึ่งปัจจัยดังกล่าว กลายเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้ามาหรือรายเล็กในการทำตลาดยากขึ้น

“3 ปีที่ผ่านมาเจอความผันผวน คลุมเครือ จากความไม่แน่นอน ทั้งโควิด ทั้งไฟสงคราม ฉะนั้น สิ่งที่ต้องมี คือ วิสัยทัศน์ และความคล่องตัว โดยมีโปรดักต์ ราคา ที่ตอบโจทย์ความต้องการและกำลังซื้อของลูกค้า”

สำหรับแนวทางการทำตลาดของเฟรเซอร์สฯ ใช้กลยุทธ์ การคัดสรรที่ดินที่ขนาดไม่ใหญ่เกินไป การจัดสรรพื้นที่ ฟังก์ชั่น เพิ่มการใส่ใจสุขภาพมากขึ้น และเทคโนโลยีการอยู่อาศัย การปรับแบบบ้านและส่วนกลางที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของลูกค้า พร้อมกับเตรียมทำคอนโดโลว์ไรส์ เพื่อรองรับภาวะเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว
 

รีโนเวทบ้านมือ2ขายรับกำลังซื้อหดตัว

“วรเดช รุกขพันธุ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วีบียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันต้นทุนราคาสินค้าสูงขึ้น ค่าแรงสูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ สูงขึ้น 7.1% ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯปรับราคาสินค้าขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง บริษัทจึงหันมาให้ความสำคัญกับบ้านมือสอง เนื่องจากเป็นสินค้าที่มีต้นทุนเก่า จึงสามารถทำราคาที่สามารถตอบโจทย์กำลังซื้อของผู้บริโภคได้ง่าย เมื่อเทียบกับราคาบ้านมือหนึ่ง ที่ต้องปรับราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้บริษัทมีโอกาสในการทำการขายบ้านมือสอง ประกอบกับนโยบายของรัฐได้มุ่งเน้นไปที่การให้ความสำคัญกับเรื่องของการกระตุ้นแรงซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบ้านมือสองได้รับอานิสงส์จากนโยบายดังกล่าวด้วย

โดยบริษัทได้ทำการซื้อบ้านมือสองมารีโนเวท ให้มีความสวยงามพร้อมใส่ฟังก์ชั่นที่มีนวัตกรรมที่ตอบโจทย์การใช้งานเช่นประตูทุกบานของบ้านมือสองนั้นต้องเป็นดิจิทัลทั้งสามารถควบคุมการล็อก ปลดล็อก ปิด-เปิดแอร์ได้ มีระบบนิรภัยลิงค์ไปยังสถานีตำรวจ ลิงค์ไปยังโรงพยาบาล บนหลังคาบ้านมีโซล่าเซลล์ทุกหลัง และมีการออกแบบที่เป็นรูปแบบใหม่ซึ่งอีก 5 ปีข้างหน้าก็ยังไม่ตกเทรนด์

วรเดช กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดที่กำลังเติบโตได้อีกตลาดหนึ่งที่น่าสนใจในขณะที่เงินเฟ้อกำลังสูงอยู่ และนโยบายที่สำคัญตอนนี้คือนโยบายธนาคารและนโยบายรัฐเองก็มีผลในการเอื้ออำนวยความสะดวกและสิทธิประโยชน์ให้กับบ้านมือสอง ปีนี้เริ่มมีนโยบายฟรีค่าโอนและแบงก์ก็เริ่มสนับสนุนในการปล่อยสินเชื่อในเปอร์เซ็นต์ที่มีสัดส่วนสูงขึ้นจากเดิม 70% เป็น 90%-100% และพิจารณาลูกค้าเป็นรายประเภทอาชีพขึ้นไป

นอกจากนี้ บริษัทกำลังจะเปิดตัว platform property mall ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่รวบรวมทุกๆโครงการและมีระบบอัลกอริทึมในการคำนวณพฤติกรรมว่าผู้บริโภคมีไลฟ์สไตล์แบบไหน เราจะใช้วิธีการค้นหาตัวตนว่าลูกค้ามีรายได้เท่าไหร่ มีความสามารถในการชำระหนี้เหมาะสมเท่าไหร่ และราคาบ้านที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ

หลังจากนั้น platform นี้จะเลือกโครงการที่ใกล้เคียงที่สุด ผู้สนใจสามารถคลิกและเข้าไปดูรีวิวที่เกี่ยวข้องกับโครงการทั้งหมด นอกจากนี้เราจะพัฒนาเป็น 360 องศาและเมตาเวิร์ส ที่ผู้ใช้งานสามารถสวมแว่นเข้าไปชมโครงการได้เสมือนจริง ถือเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคและผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าถึงลูกค้า

แนะรัฐเปิดทางต่างชาติซื้ออสังหาฯ

“มีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ช่วง 1-2 ทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ เพราะการขยายตัวทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะภาคตะวันออก ส่งผลให้ประชาชนมีงาน มีรายได้เพิ่ม โบนัสฯ เป็นอานิสงส์ให้ผู้ประกอบการเอ็นจอยกับขุมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันแนวโน้มการเติบโต เครื่องยนต์เคลื่อนเศรษฐกิจไทย ที่มาจากภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัว การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก(อีอีซี) เทียบกับการบูมอีสเทิร์นซีบอร์ดไม่ได้เลยดังนั้น การดึงเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ จึงต้องมีการปรับ เช่น เปิดทางให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย โดยหารือข้อจำกัด กำหนดเงื่อนไขต่างๆ ไม่ใช่การเปิดกว้างดำเนินการได้แบบเสรี

“อสังหาฯ มีสินทรัพย์ที่รอการขายราว 1.2 ล้านล้านบาท สูงเป็นประวัติการณ์ และไม่รู้ว่าจะใช้เวลากี่ปีจึงจะดูดซับหมด จึงเสนอให้มีการขายอสังหาฯให้ต่างชาติ โดยขีดเส้นใต้ว่าต้องทำภายใต้ข้อจำกัด ไม่ใช่เปิดเสรีเลย

 ชี้ตลาดต่างชาติไต่ระดับดีมานด์ถาวร

“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ทุกวิกฤติเศรษฐกิจ อสังหาฯเป็นหนึ่งในฟันเฟืองช่วยการฟื้นตัวเพราะมูลค่าทางเศรษฐกิจมากถึง12% ของจีดีพี ขณะที่4 เดือนแรก ตลาดอสังหาฯ เช่น คอนโดมิเนียม ฟื้นตัวแล้ว 40% โครงการของอนันดาฯ พบต่างชาติมีการโอนที่อยู่อาศัยเติบโตถึง 800%ลูกค้าที่เข้ามาซื้อเป็นตลาดลักชัวรี มองหาเพนท์เฮ้าส์ขนาด 240 ตารางเมตร(ตร.ม.) หรือยูนิตหลักร้อยล้านบาท

ปัจจัยทำให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทย เนื่องจากค่าเงินบาทมีเสถียรภาพ เทียบกับค่าเงินของประเทศอื่นในอาเซียน รวมถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ที่ดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย และหลังไฟสงคราม สถานการณ์โควิดคลี่คลาย สินทรัพย์ที่ซื้อจะมีมูลค่าเพิ่ม

“ตลาดต่างชาติกำลังเป็นดีมานด์ถาวรแล้ว หากต้องการขายอสังหาฯให้ต่างชาติ ต้องมีการจัดระเบียบ วางระบบใหม่ ทั้งด้านโครงสร้างการจัดเก็บภาษี เพื่อป้องกันราคาที่อยู่อาศัยพุ่งขึ้นหรือเฟ้อ จนกระทบประชาชนในประเทศ การให้สิทธิซื้อโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดิน 1 ไร่ ต้องกำหนดให้เฉพาะโครงการแนวราบ อย่างบ้านจัดสรร หากไม่กำหนดเงื่อนไข อาจสร้างผลกระทบตามมา เป็นต้น”

สัญญาณบวกตลาดเริ่มฟื้นทุกทำเล

“ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ความต้องการของลูกค้าต่างชาติในการซื้ออสังหาฯ เริ่มกลับมาช่วงปลายปี 2564 ทั้งนี้ ยอดการโอนกรรมสิทธิ์มีมูลค่า 56,000 ล้านบาท จากทั้งสิ้น 19,000 ยูนิต เจาะลึกเป็นต่างชาติ 2,100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 10,000 ล้านบาท หรือราว 19.6% หากตลาดยังรักษาโมเมนตัมนี้ไว้ได้ คาดทั้งปีจะมียอดโอนมากกว่า 40,000 ล้านบาท

“เจาะลึกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของต่างชาติมูลค่า 10,000 ล้านบาท เป็นตลาดจีนถึง 45% หรือราว 4,500 ล้านบาท ส่วนใหญ่กระจุกตัวในทำเลกรุงเทพ​ฯ ชลบุรี พัทยา พื้นที่อีซีซี"

นอกจากนี้ หลังรัฐยกเลิกนโยบายเทสต์ แอนด์ โก ยังพบลูกค้ายุโรป อังกฤษ สหรัฐ รัสเซีย ฟื้นตัวกลับมาในทุกทำเล ขณะที่ตลาดในพัทยา ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ รับกำลังซื้อต่างชาติแล้ว อย่างไรก็ตาม หลายโครงการในบางพื้นที่ต่างชาติซื้ออสังหาฯ เต็มสัดส่วน 49% เช่น ภูเก็ต โซนหาดกะทู้ ป่าตอง จึงต้องการให้ทรานส์เฟอร์สัดส่วน 7% ในการเป็นเจ้าของ