จับตามาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯเปิดทางต่างชาติซื้อบ้านแก้ปัญหาตรงจุด?

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ประเด็นที่ตั้งข้อสังเกตขณะนี้ การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ ได้นั้น น่าจะทำให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการที่ทำโครงการบ้านแนวราบสามารถขายบ้านให้คนต่างชาติได้ 

แต่มีประเด็นที่น่าสนใจว่า จะส่งผลให้บ้านมีราคาแพงขึ้นไหม? เพราะที่ดินเป็นสินค้าที่มีจำนวนจำกัด

หากดีมานด์ต่างชาติที่ต้องการเข้ามาซื้อมีจำนวนมากทำให้เกิดการกว้านซื้อที่ดินเพื่อมาทำโครงการรองรับคนต่างชาติ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น กระทบกับคนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ จึงควรที่มีรายละเอียดว่า...ควรให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในระดับราคาเท่าไร ถึงจะไม่ส่งผลกระทบคนไทย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาระดับล่าง จะได้ไม่ส่งผลกระทบมาก เช่น บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะระดับราคา 5-7 ล้านบาท ยังอยู่ในระดับราคาที่เหมาะกำลังซื้อคนไทย

ในมุมมองภาครัฐย่อมต้องการ “เม็ดเงิน” จากต่างชาติเข้ามาฟื้นฟูประเทศ! เพราะกำลังซื้อคนไทยหดตัวลงค่อนข้างมาก ดังนั้นจึงต้องการดึงให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานและเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย เพื่อให้ได้เม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามาหมุนเวียนในประเทศ เพื่อให้ประเทศไทยมีรายได้เพิ่มขึ้น

“แน่นอนว่า ความต้องการคนต่างชาติที่อยากเข้ามาซื้ออยู่อาศัยในประเทศไทยมีอยู่จริง โดยเฉพาะคนจีน เพราะไม่มีสิทธิที่ซื้อบ้านในประเทศจีนได้ เนื่องจากเป็นที่ดินเช่าของรัฐ ทำให้คนจีนเข้ามาซื้อจำนวนมาก”

จึงเป็นเหตุผลที่รัฐพยายามออกมาตรการนี้มาจูงใจชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้าน ทั้งๆ ที่ตลาดนี้ไม่ได้ต้องการดีมานด์จากต่างชาติเข้ามาก็ยังขายได้เรื่อยๆ

เหตุผลเดียวคือ รัฐต้องการเม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามากระตุ้นระบบเศรษฐกิจให้เกิดการหมุนเวียน! แทนที่จะเพิ่มสัดส่วนกรรมสิทธิ์การซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้มากกว่า 49%  ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ สัดส่วนแต่ละพื้นที่ยังมีดีมานด์ไม่ถึง 49% ตามที่กำหนดในทุกพื้นที่

ผอ.วิชัย แนะว่า น่าจะเพิ่มสัดส่วนในบางพื้นที่ อาทิ ภูเก็ต เพื่อรองรับกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามา เท่ากับเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวไปด้วยดึงคนต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยและจับจ่ายใช้สอยในพื้นที่ สร้างรายได้ให้คนในชุมชนนั้นๆ ที่สำคัญช่วยระบายสต็อก ซึ่งพื้นที่ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวหลายแห่งเป็นพื้นที่ตั้งใจสร้างคอนโดมิเนียมขายต่างชาติอยู่แล้ว แต่ไม่สามารถขายเกินโควตา 49% จึงใช้วิธีการเช่าระยะยาว 30 ปี +30 ปี +30 ปี จะทำให้ผู้ประกอบการสามารถขายคอนโดมิเนียมได้ในลักษณะของลีสโฮลด์ ทั้งที่คนซื้ออยากซื้อเป็นกรรมสิทธิ์มากกว่า

“แม้ภาพรวมการซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาติทั้งประเทศมีสัดส่วน 8-9% แต่บางพื้นที่มีมากกว่า ทำไมถึงจะตัดเสื้อตัวเดียวให้ทุกคนใส่ แทนที่จะตัดเสื้อให้เหมาะสมกับความต้องการแต่ละคนจะดีกว่าไหม รัฐบาลควรมองให้ลึกลงไป เพื่อให้นโยบายหรือมาตรการที่ออกมาสามารถกระตุ้นได้ตรงจุดมากขึ้น”

ส่วนประเด็นการปรับเงื่อนไขจากที่กำหนดให้ลดค่าโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเปลี่ยนเป็นใช้มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยใน 3 ล้านบาทแรก ซึ่งทุกคนจะได้หมดนั้น ถือเป็นเรื่องที่ดี!

เพราะเป็นการกระตุ้นโดยเฉพาะเมืองใหญ่ ราคาบ้านเกินกว่า 3 ล้านบาทแทบทั้งสิ้น ประมาณ 20-30% สมมติ สัดส่วนอยู่ที่ 30% จะกระตุ้นให้คนมาซื้อบ้านส่วนนี้มากขึ้น ทำให้ระบบเศรษฐกิจหมุนเวียนไปได้ดี โดยเฉพาะบ้านแนวราบ หรือบางส่วนเป็นคอนโดมิเนียม จะช่วยระบายสต็อกออก ทำเกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในภาคอสังหาฯ จากการขายสินค้าออกไปได้เร็วขึ้น

“ออกมาตรการมาช่วงนี้ ไม่ช้าไป เพราะดอกเบี้ยกำลังขึ้น ทำให้ความรู้สึกของคนซื้อไม่ตกลง ปัจจุบันปัจจัยลบรออยู่เต็มไปหมด เมื่อใส่ปัจจัยบวกเข้าไปจะช่วยกระตุ้นได้ทำให้ทุกอย่างไม่ได้ดูเลวร้ายเกินไป”

สำหรับเพดานของราคาที่อยู่อาศัย ไม่ควรเกิน10 ล้านบาท เพราะคนที่ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทมีจำนวนไม่มาก และเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง เพื่อช่วยให้คนชั้นกลางระดับบน เกิดความรู้สึกอยากซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากชะลอตัวในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า โดยปกติชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินในประเทศไทยได้ ยกเว้นจะแต่งงานกับคนไทยถึงจะสามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ ทำสัญญาเช่าระยะยาว จัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย ซึ่งทราบกันดีว่าปกติบ้านจัดสรรในประเทศไทยกำลังซื้อส่วนใหญ่คือคนไทยและซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่

“หลายปีที่ผ่านมามีกำลังซื้อต่างชาติเป็นจำนวนมากที่สนใจบ้านจัดสรรในประเทศไทย โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ หัวหิน ชะอำ ระยอง หรือในพื้นที่กรุงเทพฯ ผ่านการเช่าระยะยาว หรือถือครองผ่านนอมินี จนเกิดภาพของผู้พัฒนาบางรายขยายกลุ่มลูกค้าเปิดเช่าระยะบ้านจัดสรรสำหรับกำลังซื้อต่างชาติ”

ดังนั้นหากรัฐบาลออกมาตรการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ 1 ไร่ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต จะสามารถดึงกำลังซื้อจากต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านเป็นรีไทร์เม้นท์โฮม หรือ บ้านพักตากอากาศได้มากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นซื้อเพื่อการพักอาศัยระยะยาว เป็นประโยชน์ดีเวลลอปเปอร์ และส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศจากกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูง

“ยิ่งถ้าเปิดโอกาสให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไปได้จะช่วยกระตุ้นให้ต่างชาติสนใจเข้ามาอยู่ หรือพักอาศัยในไทยเพิ่มมากขึ้นส่งผลดีต่อตลาดในประเทศ ทำให้เกิดการจ้างงาน เกิดการจับจ่าย ถือเป็นปัจจัยบวกสำหรับธุรกิจท่องเที่ยว”

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลต้องมีข้อจำกัดบางประการ เช่น ช่วงระดับราคาที่เหมาะสม หรืออัตราการส่วนการครอบครอง เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น การคงกำหนดอัตราการครอบครองไว้ที่ไม่เกิน 49% ป้องการนักลงทุนต่างชาติที่มองเห็นโอกาสการลงทุนเข้ามาเหมาทั้งโครงการและนำมาปล่อยเช่าระยะสั้นเมื่อการท่องเที่ยวไทยกลับสู่ปกติ ซึ่งไม่เป็นผลดีอย่างแน่อน