"เฟรเซอร์สฯ อินดัสเทรียล" ชี้เทรนด์ "อีวี-อีคอมเมิร์ซ" หนุนธุรกิจโรงงาน-คลังสินค้า

นายโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) หรือ FPIT กล่าวว่า จากสถานการณ์ซัพพลายเชนดิสรัปชันที่เกิดขึ้นทั่วโลก อาทิ การขาดแคลนตู้คอนเทนเนอร์ และ ต้นทุนค่าขนส่งสูง ส่งผลให้ เฟรเซอร์สฯ อินดัสเทรียล ได้รับอานิสงส์จากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าระยะสั้นเพิ่มขึ้นคิดเป็นกว่า 10% ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มธุรกิจอิเล็กทรอนิกส์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ยังคงเป็นทำเลที่มีความต้องการสูง ทั้งนี้ หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย กลุ่มลูกค้าที่เคยเช่าระยะสั้น เริ่มมีความมั่นใจ เดินหน้าด้านการผลิตการส่งออกมากขึ้น บริษัทฯ คาดว่าในอนาคตลูกค้ากลุ่มนี้ จะสามารถกลับมาเช่าพื้นที่แบบระยะยาวต่อไป

นอกจากนี้ มองว่า ในปี 2566 การลงทุนจากต่างประเทศในประเทศไทยจะเพิ่มขึ้น ลูกค้ากลุ่มผู้ประกอบการโรงงานและคลังสินค้าที่รอการย้ายฐานการผลิตในช่วงที่ผ่านมา กำลังมองหาพื้นที่ประกอบการแบบเร่งด่วน (On Demand) ให้ทันต่อความต้องการที่กำลังกลับคืนมาอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในพื้นที่ในเขตอีอีซี ที่ปัจจุบันบริษัทฯ ยังคงมีอาคารพร้อมใช้ให้เช่าอีกจำนวนหนึ่งที่จะสามารถรองรับการย้ายฐานอย่างรวดเร็วในปีหน้านี้ได้

"แผนในปี 2566 คือ การรักษาลูกค้าปัจจุบัน พร้อมขยายฐานลูกค้ากลุ่มใหม่ เน้นจับกลุ่มผู้ประกอบการอุตสาหกรรมอนาคต (New S-curve) ที่ต้องการความยืดหยุ่น และกลุ่มผู้ประกอบการด้านโลจิสติกส์ โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ อี-คอมเมิร์ซ ซึ่งเห็นได้ชัดว่า ช่วงโควิดที่ผ่านมา มีการค้าขายผ่านระบบ อี-คอมเมิร์ซ เพิ่มขึ้น 30-40% ดังนั้น พื้นที่จัดเก็บสินค้าจึงมีความสำคัญ โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตอีอีซี พื้นที่ใกล้กรุงเทพฯ และพื้นที่บริเวณอยุธยา ที่จะสามารถตอบโจทย์การขนส่งไปได้ในหลายภูมิภาคของประเทศได้" นายโสภณ กล่าว

นายโสภณ กล่าวต่อไปว่า ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ บริษัทฯ ได้เตรียมส่งมอบศูนย์กระจายสินค้าแบบ Built-to-Suit หรือสร้างตามความต้องการ ให้แก่ลูกค้ารายใหม่ ซึ่งเป็นผู้ให้บริการแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซยักษ์ใหญ่ ขนาดพื้นที่กว่า 73,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ ปลายปี 65 นี้ เตรียมเปิดพื้นที่โรงงาน-คลังสินค้าในเขตอีอีซี และสมุทรปราการ เพิ่มเติมเพื่อรองรับลูกค้าหลากหลายกลุ่มในอนาคต 

"วันนี้ลูกค้าในกลุ่มอี-คอมเมิร์ซ อยู่ในพอร์ตของเรา 5-6% โดยตั้งเป้าไว้ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้าจะสามารถเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 20% รวมถึงเราจะทำงานร่วมกับลูกค้าอื่นๆ เพื่อช่วยปรับปรุงการใช้อาคารโรงงานและคลังสินค้าให้ทำงานและจัดเก็บสินค้าตอบรับความต้องการอี-คอมเมิร์ซมากขึ้น ดังนั้น โลเคชันจึงสำคัญ และเรายังเหลือที่ดินที่เหมาะสมในเขตอีอีซี บางพลี-บางนา และอยุธยาเพื่อการขยายธุรกิจอีกมาก" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FPIT เผย

ทั้งนี้ บริษัทฯ มีอาคารในเขตอีอีซี จำนวนกว่า 1.25 ล้านตารางเมตร โดยแบ่งเป็นคลังสินค้า 630,000 ตารางเมตรและอาคารโรงงานอีก 620,000 ตารางเมตร และ FPIT ยังเหลือที่ดินอีกกว่า 1,000 ไร่สำหรับรองรับการเติบโตในอนาคต นอกจากนั้น ในกลุ่ม FPT ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี ที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริหารโรงงานและคลังสินค้าในอีอีซีเช่นกัน 

สำหรับแผนการลงทุนปี 2566 FPIT ได้ตั้งงบไว้ที่ 3,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการลงทุนในคลังสินค้า 80% และอาคารโรงงาน 20% โดยเน้นอาคารโรงงานนั้นจะเน้นการลงทุนในพื้นที่อีอีซีเป็นหลัก สำหรับคลังสินค้า FPIT จะมุ่งที่การพัฒนาอาคารแบบ Built-to-Suit ที่มีความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์ รวมถึงการนำเอาเรื่องอาคารสีเขียวมาพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

พื้นที่โครงการใหม่ที่จะมีการพัฒนาในปีหน้า ประกอบด้วย โครงการที่บางพลี ขนาดพื้นที่รวม 50 ไร่ ปัจจุบัน ได้มีการเจรจาและตอบรับจากผู้เช่ามาแล้วราว 50% ของพื้นที่ทั้งหมด โครงการโลจิสติกส์ขนาดใหญ่บนถนนบางนาตราด โครงการโลจิสติกส์เซ็นเตอร์ที่อยุธยา และโครงการโลจิสติกส์บนถนนบางนา กม. 46 ที่เป็นโครงการร่วมทุนกับบริษัท Mitsui Fudosan โดยจะมีการเพิ่มเติมการลงทุนเพื่อเพิ่มเติมพื้นที่คลังสินค้าในอีอีซีอย่างต่อเนื่อง

"วันนี้มองไปข้างหน้า เรายังคงต้องระวังเรื่องเงินเฟ้อเป็นพิเศษ ค่าก่อสร้างตอนนี้ก็ขยับเพิ่มขึ้น 15-20% อีกสิ่งที่กังวลคือความท้าทายในการบริหารซัพพลายเชนของผู้ประกอบการ จากปัญหาต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์โควิด และความขัดแย้งทางการเมืองในต่างประเทศ ทำให้การคาดการณ์ธุรกิจข้างหน้าจะยากขึ้น แต่ด้วยการเปิดประเทศ การส่งออกดีขึ้น ภาพรวมประเทศไทยน่าจะยังคงเติบโต" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FPIT เผยความน่าเป็นห่วง

นอกจากนั้น ยังกล่าวด้วยว่า ด้วยเทรนด์ Go Green การสร้างอาคารใหม่ต่อไปนี้ ต้องเป็น Green Building ที่สามารถตอบโจทย์ลูกค้า ร่วมกับการใช้เทคโนโลยี และนวัตกรรมสมัยใหม่ ช่วยประหยัดพลังงาน และลดโลกร้อน อาทิ การติดตั้งโซลาร์บนหลังคา ระบบจัดการอุณหภูมิที่ส่งเสริมการทำงานของคนงานในอาคาร การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่รักษาสิ่งแวดล้อม เป็นต้น โดยอาจจะทำให้มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น 5-10% แต่อาคารจะอยู่กับบริษัทฯ และผู้เช่าไปอีกนาน ปัจจุบันความต้องการของลูกค้าที่มองหาอาคารที่เป็นแบบ Green Building จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังสถานการณ์โควิด ลูกค้ากลับมาให้ความสำคัญต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนมากขึ้น นอกจากนั้น บริษัทฯ จะทยอยปรับอาคารเดิมให้เป็นอาคารเขียว พร้อมกำหนดเป้าอีก 5 ปี บริษัทฯ จะมีอาคารเขียวมากถึง 50% 

"รายได้สิ้นปีนี้คาดว่าจะมีรายได้จากค่าเช่าภาพรวมทั้งพอร์ต 3.1 ล้านตารางเมตร รวมกว่า 5,000 ล้านบาท ส่วนปีหน้าตั้งเป้าโต 10% สิ่งเข้ามาเพิ่มเติมในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ คือ การลงทุนเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนโครงการที่อินโดนีเซีย ส่งผลให้เราเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในการทำโลจิสติกส์พาร์ค ทำให้ในวันนี้ในอินโดนีเซียเรามีพอร์ตที่บริหารอยู่ 1.5 แสนตารางเมตร ดังนั้น ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 นี้ พื้นที่อาคารภายใต้การบริหารทั้งหมดจะโตขึ้นเป็น 3.3 ล้านตารางเมตร หากรวมการลงทุนในเวียดนาม ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าส่งมอบอาคารให้กับผู้เช่า 4-5 หมื่นตารางเมตร ได้ในปลายปีนี้ ก็จะทำให้พื้นที่เราเติบโตก้าวกระโดดทุกปี ดังนั้น กลยุทธ์นอกจากจะเติบโตในประเทศไทย แล้วยังต้องขยายไปยังเพื่อนบ้านของเราด้วย เพราะทุกคนกำลังมองอาเซียน" นายโสภณ กล่าว

ทั้งนี้ ยังเผยต่อไปว่า ในเวียดนาม FPIT ได้โลเคชันที่ดี อยู่ทางตอนเหนือของกรุงโฮจิมินห์ ตอบรับอุตสาหกรรมกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ และธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ สิ่งที่เป็นจุดเด่นของเราและเหนือกว่าคู่แข่งในเวียดนาม คือการทำอาคารโรงงาน-คลังสินค้าคุณภาพพรีเมียมพร้อมใช้ให้เช่า ซึ่งความต้องการจากต่างชาติที่มาประกอบธุรกิจในเวียดนามในช่วงนี้ ก็คล้ายคลึงกับไทย คือ ต้องการเป็นลักษณะการเช่าและพร้อมใช้ทันที ดังนั้น รูปแบบอาคารและบริการของเรามีเหมาะสมตรงความต้องการ 

อุตสาหกรรมที่จะเติบโตและหนุนเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) เป็นหลัก คือ

1. กลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์ ปัจจุบันเป็นลูกค้าเรากว่า 30%
2. กลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ มีสัดส่วนประมาณ 20% ซึ่งด้วยนโยบายสนับสนุนอีวี ของภาครัฐไทย ก็จะทำให้มีผู้เล่นใหม่ๆ เข้ามาในกลุ่มนี้มากขึ้น
3. อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ สัดส่วนราว 15% ซึ่งกลุ่มนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการย้ายฐานที่ตั้งจากจีนเป็นกลุ่มแรกๆ
4. กลุ่มอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม กำลังมีลูกค้าขยายธุรกิจและใช้อาคารเพิ่มมากขึ้นอย่างน่าสนใจ

สำหรับการดึงการลงทุนใน อีอีซี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FPIT มองว่า ปี 2565-2566 เป็นปีที่มีความสำคัญ เพราะนักลงทุนต่างชาติกำลังเตรียมตัดสินใจในการเข้ามาลงทุนในอาเซียน ดังนั้น รัฐ-เอกชน ต้องร่วมมือดึงดูดการลงทุน โดยเฉพาะต้องช่วยกันหา “ผึ้งตัวแม่” ของแต่ละอุตสาหกรรมให้ได้ ถึงเป็นจุดดึงดูดการลงทุนตามเข้ามาอย่างชัดเจน

ทั้งนี้ ผู้ผลิต รถอีวี ตัวแม่ ต่างก็ตอบรับนโยบายอีวีภาครัฐหมดแล้ว จะทำให้มีดีมานด์ใหม่ทางด้านการผลิตและคลังสินค้าเพิ่มเติมขึ้น ต้องยอมรับว่าไทยเดินมาถูกทาง แต่อยากขอให้ช่วยผลักดันเพิ่มเติมการพัฒนารถบรรทุกไฟฟ้า (EV Truck) เพื่อช่วยในระบบขนส่งสินค้า นอกจากจะช่วยลดต้นทุนการขนส่งในภาวะที่ราคาน้ำมันมีความไม่แน่นอนสูง ยังสามารถลดมลภาวะที่เกิดขึ้นด้วย โดยทางบริษัทฯ พร้อมในการลงทุนเพื่อติดตั้งอีวีชาร์จเจอร์ในโครงการโลจิสติกส์ปาร์ค ในแต่ละพื้นที่เช่นกัน