พื้นที่สำนักงานกทม.ปีหน้าทะลุ10ล้านตร.ม.สวนดีมานด์หด

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย  กล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานของอาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ58% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ในทำเล พระราม 4 สุขุมวิท สีลม หรือสาทร   ส่วนที่เหลือ 42% ตั้งอยู่ในเมืองชั้นนอกของกรุงเทพฯ 

ภาพรวมตลาดพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯในไตรมาส 2 ปี2565 ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ 3 โครงการ ด้วยพื้นที่เช่ารวม 80,775  ตร.ม. ได้แก่ สำนักงานใหญ่ธนาคารยูโอบี สุขุมวิท 26 ,อาคาร โอ - เนส ทาวเวอร์   และอาคารซัมเมอร์ ลาซาล แคมปัส บี ขณะที่น อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมยังคงปรับตัว "ลดลง" เนื่องจากอาคารสำนักงานในตลาดมีพื้นที่เช่าว่างเพิ่มขึ้น และสำนักงานที่เปิดบริการใหม่บางอาคารมีอัตราการเช่าที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์

“อุปทานใหม่ยังคงทยอยเข้าสู่ตลาดต่อเนื่องคาดการณ์ว่า ช่วงครึ่งหลังของปี65 อาจมีอุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการใหม่กว่า 306,000 ตร.ม.อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯอาจพุ่งสูงกว่า 10 ล้าน ตร.ม.ในปีหน้า”

  

นายภัทรชัย  กล่าวว่า ไตรมาสที่ 2  ปีนี้ พื้นที่สำนักงานทั้งหมดถูกใช้ไปแล้วกว่า 8.617 ล้านตร.ม. ส่งผลให้อัตราเช่ารวมอยู่ที่ 91.11% ปรับตัว"ลดลง"จากไตรมาสก่อน โดยพบว่าพื้นที่สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ92.74%  ขณะที่พื้นที่รอบเมืองฝั่งทิศตะวันตกมีอัตราการเช่าสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ95.86%

อุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปีนี้อยู่ที่ 39,081ตร.ม.ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 94.90 % โดยพบว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่  มาจากการใช้งานของผู้พัฒนาโครงการ  บริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค ธุรกิจการบิน และกลุ่มบริษัทการตลาดออนไลน์ ซึ่งบริษัทดังกล่าวยังคงมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมือง รวมถึงพื้นที่รอบใจกลางที่สามารถเดินทางได้อย่างสะดวก และมีราคาเช่าที่ไม่สูง  คาดการณ์ว่าครึ่งหลังของปีอุปสงค์จะปรับตัวดีขึ้น จากบริษัทต่างชาติหลังเปิดประเทศ

 ขณะที่ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยจำแนกตามพื้นที่ในไตรมาสที่ 2 พบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 753  บาทต่อตร.ม.แต่อย่างไรก็ตามราคาเสนอเช่าที่เพิ่มขึ้นนี้มายังคงเกิดจากอุปทานใหม่ที่เข้ามายังคงมีราคาเสนอเช่าที่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงไตรมาสก่อนหน้ามาอยู่ที่1,122 บาท พื้นที่สำนักงานในพื้นที่ลุมพินียังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,087 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

"ไตรมาสที่ผ่านมาผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานยังคงเลือกที่จะรักษาระดับราคาเช่าเดิมไว้เพื่อจูงใจให้ผู้เช่ารายใหม่ และเพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าเดิมที่ว่างลง และส่วนใหญ่เลือกที่จะมอบส่วนลดราคาพิเศษให้ผู้เช่ารายใหม่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ และพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนยินดีที่จะปรับราคาเช่าลงหากผู้เช่ารายเดิมหมดสัญญาเช่าและต้องการต่อสัญญาเช่าในอาคารเดิม เพื่อต้องการรักษาผู้เช่าไว้"

 ด้านผู้เช่าบางส่วนยังคงมีความต้องการย้ายพื้นที่และปรับปรุงพื้นที่เช่าให้ทันสมัย และส่วนใหญ่เน้นการลดขนาดพื้นที่เช่าลงและราคาที่ถูกลงเพื่อเป็นการประหยัดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากมองว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว  รวมถึงเทรนด์ของการทำงานนอกพื้นที่ ซึ่งพบว่าหลายบริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณาทบทวนและสร้างวัฒนธรรมขององค์กรให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น  เพราะการปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุดจะกลายเป็นสิ่งที่ทุกคนให้ความสำคัญ ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่ที่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในแต่ละอาคารสำนักงานจะมีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้นเพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีจากเจ้าของอาคาร