ต่างชาติซุ่มปักฐานคอนโดพัทยา

พัทยา เมื่อสิบปีที่แล้ว กับปัจจุบันมีภาพที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างอาคารสูง ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โรงแรม ศูนย์การค้า เปิดตัวใหม่กันอย่างคึกคัก ทั้งที่ผู้ประกอบการคนไทยจากส่วนกลาง ที่รุกเข้าลงทุนในพัทยามีจำนวนไม่มากนัก นับได้ไม่ถึง 10 ราย แต่กลับพบภาพการพัฒนาอาคารสูงในพัทยาเพิ่มขึ้นอย่างน่าตกใจ

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำรวจล่าสุดเมื่อต้นปีนี้ พบตัวเลขว่า เฉพาะคอนโดมิเนียมในพัทยา (อ.บางละมุง) จังหวัดชลบุรี มีจำนวนการเปิดขายใหม่กว่า 4.2 หมื่นยูนิต มากเป็น "อันดับสอง" รองจากกรุงเทพฯ และเป็น "อันดับหนึ่ง" ในจังหวัดชลบุรี มีสัดส่วนมากกว่า 80% ของคอนโดใหม่ทั้งหมดในจังหวัดชลบุรี

ในจำนวนโครงการใหม่เหล่านี้ พบว่ามีไม่น้อยเป็นการลงทุนจากผู้ประกอบการ "ต่างชาติ" ซึ่งรุกเข้ามาร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน ในลักษณะ "ร่วมทุน" ตั้งบริษัทผู้ประกอบการ แยกเป็นรายแปลงแต่ละโครงการ โดยเจ้าของที่ดินในฐานะเป็นผู้ถือหุ้นฝ่ายคนไทย ตามกฎหมาย 51% ตีจากมูลค่าราคาที่ดินเป็นสัดส่วนหุ้น ในขณะที่ทุนต่างชาติจะรับหน้าที่เป็นผู้พัฒนาโครงการ บริหารการตลาด และงานก่อสร้าง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาและขาย โดยเน้นลูกค้าชาวต่างชาติเป็นหลัก ซึ่งยึดกรอบกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด ที่เปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ที่เหลือ 51% ของพื้นที่ขายต้องถือโดยคนไทย หรือบริษัทนิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทย

"ไฮทส์โฮลดิ้งส์" ทุนอิสราเอล ผุด 15 โครงการ

นางสาวนฤทัย โพธิ์เดช ผู้ช่วยกรรมการบริหาร บริษัท ไฮทส์ โฮลดิ้งส์ จำกัด บริษัทผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมริมทะเลรายใหญ่พัทยา เปิดเผยว่า กลุ่มไฮทส์โฮลดิ้งส์ เป็นบริษัทลงทุนอสังหาฯ ของนักธุรกิจชาวอิสราเอล และยุโรป ที่เข้ามาลงทุนในพัทยา ตั้งแต่ปี 2549 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการ และขายให้กับลูกค้าต่างชาติ ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด โดยมีทั้งโครงการที่หาดจอมเทียน เขาพระตำหนัก พัทยาใต้ ล่าสุดเปิดโครงการใหม่พัทยาเหนือ ที่หาดวงศ์อมาตย์ ซอย 16 เป็นโครงการที่ 14 และเตรียมพัฒนาโครงการที่ 15 ในเร็วๆ นี้

"รูปแบบการลงทุน จะเป็นลักษณะการร่วมทุน ระหว่าง บริษัท ไฮทส์ โฮลดิ้งส์ ซึ่งมีฐานะเป็นโฮลดิ้งส์ คอมปะนี เข้าไปจับมือกับเจ้าของที่ดิน ที่ทำเลดีในพัทยา เพื่อนำมาพัฒนาโครงการในรูปแบบที่ต่างกันไปตามความเหมาะสม และเงื่อนไขกฎหมายแต่ละทำเล โดยเจ้าของที่ดินเป็นผู้ถือหุ้นฝ่ายคนไทย ขณะที่ ไฮทส์โฮลดิ้งส์ จะเป็นทั้งผู้ถือหุ้นและพัฒนาโครงการ รวมทั้งการทำตลาดและบริหารการก่อสร้าง" นางสาวนฤทัย เผย

โดยโครงการที่เปิดตัวแห่งที่ 14 ในพัทยา คือ โครงการ "วงศ์อมาตย์ ทาวเวอร์" เป็นคอนโดมิเนียมสไตล์โมเดิร์นลักชัวรี สูง 38 ชั้น อยู่ห่างจากชายหาดวงศ์อมาตย์ 80 เมตร พัฒนาบนพื้นที่โครงการ 2 ไร่ มีห้องชุดทั้งสิ้น 391 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,285 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นที่ 10.5 ล้านบาท

โครงการนี้ก่อสร้างไปแล้วเกินกว่า 50% และมียอดขายแล้วกว่าครึ่งเช่นกัน ล่าสุดเพิ่งเปิดตัวแนะนำโครงการเพื่อขยายฐานลูกค้าคนไทยมากขึ้น หลังจากก่อนหน้านี้เน้นเฉพาะลูกค้าต่างชาติ ซึ่งผู้บริหารไฮทส์ โฮลดิ้งส์ เผยว่าลูกค้าต่างชาติที่ซื้อโครงการมากที่สุดคือ กลุ่มรัสเซียและยุโรป เนื่องจากคุ้นเคยกับผู้ประกอบการ ที่เป็นชาวอิสราเอล และมีทีมขายที่เป็นตัวแทน กลุ่มต่างชาติที่อยู่ในไทย ทั้งรัสเซียและยุโรป

นอกจากนี้ ไฮทส์ โฮลดิ้งส์ ยังอยู่ระหว่างก่อสร้างคอนโดอีก 12 โครงการ เช่น โครงการคอนโดมิเนียมทำเลเขาพระตำหนัก ได้แก่ ปาร์ค รอยัล 1-3, โครงการที่หาดจอมเทียน ได้แก่ ลากูน่าเบย์ 1-2, ลากูน่า จอมเทียน มัลดีฟส์ เป็นต้น

สำหรับรูปแบบการขายที่ผ่านมา ลูกค้าต่างชาติต้องทยอยชำระเงิน จากวันแรกที่จองจนถึงวันโอน ไม่น้อยกว่า 90% จึงทำสัญญาโอนตามกฎหมาย ต่างจากลูกค้าคนไทยที่ส่วนใหญ่ซื้อโดยการใช้สินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก ล่าสุดได้ประสานธนาคารไทยพาณิชย์ ส่งเจ้าหน้าที่มาประสานงานกับลูกค้าโดยตรง ผู้บริหารไฮทส์ โฮลดิ้งส์ เผยว่าทางกลุ่มยังคงเดินหน้าขยายการลงทุนคอนโดในพัทยาต่อเนื่อง เพราะมั่นใจว่าทำเลที่มีศักยภาพดีของเมืองชายทะเลแห่งนี้ ยังเป็นที่ต้องการของลูกค้าต่างชาติ เนื่องจากสนนราคาไม่แพง โครงการล่าสุดที่กลุ่มเปิดขาย ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เทียบแล้วยังต่ำกว่าหลายเมืองท่องเที่ยวที่ติดอันดับโลก และยังต่ำกว่าราคาขายคอนโดของผู้ประกอบการคนไทยด้วยซ้ำไป

อสังหาฯ "ชลบุรี" เปิดกว่า 9.6 หมื่นหน่วย

ข้อมูลจากการสำรวจ "โครงการที่อยู่อาศัย จังหวัดชายทะเล จังหวัดชลบุรี" ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จากงานสัมมนา “วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย จังหวัดชายทะเล เมื่อช่วงต้นปี 2556 ระบุว่า จังหวัดชลบุรีมีหน่วยที่อยู่อาศัย ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้นถึง 96,600 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 39,800 หน่วย อาคารชุด 56,400 หน่วย และบ้านพักตากอากาศ 400 หน่วย

เมื่อลงรายละเอียดทำเลที่ตั้ง จะพบว่าโครงการจัดสรรใหม่เหล่านี้ อยู่ในอำเภอศรีราชา ราว 13,000 หน่วย ในอำเภอบางละมุง (พัทยา) ราว 11,200 หน่วย ในอำเภอเมือง 8,100 หน่วย ในอำเภอสัตหีบ 4,700 หน่วย และในอำเภอพานทอง ราว 2,900 หน่วย

หากแบ่งตามประเภท พบว่า เป็นบ้านเดี่ยว 19,500 หน่วย เป็นทาวน์เฮ้าส์ 11,700 หน่วย เป็นบ้านแฝด 5,000 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 3,500 หน่วย ส่วนหน่วยที่เหลือเป็นที่ดินเปล่า ซึ่งทุกอำเภอมีบ้านเดี่ยวมากกว่าทาวน์เฮ้าส์ ยกเว้นอำเภอเมืองชลบุรี มีทาวน์เฮ้าส์มากกว่าบ้านเดี่ยว ส่วนอัตราการดูดซับของบ้านจัดสรร หรืออัตราการขายออกของอสังหาฯ ในชลบุรี อยู่ที่ 6.3% หรือหมายความว่าหากไม่มีการเปิดขายหน่วยบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มเติม ตลาดจะขายได้หมดภายในระยะเวลา 16 เดือนโดยประมาณ

ในจำนวนโครงการใหม่ดังกล่าว พบว่า เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง 4,100 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 12,800 หน่วย ส่วนใหญ่สร้างเสร็จแล้ว 23,000 หน่วย จากหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีสินค้าเหลือขาย หรือเป็นบ้านว่างอยู่ราว 2,100 หน่วย

คอนโด "พัทยา" กว่า 4.2 หมื่นหน่วย

สำหรับประเภทอาคารชุด หรือ คอนโด พบว่าอยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้นถึง 56,400 หน่วย มาจาก 217 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 170,200 ล้านบาท ขายได้แล้วประมาณ 37,400 หน่วย หรือขายได้แล้ว 66% ของทั้งหมด มูลค่าที่ขายได้ราว 113,800 ล้านบาท ยังเหลือขาย 19,000 หน่วย มูลค่ารวม 56,400 ล้านบาท

จากหน่วยในผังโครงการอาคารชุดทั้งหมด แบ่งตามพื้นที่ พบว่า อยู่ในอำเภอบางละมุง (รวมพัทยา) 42,400 หน่วย ในอำเภอเมือง 8,500 หน่วย อำเภอสัตหีบ 3,600 หน่วย และ อำเภอศรีราชา 1,900 หน่วย ส่วนอัตราการดูดซับของห้องชุดในจังหวัดชลบุรี อยู่ที่ 7.8% หรือหมายความว่าหากไม่มีการเปิดขายหน่วยห้องชุดใหม่เลย ตลาดจะขายได้หมดภายในระยะเวลาประมาณ 13 เดือน

สถานะของการก่อสร้าง พบว่า เป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง 12,100 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 32,300 หน่วย และก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,900 หน่วย จากหน่วยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ มีเหลือขายห้องว่างราว 2,300 หน่วย

สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียม ในปีนี้มีประเด็นน่าสนใจ เมื่อพบว่าได้มีผู้ประกอบการจากส่วนกลางหลายราย ทั้ง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.ศุภาลัย ต่างประกาศความสำเร็จในการขายหมด ภายในเวลาอันรวดเร็ว สวนทางกับผู้ประกอบการคอนโดจากส่วนกลาง ที่รุกลงทุนในพัทยาอยู่แล้ว อย่าง บมจ.ไรมอนแลนด์ ซึ่งเปิดคอนโดใหม่ในพัทยาใต้ บนเขาพระตำหนัก ด้วยอัตราการขายอย่างค่อยเป็นค่อยไป