ร.ฟ.ท.ลุยโปรเจคแสนล้านพัฒนาพื้นที่ กม.11 ย่านพหลโยธิน

วานนี้ (11 ก.พ.) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้จัดทดสอบความสนใจของภาคเอกชนในการลงทุน (Market Sounding) โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ นิคม กม. 11 หลังจากกา ร.ฟ.ท.ว่าจ้างสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ เพื่อศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้นโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ นิคม กม. 11 ซึ่งในการดำเนินการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว ร.ฟ.ท.ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556

โดยมีตัวแทนจากภาคเอกชนรายใหญ่เข้าร่วมประมาณ 40-60 ราย อาทิ ซีพีแลนด์, ทีซีซี แลนด์, พฤกษา,บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ,สิงห์ เอสเตท ,ศุภาลัย ,นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้ ,คิวเฮ้าส์, สัมมากร, ภิรัช บุรี กรุ๊ป ,เอไอเอ ,เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ,โฮมโปร ,เอ็มบีเค ,เดอะแพลตินั่ม กรุ๊ป ,เดอะมอลล์ กรุ๊ป,สยามพิวรรธน์ ,เซ็นทรัล พัฒนา ,เดอะเอราวัณ กรุ๊ป, และตัวแทนจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 

โดยในการประชุมได้นำเสนอข้อมูลโครงการ ศักยภาพของพื้นที่แนวทางการพัฒนาโครงการ ขนาดมูลค่าโครงการ

สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ นิคม กม.11 ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 279 ไร่ เป็นหนึ่งใน 3 แปลงทำเลทอง ของการร.ฟ.ท. ได้ว่าจ้างศึกษาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตั้งอยู่ติดถนนวิภาวดี-รังสิต และ ถนนกำแพงเพชร 2 เป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญสอดคล้องกับแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธิน ที่กำหนดให้เป็น International Business Center และเป็นศูนย์กลางระบบการคมนาคมขนส่ง เพื่อให้เกิดภาพลักษณ์เช่นเดียวกับศูนย์กลางธุรกิจอื่นๆ เช่น ศูนย์กลางด้านการเงินย่านสีลม สาทร หรือ ศูนย์แฟชั่นย่านสยามสแควร์ เพลินจิต ประตูน้ำ การรวบรวมนำธุรกิจประเภทเดียวกันมาอยู่ในย่านเดียวกันนี้จะเป็นการเสริมสร้างศักยภาพในการบริหารจัดการ

นายประเสริฐ สายพวรรณ์ ศูนย์วิจัยชีดความสามารถในการแข่งขัน นิด้า ผู้แทนผู้จัดการโครงการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้น โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณ นิคม กม.11 กล่าวว่า จากการศึกษาออกแบบโครงการเบื้องต้น โดยนำเสนอรูปแบบโครงการแบบผสมผสมผสานมิกซ์ยูส ทั้งที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ คาดมีมูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท และตั้งโครงการจะเวลาก่อสร้าง 8-9 ปี

ทั้งนี้ แบ่งออกเป็น 5 โซน ได้แก่ โซนที่ 1 อาคารสำนักงาน ตั้งอยู่บริเวณถนนหลักของโครงการ ที่เชื่อมถนนวิภาวดี กับถนนกำแพงเพชร 2 พื้นที่ 64 ไร่ ได้ FAR 8:1 คิดเป็นพื้นที่พัฒนาได้สูงกว่า 8 หมื่นตร.ม. แบ่งเป็นขนาดแปลงบี พัฒนาเป็นสำนักงานเกรดเอ ขนาดพื้นที่ 4.88 หมื่นตร.ม. ,แปลงซี พัฒนาเป็นสำนักงานเกรดบี พื้นที่กว่า 5.63 หมื่นล้านตร.ม.

โซนที่ 2 ศูนย์ประชุมและจัดแสดงสินค้านานาชาติ พื้นที่ก่อสร้างประมาณ 5.4 แสนตร.ม. จะเป็นศูนย์ประชุมฯขนาดใหญ่ที่สุดในไทย ที่สามารถเข้าถึงได้ด้วยระบบขนส่งมวลชนแบบราง ภายในศูนย์ประชุมประกอบด้วย พื้นที่สำหรับแสดงสินค้าประมาณ 1.6 แสนตร.ม.จะเป็นพื้นที่ค้าปลีก 1 แสนตร.ม. อีก 1 อาคารเป็นโรงแรม 4 ดาว และอีกอาคารจะเป็นสำนักงาน

โซนที่ 3 โรงพยาบาลนานาชาติ พื้นที่ประมาณ 24 ไร่ พัฒนาเพื่อรองรับลูกค้าทั้งไทยและต่างชาติ โซนที่ 4 ที่อยู่อาศัยริมสวน พื้นที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกับสวยนวิชรเบญจทัศ(สวนรถไฟ) พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม เป็นแบบลีสโฮล ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1-1.2 แสนบาทต่อตร.ม. และโซนที่ 5 พื้นที่พนักงานการรถไฟและที่ทำการสวนราชการ การพัฒนาจะประกอบด้วย อาคารพักอาศัยของพนักงานทุกระดับชั้น สนามกีฬา

อย่างไรก็ดี ในส่วนของภาคเอกชนเข้าร่วม มีข้อกังวลในเรื่องของระยะเวลาสัญญาการเช่าที่ดิน มองว่าระยเวลาคุ้มค่าน่าจะอยู่ที่ 50-60 ปี และบางรายเสนอสูงสุดถึง 99 ปี รวมทั้งยังเป็นห่วงในเรื่องการถนนการเข้าออก ที่มีความพลุกพล่านมาก เพราะมีศูนย์ประชุมและแสดงสินค้าฯ ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดไม่ได้รับความสะดวกได้ รวมถึงติงเรื่องการพัฒนาสำนักงานหากเป็นเกรดเอ จะไม่เหมาะสม เพราะในปีนี้และปีหน้าจะมีสำนักงานเกรดเอออกมาค่อนข้างมาก และการเป็นสำนักงานเกรดเอ ทำเลเป็นสิ่งสำคัญมาก จะต้องตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟ มองน่าจะเหมาะเป็นอาคารสำนักงารเกรดบีมากกว่า

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการบริหารทรัพย์สิน ร.ฟ.ท. กล่าวว่า โครงการพัฒนาพื้นที่ กม.11 จะเร่งเสนอเข้าครม.ให้เร็วที่สุด คาดว่าจะเสนอเข้าครม.ได้ประมาณกลางปีนี้  

นอกจากนี้ มีการศึกษาเชิงพาณิชย์ ส่วนโครงการสถานีแม่น้ำบนพื้นที่ 277 ไร่ ย่านคลองเตย-พระราม 3 การรถไฟฯ ต้องการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นย่านเศรษฐกิจแห่งใหม่ในอนาคต แบ่งพื้นที่ออกเป็น 16 แปลง ภายใต้แนวคิดที่จะสร้างเป็นเอ็กซ์พีเรียนซ์ รีเทล หรือกลยุทธ์การสร้างประสบการณ์แปลกใหม่ในชีวิตที่ยาวที่สุดในภูมิภาคอาเซียนประกอบด้วย โรงแรมหรู ที่พักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยา อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า แหล่งท่องเที่ยว ตลอดจนถึงท่าเรือยอชต์ เพื่อรองรับนักธุรกิจต่างชาติและคนไทย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสบายครบครัน

ทั้งนี้จากผลการศึกษาได้กำหนดพื้นที่พัฒนาไว้ 4 โซนประกอบด้วย 1. พื้นที่ มิกซ์ยูสโซน หรือคอมเพล็กซ์พลาซาในสัดส่วนประมาณ 21% 2. พื้นที่เชิงพาณิชย์ในสัดส่วน 32% 3.พื้นที่อาคารสำนักงานในสัดส่วน 33% และ 4. พื้นที่สำหรับที่พักอาศัยอีก 14% โดยคาดว่าถ้ามีการลงทุนก่อสร้างเต็มโครงการจะต้องใช้งบประมาณถึง 58,386 ล้านบาท