อสังหาฯ 2560 ปีแห่งการปรับโครงสร้าง

จากภาวะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวดีนัก หนี้ครัวเรือนสูง ผู้ประกอบการต่างคาดหวังธุรกิจอสังหาฯ ปี 2560 จะกลับมาเติบโต ตามแนวโน้มเศรษฐกิจที่น่าจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น และอานิสงส์จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ การใช้จ่ายภาคเอกชนที่จะกลับมาเป็นกำลังสำคัญทำให้มีเงินหมุนเวียนสร้างสภาพคล่องให้ระบบเศรษฐกิจ ส่งผลการใช้จ่ายภาคครัวเรือนที่ดีขึ้น

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมธุรกิจอาคารชุดไทย และกรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศปี 2560 คาดเติบโต 5% หรือมูลค่ารวมอยู่ที่ 6.7 แสนล้านบาท จากปี 2559 มูลค่าตลาดรวม 6.5 แสนล้านบาท “ไม่เติบโต”

โดยอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นแรงผลักดันการเติบโตของตลาดในปี 2560 จากอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าชัดเจนมากขึ้น ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สามารถเติบโตได้ 5% มีมูลค่า 3.7 แสนล้านบาท ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดทรงตัวอยู่ที่ 3 แสนล้านบาทเท่ากับปี 2559

ปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาฯ คือ ภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา คาดเติบโต 3.5% แต่ภาครัฐต้องมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนการลงทุน จะทำให้มีเงินหมุนเวียนสร้างสภาพคล่องให้ระบบเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นระบบรางคู่ รถไฟฟ้า 10 สาย ที่มีแผนสร้างอยู่แล้ว ส่งเสริมให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นใน 5-10 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีโอกาสปรับขึ้น มีผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายของผู้บริโภคที่มีหนี้สินเพิ่มขึ้นตาม และฉุดความต้องการซื้อให้ลดลง เพราะการปรับดอกเบี้ยที่ 1% ทำให้ดีมานด์ลดลง 8% ก่อให้เกิดภาวะตลาดชะงักงันได้

 อีกหนึ่งปัจจัย คือ ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่อยู่ระดับสูงในอัตรา 80% ของการเติบโตทางเศรษฐกิจ(จีดีพี) ซึ่งมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังเป็นปัญหาสำคัญด้านการขาย แม้จะขายได้ แต่โอนไม่ได้ และถือเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของอุตสาหกรรม ต้องเวลาในการแก้ไข ที่จะทำให้ตลาดกลาง-ล่าง กลับมาฟื้นตัวได้

ประเสริฐ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ยังเป็นเวทีการแข่งขันของรายใหญ่ ทั้งผู้ประกอบการรายเดิม และกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากธุรกิจอื่นเข้ามามากขึ้น 

โครงสร้างธุรกิจในปัจจุบัน เพียง 13 บริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ครองส่วนแบ่งตลาดไปแล้วถึง 57% ดังนั้นในปี 2560 จะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ มีการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ มีรูปแบบโมเดลธุรกิจใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตให้กับองค์กร ท่ามกลางที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง และตลาดเติบโตไม่มาก

การสร้างการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องมีโครงสร้างธุรกิจที่ยืดหยุ่น แม้แต่ พฤกษาฯ ที่เป็นเบอร์หนึ่งของธุรกิจที่อยู่อาศัยทั้งในแง่ยอดขายและรายได้ ยังมีการปรับโครงสร้างธุรกิจไปรุกตลาดพรีเมียมมากขึ้น ปัจจุบันมีสัดส่วนถึง 30% ถือเป็นตลาดที่มีศักยภาพสร้างการเติบโต รวมไปถึงกำลังแตกไลน์สู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว เช่นเดียวกับ พร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟค ไปเช่าที่ดินราชพัสดุ 895 ไร่ 50 ปี ต่อ 50 ปี เพื่อพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษตราด สร้างการเติบโตจากการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่น และสร้างรายได้ระยะยาว ไม่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยอย่างเดียว เพราะขนาดของตลาดไม่สามารถขยายใหญ่ได้ ต้องบิสซิเนสโมเดลหลากหลายทั้งธุรกิจให้เช่า ธุรกิจที่สร้างรายได้ระยะยาว หรือแม้แต่การร่วมทุนกับต่างชาติ การร่วมพัฒนากับธุรกิจใกล้เคียงกัน เช่น แสนสิริร่วมกับบีทีเอส พัฒนาโครงการร่วมกัน

“บริษัทกลุ่มท็อปไฟว์จะมีการปรับโครงสร้างธุรกิจให้เกิดความยืดหยุ่นในการสร้างเสถียรภาพการเติบโตขององค์กร เพราะการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเดียว ไม่ทำให้โตไปกว่านี้ได้ ไม่เหมือน 4-5 ปีก่อน ที่โตโดยการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากรายกลางและเล็ก แต่วันนี้เป็นการแย่งส่วนแบ่งตลาดระหว่างรายใหญ่ที่ครองมาร์เก็ตแชร์ไปแล้ว 57% โตไปกว่าเดิมจึงไม่ใช่เรื่องง่าย"

ไม่เพียงมีโครงสร้างธุรกิจครบวงจร ในภาคที่อยู่อาศัยต้องมีบิสซิเนสโมเดลครอบคลุมทุกเซ็กเม้นท์ ทุกสินค้า ทุกทำเล  

ปี 2560 ผู้เล่นรายใหญ่ และผู้เล่นรายใหม่ ล้วนมีทุนเท่ากัน