SF - ซื้อ

Event

ประมาณการ 2Q62

lmpact

คาดว่ากำไรจากธุรกิจหลักจะโตต่อเนื่อง

เราคาดว่ากำไรจากธุรกิจหลักของ SF จะอยู่ที่ 243 ล้านบาทใน 2Q62 (+8.3% YoY, +4.4% QoQ) โดยจะมีสาเหตุสำคัญมาจากส่วนแบ่งกำไรที่เพิ่มขึ้นจากห้างเมกา บางนา (MB) ทั้งนี้เมื่อรวมการปรับมูลค่าเหมาะสม (FV) ของสินทรัพย์ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด ก็จะทำให้กำไรสุทธิอยู่ที่ 356 ล้านบาท (+55.4% YoY, +33.0% QoQ) เราคาดว่ารายได้รวมของ SF ใน 2Q62 จะอยู่ที่ 376 ล้านบาท (+8.8% YoY, +6.4% QoQ) จากการรับรู้รายได้จาก Marketplace Dusit (MPD) เต็มไตรมาส ซึ่งทำให้พื้นที่ที่
สามารถให้เช่าได้ (gross leasable area หรือ GLA) เพิ่มขึ้น 6.5 พันตรม. ใน 1Q62 นอกจากนี้ เรายังคาด
ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะทรงตัว QoQ อยู่ที่ 60.0%

คาดว่าผลการดำเนินงานของ MB จะดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมของ SF จะอยู่ที่ 278 ล้านบาทใน 2Q62 (+69.5% YoY, +30.8%QoQ), จากการปรับเพิ่ม FV เนื่องจากมีการเริ่มเปิดดำเนินการ Plot D (8.5 พันตรม.) ซึ่งมีผู้เช่าในธุรกิจ edutainment อย่างเช่น Harborland โดย GLA รวมของห้าง MB เพิ่มขึ้นเป็น 2.00 แสนตรม. ใน 2Q62 จาก 1.91 แสนตรม. ใน 1Q62 แต่หากไม่รวมผลจากการปรับ FV จะทำให้ส่วนแบ่งกำไรที่มาจากผลการดำเนินงานหลักของ MB อยู่ที่ 128 ล้านบาท (+16.4% YoY, +5.8% QoQ) เพิ่มขึ้น YoY เนื่องจาก GLA เพิ่มขึ้นในขณะที่ เพิ่มขึ้น QoQ จากการปรับขึ้นค่าเช่าประจำปี

ยังอีกสองสามปี กว่าจะเห็นปัจจัยกระตุ้นที่น่าสนใจตัวใหม่

หลังจากที่ปรับปรุงห้าง Marketplace Sukaphiban 3 (MPS3) เสร็จเรียบร้อยแล้ว และ MPD ก็เปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ตั้งแต่ 1Q62 เราไม่คิดว่า SF จะเพิ่มพื้นที่เช่าใหม่อีกในระยะสั้น ซึ่งตามแผนล่าสุดของ SF การเพิ่มพื้นที่เช่ารอบต่อไปจะมาจากการพัฒนาห้าง Marketplace Thonglor (MPT) ขึ้นใหม่ซึ่งกำหนดเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ (Commercial operation date หรือ COD) ของโครงการนี้ถูกเลื่อนจากปี 2563 ไปเป็นปี 2564 เพราะมีการปรับเพิ่ม GLA เป็น 2.5 หมื่นตรม. จากเดิม 2.0 หมื่นตรม. ทั้งนี้เรายังคงคาดว่างานก่อสร้างโครงการ MPT จะเริ่มได้ใน 3Q62 อย่างไรก็ดี เรายังไม่ได้รวมการปรับกำหนด COD และ GLA ใหม่ของโครงการ MPT ไว้ในประมาณการของเรา

Valuation & Action

เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ และคงราคาเป้าหมาย DCF ไว้ที่ 7.50 บาท สำหรับระยะต่อไป เราคาดว่า 2H62 จะเป็นไตรมาสที่กระตือรือร้นน้อยกว่า 1H62 เพราะจะไม่มีการเพิ่ม GLA ใหม่เข้ามาอีก

Risks

มีการเลื่อนแผนขยายศูนย์การค้าชุมชน, มีการปรับขึ้นค่าเช่าน้อยกว่าที่คาดไว้, อัตราการเช่าพื้นที่ของห้างเมกา บางนาต่ำเกินคาด