“แอลทีวี” ฉุดเจนเอ็กซ์-วาย ชะลอซื้ออสังหาฯยอดขายวูบ

วานนี้ (9 ก.ย ) ในงานเสวนา “ LTV ทางร่วมของเศรษฐกิจไทย” จัดโดยเทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลตั้ง จำกัด ร่วมกับหน่วยงานภาครัฐ ภาคการศึกษาคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และภาคเอกชน

นางสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวในงานเสวนาดังกล่าวว่า ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อบ้านของคนไทยในยุค 4.0 ต้องยอมรับว่าเปลี่ยนแปลงไปมาก โดยคนส่วนใหญ่นิยมใช้ดิจิทัล มีเดียเป็นช่องทางในการศึกษา ค้นหาข้อมูลก่อน เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจซื้อภายหลัง 

ทั้งนี้จากการเก็บข้อมูลออนไลน์ ตั้งแต่เดือน ส.ค.- 1 ก.ย. 2562 กลุ่มตัวอย่างจำนวน 402 ราย ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่า ผู้ที่มีรายได้ 10,001-35,000 บาทต่อเดือน กว่า 43% เป็นผู้ที่ไม่มีการถือครองอสังหาฯ และเป็นกลุ่มที่มีเงินออมอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่อีกราว 40-43% ของผู้ที่มีรายได้ 10,001-35,000 บาทต่อเดือน เป็นกลุ่มที่มีการถือครองอสังหาฯ 1 ทรัพย์เท่านั้น

ส่วนกลุ่มเจนเอ็กซ์ ที่มีอายุ 36-54 ปี รายได้มากกว่า 50,000 บาทขึ้นไป เป็นกลุ่มที่มีความน่าสนใจ เพราะถือครองอสังหาฯ มากกว่า 2 ทรัพย์ขึ้นไปถึง 52% เมื่อมาดูรายละเอียดจะพบว่า กลุ่ม เจนวายมีอายุ 26-30 ปี กว่า 55% ซื้ออสังหาฯหลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยเอง ส่วนกลุ่มเจนเอ็กซ์ มีอายุ 36-54 ปี และกลุ่มเบบี้บูมเมอร์อายุมากกว่า 54 ปี มีแนวโน้มการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและเป็นสินทรัพย์ในอนาคต ถึง 55% 

จากข้อมูลดังกล่าวจะเห็นว่า กลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า 36 ปี ขึ้นไป มีการวางแผนทางการเงินด้วยการลงทุนในอสังหาฯ เพราะมองว่าเป็นการออมเงินในสินทรัพย์ความเสี่ยงต่ำ และยังสามารถเก็บเป็นทรัพย์สินสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตไว้ให้ลูกหลานได้ด้วย

นอกจากนี้ผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่มเจนวายตอนกลางมีอายุ 26-30 ปี และเจนวายตอนปลายมีอายุ 31-35 ปี ยังระบุว่านิยมซื้อคอนโดมิเนียมมากถึง 57% สวนทางกับกลุ่มเบบี้บูมเมอร์ อายุมากกว่า 54 ปี ที่ยังคงซื้อคอนโดในสัดส่วน 42% แต่จะมีความนิยมซื้อทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว และอาคารพาณิชย์มากกว่า ถึง 58%

“พฤติกรรมคนเจน เอ็กซ์ และวายกู้เต็ม100% ฉะนั้นมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี)ที่ออกมาจะมีผลกระทบเพราะธนาคารเข้มงวดมากขึ้น ทำให้กำลังซื้อกลุ่มนี้หายไปจากในตลาด จากการสำรวจคนทุกกลุ่มเก็บออมเพื่อการลงทุนและการวางแผนเกษียณ แสดงให้เห็นว่ามาตรการแอลทีวีส่งผลกระทบกับยอดขาย ยอดโอนบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2ลดลง หากภาครัฐไม่มีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้นอาจทำให้ภาคอสังหาฯในปีหน้าได้รับผลกระทบแง่ยอดขาย50% จากปีนี้ที่บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ประเมินว่ายอดขายจะลดลง20% และหารายได้เพิ่มจากการถือครองอสังหาฯจากลูกค้าต่างประเทศ "

ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าในช่วง ปี2558 -2561 อสังหาฯไทย คึกคักอย่างมาก โดยจากการจัดอันดับของ Globalpropertyguide.com พบว่าไทย เป็นประเทศที่น่าลงทุนในอสังหาฯอันดับ 4 ด้วย Rental Yield 5.13% สูงกว่า มาเลเซีย สิงคโปร์ และ ญี่ปุ่น ขณะที่ราคาอสังหาฯของไทย ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาเปลี่ยนแปลงราว 16.29% ซึ่งปรับตัวน้อยกว่ามาเลเซียที่ราคาปรับตัวถึง 43.35% และญี่ปุ่น ปรับตัวถึง 29.85% ส่งผลให้อสังหาฯไทยมีความน่าสนใจ

โดยเฉพาะกลุ่มชาวจีน ที่เข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯในไทยจำนวนมาก เห็นได้จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งหมดในปี 2560 ของชาวต่างชาติสูงถึง 27% และ 1 ใน 3 ของยอดการโอนเป็นของลูกค้าชาวจีนซึ่งการเข้ามาซื้ออสังหาฯของชาวจีนในปี 2561 ทำให้ตลาดอสังหาฯไทยเติบโตสูง และเป็นตัวเร่งให้ราคาคอนโดฯบางทำเลดีดตัวสูงขึ้นจากปกติ แน่นอนว่าราคาที่สูงขึ้นย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้าชาวไทยที่รายได้ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 4% เท่านั้น ไม่สอดคล้องกับราคาคอนโดฯ ที่เพิ่มขึ้นถึง 9%

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ อยู่ในช่วงขาลงได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อ มาตรการแอลทีวี รวมทั้งปัจจัยภายนอกประเทศจากสงครามการค้า ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวด้วยการปรับพอร์ตมาเป็นคอนโดโลว์ไรส์ แนวราบรอบวงแหวน และการหารายได้ประจำ(Recurring Income)ในรูปแบบต่างๆ อาทิ โรงแรม โรงพยาบาล โครงการมิกซ์ยูส ล่าสุดสถานการณ์การแข่งขันรุงแรงมากขึ้นถึงขึ้นมีการแจกรถอีโคคาร์ให้กับลูกค้าแทนที่จะลดลงราคาลงมา

นางอนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด กล่าวว่า ผลกระทบจากมาตรการแอลทีวี มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มของเจนวาย ที่มีรายได้ต่ำกว่า 2.5หมื่นบาท ในการตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก และกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังสอง เพื่ออยู่อาศัยระหว่างที่ทำงานหรือรับส่งลูกในโรงเรียน ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติของคนยุคนี้ ดังนั้นจึงอยากให้หน่วยงานภาครัฐศึกษารายละเอียดเชิงลึก เพื่อกรองกลุ่มที่มีความเสี่ยงในการก่อนี้ แทนที่ออกมาตรการแบบเหมารวม ส่งผลกระทบกลุ่มที่เป็นเรียลดีมานด์ และภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาชะลอตัวลงต่อเนื่อง