อสังหาฯ“ลดไซส์-เจาะทำเล” รับมือ“ภาษีที่ดิน-ผังเมืองใหม่”

พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่จะเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2563 ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินใหม่ในแต่ละพื้นที่ รวมทั้งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ ที่จะบังคับใช้ในปลายปี 2563 เหล่านี้ล้วนเป็น “ความท้าทาย” ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2563 จาก “กฎ-กติกา” ในการดำเนินธุรกิจดังกล่าวที่เปลี่ยนไป ทำให้ต้องเร่งหาแนวทางรับมือ 

วานนี้ ( 23 ก.ย.)ในงานเสวนา หัวข้อ“กรุงเทพจตุรทิศ : โลกเปลี่ยน กฎ-กติกาเปลี่ยน อสังหาฯ รุกรับให้ทัน”จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจ บ้านจัดสรร ยอมรับว่า ค่อนข้างกังวลกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการบังคับใช้พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผังเมืองใหม่ ราคาประเมินที่ดินใหม่ รวมไปถึงมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ที่เกิดขึ้นมาในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลายเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงผู้ซื้ออสังหาฯ ที่จะได้รับผลกระทบจากต้นทุนราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้น ฉะนั้นผู้ประกอบการจะต้องทำงานหนักขึ้นในการปรับตัว

โดยที่ผ่านมาเห็นว่า ผู้ประกอบการบางรายเริ่มกระจายความเสี่ยง ด้วยการร่วมทุนกับต่างชาติ บางรายทำโครงการขนาดเล็กลง เช่น การทำบ้านแฝด4ห้องนอน3 ห้องน้ำ จากเดิมเคยทำบ้านเดี่ยว50 ตร.ว. นอกจากนี้ยังถึงเวลาที่ต้องปรับตัวให้อยู่รอดด้วยการสร้างไปขายไป ผ่อนดาวน์ไป แทนที่จะสร้างเสร็จก่อนขายเหมือนสมัยก่อน เมื่อโลกเปลี่ยนอสังหาฯก็ต้องปรับ

คาดอสังหาฯปีหน้าไม่แย่กว่าปีนี้ 

นายวสันต์ ยังมองว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2563 ว่า ส่วนตัวมองว่าจะไม่แย่ไปกว่าปี 2562 ที่เผชิญปัจจัยลบรอบด้านกระทบต่อกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า หากรัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะออกมาตรการด้านอสังหาฯ ควรศึกษาผลกระทบที่เกิดขึ้นและระยะเวลาที่เหมาะสมในการออกมาตรการเพื่อไม่เกิดผลกระทบวงกว้าง โดยในแง่ของผังเมืองควรเน้นประโยชน์ใช้สอยในแต่ละพื้นที่ให้มากที่สุด และผังเมืองที่ดีควรจะแก้ปัญหาให้กับคนในพื้นที่ อาทิ คนกรุงเทพฯ ต้องเผชิญรถติด มลภาวะเป็นพิษ การใช้พลังงานจากการใช้รถยนต์ ซึ่งในต่างประเทศจะปรับผังเมืองให้ผู้อยู่อาศัยในเมืองสามารถเดิน หรือ ขี่จักรยานไปทำงาน ไปโรงเรียนได้แทนที่จะรถยนต์

รุกสู่ธุรกิจอื่น-ลดภาระภาษี

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับตัวด้วยการปรับไปสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ การทำสำนักงานให้เช่า รีเทล หรือแม้กระทั้งเจ้าของที่ดินเริ่มนำที่ดินออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น ทั้งในรูปแบบการทำคอนโดมิเนียมแบบลิสโฮลด์(เช่าที่ดิน) 30 ปี และการปล่อยเช่าให้กับธุรกิจรีเทลในระยะสิ้น 5-10ปี เนื่องจากได้รับผลกระทบจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ไม่ต้องเสีย และมีความยุ่งยากจากกฎเกณฑ์ที่ออกมา เช่น การซื้อคอนโดปล่อยเช่าต้องเสียภาษีโรงเรือน เพราะเป็นเรื่องของการประเมินทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ยังเห็นว่า ผู้ประกอบการที่ทำโครงการอสังหาฯ 3 ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ยอดขายไปต่อได้ คือ 1. ต้องเลือกทำเลที่มีซัพพลายน้อย 2. ราคาต่ำกว่าราคาตลาดผู้ซื้อถึงจะสนใจ และ3. มีจุดขายที่ดีในการนำเสนอกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เบรก“รายเล็ก”เข้าตลาดแข่งดุ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ดีมานด์หดตัวปัจจัยลบจากเศรษฐกิจชะลอตัว มาตรการ กฏระเบียบเปลี่ยนส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น แนวทางการปรับตัวของบริษัทจะเน้นกลุ่มลูกค้าเจนซี อายุ25 ปีเริ่มทำงานที่เป็นกลุ่มนิว ดีมานด์ที่เป็นกลุ่มคนที่มีสัดส่วนมากในกรุงเทพฯและเป็นกลุ่มที่มีการเติบโตมากที่สุด ที่เข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯ ปีละ5หมื่นคน หลังจากที่เรียนจบปริญญาตรี มีสัดส่วน70% ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังไม่มีหนี้สินและอยากมองหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่แพง ซึ่งจะเป็นกลุ่มที่เข้ามาทดแทนกับกลุ่มลูกค้านักลงทุนและกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวี

“ผู้ประกอบการรายเล็กที่สนใจเข้ามาทำตลาดไม่ควรเข้ามา เนื่องจากการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ รุนแรงมากขึ้น เพราะไม่สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการในตลาดที่มีสายป่านยาว ต้นทุนการผลิตที่ดีกว่าในการพัฒนาสินค้าและบริการตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าได้หลากหลายรูปแบบเฉพาะผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวน 50-60ราย ส่วนที่อยู่นอกตลาดจำนวน 1,000 ราย คาดว่า ภายใน5 ปีจะเหลือแค่ 100 รายที่อยู่รอดเพราะต้นทุนสู้รายใหญ่ไม่ได้”

เน้นใช้บิ๊กดาต้าค้นหาดีมานด์ 

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีหน้าภาพรวมตลาดไม่แย่มากยังคงมีโอกาสในการค้นหาเรียลดีมานด์ที่มีอยู่ โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการใช้บิ๊กดาต้าในการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการว่าจะทำอะไร ที่ไหนเมื่อไรและเข้าถึงลูกค้าทางไหนดี และที่สำคัญการสร้างความแตกต่างในตัวสินค้าและบริการที่นำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้า ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง

นายศักดิ์ชัย บุญมา รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาที่ดินให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุด ซึ่งจะทำอย่างไรให้เมืองหลวงมีความเจริญก้าวหน้าโดยในแต่ละพื้นที่มีการจัดสรรเพื่อให้เกิดพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ปัจจุบันได้มีการดำเนินการพัฒนาให้ใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์มากที่สุด การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การกำหนดมาตรการเพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนา โดยมุ่งหวังให้พื้นที่ในกรุงเทพมหานครมีการพัฒนาในแต่ละพื้นที่ไปในทิศทางเดียวกัน

สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เป็นการพัฒนาภายใต้แนวคิด “การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานและมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ด้วยการกำหนดเงื่อนไขขนาดกิจการที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 , 600 และ 800 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เพิ่มมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการปฏิบัติตามผังเมืองรวมในกรณีถูกกำหนดเป็นอาคารประวัติศาสตร์ อาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น 

อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง
-4 เมกะเทรนด์..อสังหาฯ ยุคเปลี่ยนโครงสร้างรับมือแข่งเดือด
-อสังหาฯมาเลย์-ไทยส้มหล่นจากเหตุประท้วงฮ่องกง
-อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน - CEO Blogs
-เดิมพันอสังหาฯแสนล้าน ลดยาแรง LTV