ผ่าสังเวียนอสังหาฯ ปี 63 คว้าชัยภาวะตลาดป่วน

เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับปัจจัยเศรษฐกิจรุมเร้าในรอบปี 2562 ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยภายนอกและภายใน ตั้งแต่สงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐ ตามมาด้วยมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV -Loan to Value) ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในประเทศ และต่างชาติ โดยเฉพาะนักเก็งกำไร และนักลงทุน เหลืออยู่แต่เพียงผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังมีกำลังซื้อเหลือไม่ถูกผลกระทบจากมาตรการ LTV

คลื่นพายุเข้ามาท้าทายหลายระลอก ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) ต้องคอยแก้เกม พลิกเกมรบ ในปี 2563 ที่ยังไร้ปัจจัยบวก เพื่อประครองตัวเองให้ยึดตำแหน่งผู้คว้าชัยบนผืนผ้าใบอสังหาฯ

เช็คดูผลการดำเนินงานทั้ง 16 บิ๊กเนมนักพัฒนาอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส ได้รวบรวมไว้ ประกอบด้วย 1.บมจ. แลนด์แอนด์เฮาส์ (LH), 2.บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PSH), 3. บมจ.ศุภาลัย (SPALI), 4. บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) (AP), 5.บมจ. ควอลิตี้เฮาส์ (QH), 6.บมจ.แสนสิริ (SIRI),7. บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ (LPN), 8.บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI), 9.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN),10.บมจ.ไรมอนด์ แลนด์ (RML),11. บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA), 12. บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC), 13.บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF), 14.บมจ.ปริญสิริ (PRIN), 15.บมจ.บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และ 16.บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK)

โดย 16 บริษัทถือว่ามีรายได้รวมกันเกินกว่า 50% ของบริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งส่วนใหญ่มีความพร้อมด้านทุน กลยุทธ์แน่น ประสบการณ์โชกโชน ทั้งยังมีนวัตกรรมธุรกิจใหม่ ๆ แต่ด้วยภาพรวมตลาดอสังหาฯซบเซา สะท้อนให้เห็นว่าภาวะตลาดเช่นนี้น้อยรายจะเติบโตสวนตลาดได้

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส  ประเมินภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในปี2562ว่า ถือเป็น “ปีที่น่าผิดหวัง” เพราะภาพรวมทั้ง 16 บริษัทดังกกล่าว ต่างมีผลการดำเนินงานที่ปรับตัวลดลง 

โดยการบันทึกรายได้ หลังจากคาดการณ์ไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 รวมกันอยู่ที่ 76,366 ล้านบาท ทำให้ภาพรวมรายได้ปี 2562 ของทั้ง 16 บริษัทรวมทั้งสิ้น 248,013 ล้านบาท ติดลบ 7% หากเทียบกันกับปี2561 ที่มีรายได้อยู่ที่ 264,687 ล้านบาท 

ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้ง 16 บริษัท ในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย.) ปี 2562 มียอดโอนรวม 1.5 แสนล้านบาท ติดลบ 9% เมื่อเทียบกันกับปี 2561 หากรวมกับการคาดการณ์ยอดโอนในไตรมาสสุดท้ายปี 2562 ที่มีมูลค่า 73,538 ล้านบาท ทำให้ยอดโอนรวมทั้งปี 2562 อยู่ที่ 223,176 ล้านบาท ติดลบประมาณ 8-9% หากเทียบกันกับปี 2561 ที่ยอดโอนมีมูลค่า 241,299 ล้านบาท

ส่งผลทำให้กำไรทั้ง 16 บริษัท หากรวมไตรมาสที่ 4 ปี 2562 คาดการณ์ว่าจะมีมูลค่า 10,378 ล้านบาท ทำให้กำไรทั้งปี 2562 มีมูลค่ารวม 34,482 ล้านบาท ติดลบ17% เมื่อเทียบกันกับปี2561ที่มีกำไร 41,808 ล้านบาท

ผลการติดลบยังรวมไปถึงยอดขาย (Presale) รวมทั้ง 16 บริษัท ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มียอดขาย 203,000 ล้านบาท ติดลบ 28 % เมื่อเทียบกันกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยคาดการณ์ยอดขายทั้งปี 2562 จะอยู่ที่ 270,937 ล้านบาท ลดลง 23.5% เมื่อเทียบปี 2561 โดยรวมทั้ง 2 ปีที่มียอดขายสูง โดยในปี2560อยู่ที่ 321,305 ล้านบาท และปี 2561 อยู่ที่ 354,341 ล้านบาท ถือเป็นปีที่มียอดขายติดลบครั้งแรกในรอบ 2 ปีที่ผ่านมาซึ่งมียอดขายสูงกว่า 3 แสนล้านบาทต่อปี

เทิดศักดิ์ ยังคลี่ตัวเลขที่ติดลบดังกล่าวว่า สะท้อนถึงธุรกิจอสังหาฯเข้าสู่ภาวะขาลง หลังจากผู้ประกอบการโหมกระหน่ำปั๊มตัวเลขให้เติบโตอย่างสูงในช่วง 2 ปีก่อนหน้า (ปี 2560-2561) แต่ในปี 2562 ตัวเลขต่างๆกลับไปใกล้เคียงกับปี 2559  ขณะเดียวกันสิ่งที่ยังต้องจับตาหลังจากนี้คือ 

 

1.ยอดขายรอโอน (Backlog) ที่ไม่มีคุณภาพ โดยเมื่อยอดขายลดลง และสินค้าสร้างเสร็จพร้อมขายในตลาด (สต็อก) เพิ่มมากขึ้น ต้องจับตาว่า ยอดขายมีการโอนจริงหรือไม่ หมากสุดท้ายจึงต่างพากันงัดกลยุทธ์ “สงครามราคา” (Price War) เพื่อเร่งปิดการขาย

“หลังจาก 2 ปีก่อนหน้าเร่งการเติบโตเปิดโปรเจคใหม่ และเร่งยอด Presale สูง แต่ปีนี้ยอด Presale เห็นชัดว่าถอยกลับไปต่ำกว่า 3 แสนล้านบาทใกล้เคียงกับปี 2559 ชี้ให้เห็นภาพสต็อกที่อาจจะเป็นปัญหายอดขาย เกิดเป็น Backlog ที่ไม่ได้คุณภาพ หากไม่โอนก็มีโอกาสส่งผลกระทบกับสภาพคล่องในกลุ่มธุรกิจ”

2.ใช้เวลาระบายสต็อกสูงขึ้น โดยแต่ละค่ายไปเร่งปิดเกม “สต็อกคงค้าง” เพื่อผลักดันยอดขายรอรับรู้รายได้ตามมาด้วยยอดขาย Presale เมื่อเปิดตัวโครงการ ตลาดกำลังสู้กับ “สินค้าพร้อมอยู่”กับสินค้าเปิดใหม่ Presale ที่จะลดลงทำให้ปี 2562 ยอดขาย Presale ติดลบถึง 23.5% ขณะที่ตัวเลขโครงการที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา ( 9 เดือนแรกปี 2562 จากผู้ประกอบการ 12 บริษัท) มูลค่าถึง 598,728 ล้านบาท ขณะที่ยอดPresale ปี 2562 อยู่ที่ 2.7 แสนล้านบาท

“หากโครงการรอการพัฒนาฯ มูลค่า 5.9 แสนล้านบาท เทียบยอดขายเพียง 2.7 แสนล้านบาท ต้องใช้เวลา 2 ปีกว่าในการระบาย แต่นี่คือตัวเลขที่ยังไม่เต็มทั้งปีและแค่เพียง 12 บริษัท ซึ่งระหว่างปียังมีโครงการพัฒนาเพิ่ม เมื่อเจอกับปัญหาสต็อกคงค้าง และPresale ลดลง”  

จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ในปี 2563 ประเมินว่า ยอดขาย Presale ในตลาดจะอยู่ระดับทรงๆ จากปี 2562 หรือไม่เติบโต เพราะทุกบริษัทต่างมุ่งปรับตัวจัดการกับ Backlog ที่สูงเพื่อแปลงมาเป็นรายได้ มีการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เพื่อไม่ให้เพิ่มสต็อกในตลาด เน้นการระบายสต็อกเพื่อทำให้เติบโตอย่างมีคุณภาพ

โดยคาดว่าอัตราการทำกำไรมีการเติบโตอย่างจำกัด โดยกำไรปกติ (Norm Profit) ปี 2562 รวมทั้ง 16 บริษัทอยู่ที่ 36,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% หากเทียบกันกับปี 2561 จากคาดการณ์ที่ยอดโอนทั้งปี 2562 จะอยู่ที่ 228,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกันกับปี 2561 โดยมีรายได้จาก Backlog เพิ่มขึ้นประมาณ 24%

ขณะเดียวกัน คาดการณ์มูลค่าการทำรายได้ มาจากจากการแปลง Backlog ที่มีมูลค่ารวม 3.32 แสนล้านบาท (รวม 3 ไตรมาสปี 2562 จาก 12 บริษัทอสังหาฯ) ต้องทำให้เป็นรายได้ในปี 2563  แบ่งเป็นคอนโด 158,740 ล้านบาท สัดส่วน 48% แนวราบ 39,534 ล้านบาท สัดส่วน 12% และจากโครงการร่วมทุน (JV- Joint Venture) 134,448 ล้านบาท สัดส่วน 40%

“การแข่งขันสูงแน่นอน และรุนแรงด้วย แต่หวังว่าทุกคนจะไม่ใช้สงครามราคากันหมด ซึ่งราคาเป็นตัวเปิดที่สร้างแรงเย้ายวน ที่จะดึงตลาดนักลงทุน ซื้อเพื่อปล่อยเช่าที่ได้ยีลด์ที่สูงกว่า”

**JV เปิดช่องไม่สะท้อน ฐานะแท้จริงในงบดุล

เขายังบอกด้วยว่า สิ่งที่น่ากลัวคือบางบริษัท ไม่สามารถสะท้อนสถานะทางการเงินที่แท้จริงในบัญชีงบดุล (Balance sheet) เพราะส่วนใหญ่เป็นโครงการร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) ที่จะมีแสดงในงบประมาณ ซึ่งมีหลายบริษัทอสังหาฯ ที่เข้าไปทำ JV แต่ไม่แสดงในงบดุลฯ โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 พบว่ามีโครงการรวมทุนจาก 16 บริษัทดังกล่าว ถึง 71 โครงการ มูลค่ารวม 297,811 ล้านบาท สินค้าเหลือจากการขาย มูลค่า 90,741 ล้านบาท โดยมี Backlog ถึง 134,448 ล้านบาท เป็นมูลค่าที่ไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบได้ถึง Backlog และมูลค่าการลงทุน

“การทำJV เปิดช่องให้ไม่ต้องนำมารวมในงบดุล โดยส่วนใหญ่มักไปตั้งบริษัทย่อยเพื่อทำJV ทำให้ผลการดำเนินงานไม่โชว์ชัดเจน มีปรากฎบรรทัดเดียวคือกำไรและระหว่างทางมีค่าการบริการจัดการ (Management Fee) ต้องจับตาเมื่อการลงทุนของ JV เริ่มใหญ่ขึ้นกว่าธุรกิจหลัก”

อย่างไรก็ตาม การร่วมทุนถือเป็นเทรนด์ที่ไม่ว่าใคร รายใหญ่ กลาง เล็ก ต่างก็วิ่งขยายโครงการด้วยการหันไปร่วมทุน ทั้งกับนักลงทุนในประเทศ และต่างประเทศ

โดยแรงจูงใจสำคัญที่ทำให้เกิดการร่วมทุนจำนวนมาก เพราะคิดในเชิงกลยุทธ์การร่วมทุน ถือเป็นแนวคิดที่ดี(Concept) เมื่อเห็นที่ดินแปลงสวยๆ เหมาะที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทำรายเดียวไม่ไหว เพราะกำลังเงินไม่เพียงพอ จึงต้องหาพันธมิตรเข้ามาทำJV ช่วยกัน “ใส่เงิน” ปั้นโครงการเพื่อครองส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) ร่วมกัน