โควิด’ ปลุกตลาดบ้านมือสอง เบียดมือ1 ‘แพ้-ชนะ’ ที่..ทำเล!

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นช่วงขาลงหลังเผชิญโควิด-19 แต่ท่ามกลางวิกฤติกลายเป็น‘โอกาส’ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งบางประเภทที่อยู่อาศัยมีราคาขายใกล้เคียงกับโครงการใหม่ที่ปรับตัวลดลงเพื่อระบายสต็อก แต่จุดขายที่สำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองคือ “ทำเล” และ “ขนาด” ที่เข้ามาตอบโจทย์วิถีการดำรงชีวิตแบบใหม่เพื่อให้ปลอดภัยจากการติดเชื้อที่เป็น ‘ตัวเร่ง’การเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากเว็บไซต์เทอร์ร่า บีเคเค พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมือสองในปี2563เทียบกับปี2562 ราคา‘คงที่’ จากเดิมที่ราคาเพิ่มขึ้นทุกปีเฉลี่ย3-5% เนื่องจากราคามือหนึ่งไม่ได้ปรับราคาเพิ่ม และลดราคาลงมาเพื่อระบายสต็อกโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสอง ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมือสองปีนี้คงที่ แต่พฤติกรรมการ‘ค้นหา’ที่อยู่อาศัยมือสองกลับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะจำนวนซัพพลายที่มากขึ้น

“จากประสบการณ์พบว่า อัตราการขายบ้านมือสองจะล้อไปกับตัวเลขการขายบ้านมือหนึ่ง ถ้าบ้านมือหนึ่งขึ้น บ้านมือสองก็ขึ้น บ้านมือหนึ่งลด บ้านมือสองก็ลด ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง เปรียบเทียบไตรมาส 1 ปี2562 กับไตรมาส1 ปี2563 พบว่าจำนวนหน่วยโอนฯไม่ตก แต่ตัวเลขบ้านมือหนึ่งตก 6.5%”

สุมิตรา ยังกล่าวว่า จากราคาคงที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปีนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งเป็นธรรมชาติของที่อยู่อาศัยมือสอง ที่เป็น “nature demand” ที่เกิดขึ้นตามการเติบโตตามวัฏจักรเศรษฐกิจแตกต่างจากความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ส่วนการที่จำนวนทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นนั้นล้อไปกับตลาดมือหนึ่ง เมื่อมือหนึ่งมีซัพพลายมากขึ้นก็จะเกิดมือสองเพิ่มขึ้นตามมา ทำให้ตลาดมือสองปีนี้ไม่ได้ซบเซาเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ที่ลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่า จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นจะเกิดจากเจ้าของมีปัญหาทางด้านการเงินทั้งหมด

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง มีทั้งคอนโด ทาวน์โฮม ไปจนถึงบ้านระดับบน แต่ละวันจะมีทรัพย์หมุนเวียนเข้าสู่ระบบมือสองจำนวนมาก แม้โอนฯเข้าอยู่ได้เพียงไม่กี่วัน หรือยังไม่ทันเข้าอยู่แต่เกิดเปลี่ยนใจ ต้องการขาย ก็ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยมือสอง

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันราคาคอนโดมือสองเฉลี่ยต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่ง ประมาณ 17% แสดงให้เห็นว่าราคาไม่ต่างกันเยอะ เมื่อเทียบกับทาวน์โฮมมือสองจะต่ำกว่าทาวน์โฮมมือหนึ่ง27% บ้านเดี่ยวต่ำกว่า 30% ทำให้ตลาดบ้านมือสองที่เป็นทาวน์โฮมกับบ้านเดี่ยวไปได้ดีอยู่ ขณะที่คอนโดมือสอง ต้องแข่งขันกับมือหนึ่ง เพราะราคาควรต่ำกว่ามือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ25%

“จากตัวเลขดังกล่าว ถือเป็นตัวชี้วัดหนึ่งที่แสดงให้เห็นว่า คอนโดมือสองไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด หากทำเลคอนโดมือสองดีกว่าคอนโดมือหนึ่งราคาไม่จำเป็นต้องลดราคาลงมาก เพราะคนซื้ออาจไม่ได้มองว่าการซื้อคอนโดมือสองเป็นของเก่า เพราะโครงการบางโครงการดูแลได้ดี เพราะสุดท้ายจะกลับมาที่การเลือกทำเลเป็นหลัก ”

สุมิตรา ยังกล่าวว่า ในระยะยาวคอนโดมือสองยังไปได้ในแง่ของการลงทุน เพราะราคาคอนโดมือสองไล่บี้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งขึ้นมาแทบใกล้เคียงกัน ยกตัวอย่าง คอนโดมือสองราคาต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่งเพียงแค่ 17% ซึ่งปัจจุบันคอนโดมือหนึ่งให้ส่วนลดกัน10% กรณีซื้อคอนโด 3 ล้านบาทจะได้รับส่วนลด 3แสนบาท และยังมีของแถม เหลือส่วนต่างประมาณ 7% จึงต้องสู้กันที่ทำเล ซึ่งตอกย้ำว่า ถ้าเป็นคอนโดโครงการใหม่ หากทำเล’ไม่ดี’ จริง สิ่งอำนวยความสะดวกไม่เต็มที่จริง อาจไม่ตอบโจทย์คนซื้อแล้วถ้าเทียบกับคอนโดมือสองที่มีทำเลที่ดีกว่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า โอกาสได้ลูกค้ากลับต้องเสียลูกค้าให้กับคอนโดมือสองได้ง่าย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่พร้อมจะซื้อไปเพื่อปล่อยเช่าหรือขายเก็งกำไร

นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญที่เป็นแรงผลักดันให้ตลาดบ้านมือสองกลายเป็น “ดาวรุ่ง” คือ นิวนอร์มอลด้านพฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิด ที่มีผลทำให้ตลาดมือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากการเว้นระยะห่างทางสังคม โดยเฉพาะตลาดในกรุงเทพฯจะเติบโตขึ้น เนื่องจากจำนวนที่ดินมีอยู่จำกัด ผู้คนยังคงมีกังวลใจเรื่องการเดินทาง เพราะต้องรักษาระยะห่างทางสังคม จากเดิมคิดว่า เดินทางรถไฟฟ้าสะดวกเพื่อหาซื้อที่อยู่อาศัยรอบนอกแต่ปัจจุบันเริ่มกังวลในการเดินทางด้วยรถสาธารณะ ทำให้กลับมามองทำเลที่ทำงานใกล้บ้านใกล้ที่ทำงานอีกครั้งเพื่อลดความเสี่ยง จากการติดเชื้อ เช่น ทำเลสุขุมวิท24 ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น แต่อยากขยายพื้นที่ทำงานเพิ่มซื้อห้องเพิ่ม ในตึกเดียวกัน ทำให้คอนโดมือสองกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้นหลังจากโควิด

“เป็นการรักษาระยะห่างจากคนอื่นไม่ใช่จากครอบครัว ทำให้คนมองหาที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลที่ตัวเองคุ้นเคยมากที่สุด ทำให้คนหันมาซื้อคอนโด หรือบ้านมือสองมารีโนเวทแทน สังเกตได้จากการที่คอมมูนิตี้มอลล์คนเดินเยอะขึ้น แต่ถ้าเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่มีคนจำนวนเยอะ คนจะเดินน้อยลง เพราะยังไม่มั่นใจความปลอดภัย”