'คอนโดลักชัวรี' หั่นราคา ชิงกำลังซื้อ 'บ้านหลังสอง'

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการระบาดไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั้งมหภาคและจุลภาค ในด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้หลังจากการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ และเปิดให้ธุรกิจต่างๆ ดำเนินต่อไปได้ตามปกติ ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวมากขึ้นโดยการเน้นระบายยูนิตที่เหลืออยู่ในมือทั้งโครงการที่กำลังก่อสร้างและโครงการที่แล้วเสร็จ เพื่อสร้างยอดขายและกระแสเงินสดให้ได้มากที่สุด ทำให้โหมจัดโปรโมชั่นที่ดึงดูดผู้ซื้อ ในส่วนของธนาคารเอง ดอกเบี้ยในช่วงนี้ถือว่าเป็นผลดีต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

จากตัวเลขของซีบีอาร์อีพบว่า ผู้ซื้อเริ่มกลับมาชมโครงการมากขึ้นในเดือน ก.ค. เมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้เกิดการซื้อขายในทิศทางเดียวกัน แต่ต้องยอมรับว่า ปีนี้ซัพพลายใหม่น้อยและโครงการส่วนใหญ่ที่เปิดตัวจะเป็นคอนโดระดับราคา 1.5-1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาต่อยูนิตไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจาก 2-3 ปีที่ผ่านมา เกิดโอเวอร์ซัพพลายตลาดคอนโดลักชัวรี่ ดีเวลลอปเปอร์ จึงชะลอเปิดตัวโครงการมาระยะหนึ่งแล้ว ล่าสุดในปีนี้ ไม่มีการเปิดตัวคอนโดลักชัวรี่ ส่วนใหญ่จะเป็นการเปิดตัวคอนโด ระดับราคาไม่เกิน 1.5 ต่อตร.ม. เพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อ

นางสาวอลิวัสสา กล่าวว่า ในทำเล สาทร ลุมพินี สุขุมวิท พระราม 4 ยังมีโครงการคอนโดลักชัวรีพร้อมโอนเหลือยู่ประมาณ 12,000 ยูนิต และบางโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งที่ผ่านมายอดขายยังพอไปได้แต่ไม่หวือหวา ที่สำคัญพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคต้องการ สินค้าที่สร้างเสร็จแล้วเพราะกลุ่มคนซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนซื้อที่อยู่เองจึงอยากเห็นสินค้าก่อนที่ตัดสินใจซื้อ

“ตอนนี้โครงการที่สร้างเสร็จแล้วยอดขายค่อนข้างดี เพราะคนสนใจซื้อมากกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะในโซนสุขุมวิทเหลืออยู่ 4,000 ยูนิต สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพราะปีนี้เป็นปีที่ดีเวลลอปเปอร์จะเคลียร์ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วก่อนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่จึงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาตั้งแต่ 5-40% เพื่อปิดโครงการ”

อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาข้อมูลเหตุผลการซื้ออสังหาฯของลูกค้าของซีบีอาร์อี พบว่า ในปี 2561 ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 60% ซื้อเพื่อลงทุน 34% และซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง 6% ในปี 2562 ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 61% ซื้อเพื่อลงทุน 34 % และซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง 5% แต่ในปี 2563 พบว่า ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 59 % ซื้อเพื่อลงทุนลดลง 16% ขณะที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองเพิ่มเป็น 25%

โดยกลุ่มคนซื้อเพื่อลงทุนลดลง เพราะขายต่อยาก ต้องถือยาว ขณะที่บ้านหลังที่สองเพิ่มขึ้นเพราะโควิด คนที่อยู่คอนโดอยากซื้อบ้านหลังที่สอง ขณะที่คนมีบ้านอยากซื้อคอนโดไว้อยู่อาศัยในเมืองสำหรับลูกหลานที่เข้ามาเรียนหรือบ้านหลังที่สองในต่างจังหวัด

“สำหรับราคาคอนโดปกติราคาขึ้นตลอดแต่ในปีนี้มาเจอวิกฤติโควิดหลายโลเคชั่นเริ่มนิ่ง คือไม่ลดราคาแต่ก็ไม่ขึ้นราคา เช่น ลุมพินีเพราะไม่มีโปรเจคใหม่ออกมาในโซนสุขุมวิท ราคาลดลงเฉลี่ย 4% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะหลายโครงการทำโปรโมชั่นออกมาค่อนข้างแรง จาก 263,000 บาทต่อตร.ม. เป็น 248,000 บาทต่อตร.ม. เป็นโอกาสของคนซื้อในช่วงนี้ คาดว่าอีก 2 ปีตลาดกลับมาฟื้นตัว”

นายสุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันโครงการมิวนีค สุขุมวิท 23 มียอดขายแล้ว 70% ซึ่งยอดขาย 25% เป็นยอดขายจากลูกค้าต่างชาติ โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกง

ทั้งนี้ จากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโควิด-19 ลูกค้าต่างชาติที่ไม่สามารถเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงนี้ เพราะต้องรอให้รัฐบาลผ่อนคลายการเดินทางเข้ามาในราชอาณาจักรของชาวต่างชาติก่อน

"ขณะนี้ ลูกค้าเริ่มเข้ามาตรวจดูห้องอย่างต่อเนื่อง และมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วประมาณ 10 ยูนิต ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทมีแผนจัดแคมเปญทางการตลาดกับโครงการดังกล่าว เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ด้วยการลงราคาลงมาเหลือ 2.2 แสนบาทต่อตร.ม.จากราคาตลาดอยู่ที่ 2.5-3 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาช่วงพรีเซล เชื่อว่าจากการจัดแคมเปญทางการตลาดจะช่วยผลักดันยอดขายให้เพิ่มเป็น 80-90% จากปัจจุบันอยู่ที่ 70%” นายสุริยา กล่าว

สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมาก แต่บริษัทได้มีการวางแผนรัดกุม โดยจะเน้นระบายสต็อกที่มีอยู่เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดลักซ์ชัวรี่ยังไม่น่าเป็นห่วงมาก ยอดขายยังคงไปได้เรื่อยๆ แต่ไม่หวือหวา และเชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวตามมาด้วย