36 อสังหา ’กำไรวูบ' 50% ชี้ทุบราคา กับดัก 'สต็อกท่วม'
สภาพเศรษฐกิจขาลง ตามรายงานของสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ระบุถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ลดลง 6.9% โดยเฉพาะไตรมาส 2 การหยุดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ “ล็อกดาวน์” ทำให้เศรษฐกิจลดลงต่ำสุดถึง 12.2%
สภาพตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำต้องยอมเจ็บ! เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อสวนทางเศรษฐกิจฟุบ
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) (LPN) เปิดเผยถึงภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับมรสุมในช่วงล็อกดาวน์ เพื่อสกัดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โควิด -19) ส่งผลทำให้ค่ายอสังหาฯ ต้องเผชิญกับความเสี่ยงแบกภาระต้นทุนทางการเงินสูง และยังต้องมาแบกซัพพลายในมือ (สต็อกคงค้าง) หลายค่ายอยู่ในภาวะหลังพิงฝา ต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อดึงกระแสเงินสด(Cash Flow) เข้ามาบริหารกิจการให้คล่องตัว
นักพัฒนาอสังหาฯ เริ่มเผชิญกับอัตราสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ แต่ไม่มีการโอนฯ จึงงัดแคมเปญการตลาดแข่งกันทำ”สงครามราคา” ลดราคา 20-50% พร้อมเข้าอยู่ฟรี 2-3 ปี โดยไม่มีค่าส่วนกลาง ในช่วงล็อคดาวน์กระตุ้นกำลังซื้อให้คนกำลังมองหาบ้าน ตัดสินใจซื้อบ้านในทันทีในช่วงไตรมสที่ 2 (เม.ย.- มิ.ย.2563)
“มาตรการล็อกดาวน์ทำให้กำลังซื้อไตรมาส2 ลดลงผู้ประกอบจึงปรับกลยุทธการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อจากผู้บริโภคและนักลงทุนตัดสินใจซื้อในช่วงเศรษฐกิจขาลง จึงสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อที่มีอยู่ในตลาด เพียงแต่ต้องการระดับราคาที่สอดคล้องกันกับความสามารถในการซื้อ (Affordable Price)”
ผลจากการที่หลายค่ายอัดแคมเปญทำ “สงครามราคาหนักหน่วง” เพื่อแลกกับ ”Cash Flow” ทำให้รายได้รวมของผู้ประกอบการอสังหาฯ 36 บริษัท ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 มีรายได้รวม 72,822.65 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.39% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นเพราะการกระตุ้นยอดโอนฯ แบบลดราคาพิเศษ แต่เมื่อรวมรายได้รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ของทั้ง 36 บริษัท มีรายได้รวม 143,202.37 ล้านบาท ลดลง 19.27% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ต้องยอมรับว่า สงครามราคาแม้จะเพิ่มรายได้ในช่วงไตรมาส 2 โดยที่หลายค่ายต้องยอมเฉือนกำไรกระตุ้นยอดขายและยอดโอนฯ จึงพบว่า“กำไรสุทธิ” ของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 36 บริษัทลดลงชัดเจน โดยไตรมาส 2 ของปี 2563 ทั้ง 36 บริษัท มีกำไรสุทธิรวม 4,191.53 ล้านบาท ลดลง 54.34% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อรวมกำไรในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 10,714.80 ล้านบาท ลดลง 55.11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน
ศูนย์ LPN Wisdom ยังประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังเริ่มฟื้นตัวมาตั้งแต่เดือน มิ.ย. หลังจากมีการผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ กำลังซื้อ ยอดขายและการรับรู้รายได้เริ่มค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้น
แต่สิ่งที่น่าห่วงคือ ผู้ประกอบการยังคงอัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ เพราะยังมีซัพพลายคงค้างอยู่ในระบบ ณ ครึ่งปี 2563 จำนวน 216,576 ยูนิต คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยคงค้างอยู่ที่ 225,000 ยูนิต ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกประมาณ 39-42.4 เดือน(ประมาณ 3-4 ปี) ในอัตราการขายเฉลี่ย 5,300-5,550 ยูนิตต่อเดือน
โดยเมื่อแยกเป็นประเภทบ้านพักอาศัย (แนวราบ) สิ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 จำนวนหน่วยเหลือขาย 126,015 ยูนิต และสิ้นปี 2563 คาดว่าจะมีซัพพลายคงค้างในระบบรวม 134,400 ยูนิต มีอัตราการขายเฉลี่ย 3,000-3,100 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อก 4-4.5 ปี ขณะที่คอนโด มีซัพพลายคงค้างในระบบครึ่งแรกของปี 2563 มีซัพพลายคงค้างในระบบจำนวน 90,561 หน่วย คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อก 50 เดือน โดยแยกเป็นคอนโดสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 17,645 ยูนิต คาดการณ์ว่าสิ้นปี 2563 จะมีซัพพลายสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในระบบเพิ่มขึ้นเป็น 20,000 ยูนิต
ในซัพพลายสร้างเสร็จที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าพร้อมเข้าอยู่ที่มีให้เลือกในตลาดจำนวนมาก จึงเป็นช่วงตลาดจึงเป็นของ ”ผู้ซื้อ” ที่จะทำให้นักอสังหาฯ หนีไม่พ้นสงครามราคาเพื่อแย่งชิงเค้กกำลังซื้อในระบบ ส่งผลทำให้คาดการณ์ว่ารายได้รวมทั้งปี 2563 ของ 36 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะอยู่ที่ 310,000 -330,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากรายงานผลการดำเนินงานครึ่งแรกของปี 2563
