อสังหาฯชงล้างพิษธุรกิจ ปลดล็อกกลไกรัฐหนุนโต

ทั้งๆที่จะว่าไปแล้วธุรกิจนี้ นับว่ามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จากมูลค่าตลาดรวมกว่า 1 ล้านล้านบาท (รวมธุรกิจเกี่ยวเนื่อง) ดังนั้นหากเซ็คเตอร์นี้มีการ “ปรับโครงสร้าง” หรือกฎระเบียบที่ "ขัดขวาง" การเติบโตที่ชัดเจน เสมือนการทำฐานรากให้แข็งแรง ต้านทานมรสุมเศรษฐกิจ ก็ย่อมมีส่วนช่วยพัฒนาประเทศได้ในระยะยาว 

เมื่อปลายสัปดาห์ การพบกันระหว่างบิ๊กเนมอสังหาฯกับรัฐบาล นำโดย พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นปฐมบท “จับเข่าหารือ” เพื่อพลิกวิกฤติการแพร่ระบาดของโรคไวรัสโคโรน่า2019 (โควิด-19) เป็นโอกาส หลังไทยมี“จุดแข็ง”จากการจัดการปัญหาโควิดได้ดี จึงควรต่อยอดจุดแข็งนี้ สู่การเป็นเมืองที่น่าลงทุน น่าทำธุรกิจ และพำนักอาศัย ดึงเม็ดเงินมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย จากนี้  

แม้ว่าวิกฤติโควิดจะทำให้ธุรกิจอสังหาฯอยู่ในอาการโคม่า เหมือนเป็นมะเร็งระดับต้น ที่ต้องสกัดเซลล์ร้ายลุกลามกัดกร่อน สิ่งเหล่านี้จึงกลายเป็นทั้งปมปัญหา และข้อเสนอที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ ยื่นเสนอนายกฯ เพื่อปลดล็อก 

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นหนึ่งรายชื่อที่เข้าพบนายกฯ ในวันนั้น วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาฯอย่างตรงไปตรงมาว่า โครงสร้างกฎระเบียบ และกลไกของรัฐบางด้านไม่ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯยิ่งเมื่อเกิดโควิด ทำให้เห็นว่ามีเพียงอสังหาฯรายใหญ่ที่เติบโตท่ามกลางรายเล็ก ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการล็อกดาวน์ (ปิดเมือง) หยุดธุรกรรม ขาดสภาพคล่องทางการเงิน จนมีหลายรายต้องขายกิจการ 

เขาย้ำว่า กลไกของรัฐไม่เอื้อให้เกิดสร้างเมือง สร้างสังคม ให้กับประชาชนทุกกลุ่มเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยนโยบายรัฐยังไม่หนักแน่นว่า จะส่งเสริมให้ต่างชาตินำเงินมาลงทุนในไทย จากข้อกังวลเรื่องการถือครองที่ดิน หรือทำธุรกิจในไทย เป็นต้น นอกจากนี้กฎหมายของภาครัฐที่มีมาอย่างยาวนาน ยังไม่สอดคล้องกับยุคสมัย กลายเป็นส่วนหนึ่งที่ไม่เอื้อให้นักอสังหาฯรายเล็กพัฒนาโครงการอสังหาฯ

พรนิรศ ยังมองการพัฒนาเมืองยุคหลังโควิดว่า ถึงอย่างไร “ต่างชาติ” ก็ยังคงเป็นหนึ่งในเม็ดเงินสำคัญที่จะเข้ามาฟื้นฟูเศรษฐกิจไทย ดังนั้นรัฐจึงต้องวางระบบเพื่อรองรับความเป็นประเทศ“ศูนย์กลาง”ดึงดูดการเข้ามาทำธุรกิจ หรือเข้ามาพำนักรักษาพยาบาลของต่างชาติ ในไทย 

โดยจะต้องจัดระบบการรักษาพยาบาลในไทย ให้เท่าเทียมหรือใกล้เคียงกับมาตรฐานระดับโลก เชื่อมกับระบบประกันสุขภาพ และสวัสดิการการรักษาพยาบาลของแต่ละประเทศ เพื่อดึงดูดคนมาอยู่อาศัยในไทยระยะยาว รวมถึงการเปิดให้วีซ่าอยู่อาศัยระยะยาว เมื่อซื้ออสังหาฯในไทย 

นอกจากนี้ หลังโควิดยังถึงเวลาแล้วที่จะพัฒนาเมืองไปสู่ "เมืองอัจฉริยะ (Smart City)” เพื่อผลักดันให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำนักงานในไทย เป็นอีกหนึ่งทางเลือกเมื่อเทียบกับ ฮ่องกง และสิงคโปร์ ที่กำลังได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมือง และวิกฤติโควิด 

“ไทยมีความน่าสนใจ เพราะจัดการโควิดได้ดี ขณะที่ราคาค่าเช่าสำนักงานในไทย ยังถูกกว่าสิงคโปร์ ถึง 2.5 เท่า” เขาเผย

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังประเมินว่า อีกสิ่งที่เป็นอุปสรรคของการลงทุนอสังหาฯในไทย คือการตีความการลงทุนอสังหาฯในพื้นที่รัฐ หรือ "พื้นที่สีน้ำเงิน" ที่ในขณะนี้ยังไม่เปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปลงทุนอย่างชัดเจน ยังขึ้นอยู่กับการตีความ และเป้าหมายหลักในการลงทุน 

สำหรับเขาเห็นว่า รัฐควรเปิดโอกาสให้เอกชนร่วมคิดเพื่อพัฒนาพื้นที่ใจกลางเมืองทำเลดีของภาครัฐ ที่ยังขาดการพัฒนา ซึ่งจะสร้างประโยชน์ให้กับคนทุกกลุ่มได้ เช่น โครงการอสังหาฯผสมผสาน (มิกซ์ยูส) ในพื้นที่ติดกับศาลากลางของแต่ละจังหวัด หรือที่ดินของหน่วยงานภาครัฐ ที่ยังมีช่องว่างการพัฒนาให้เกิดประสิทธิภาพ สามารถพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ และที่พักอาศัยที่เชื่อมโยงกับระบบราชการได้ รวมไปถึงการพัฒนาที่พักอาศัยให้กับคนรายได้น้อย 

“พื้นที่สีน้ำเงินของรัฐที่มีอยู่ทั่วประเทศมีโอกาสพัฒนาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนมีรายได้น้อย หรือให้กับภาครัฐ ทำศูนย์การค้าขนาดเล็กรองรับคนในชุมชน จูงใจให้เอกชนเข้ามาลงทุน ที่เมื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว มีการพัฒนาการสร้างรายได้ประจำจากค้าปลีกในบริเวณ พร้อมกันกับแบ่งผลประโยชน์ให้กับรัฐ” 

นอกจากนี้ เขายังเห็นว่า ภาคอสังหาฯยังมีปัญหาในด้านฐานข้อมูล ที่ส่งผลทำให้ไม่สามารถบริหารจัดการ ส่งเสริมธุรกิจได้ตรงจุด จึงควรเริ่มต้นจัดระบบการจัดเก็บข้อมูลภาคธุรกิจอสังหาฯของแต่ละจังหวัด โดยเฉพาะซัพพลาย ดีมานด์ ไว้เป็นฐานข้อมูลตามสภาวะที่เกิดขึ้นจริง โดยไม่ต้องเข้าไปสำรวจเมื่อสร้างเสร็จ ซึ่งถือเป็นปลายทาง ป้องกันปัญหาที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จค้างสต็อกจำนวนมาก ต้องใช้เวลาหลายปีในการระบายสต็อก” 

ด้าน ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นักธุรกิจอาวุธโส ที่คร่ำหวอดอยู่ในธุรกิจอสังหาฯมายาวนานกว่า30ปี ให้ทัศนะว่า ในระยะสั้นรัฐควรปลดล็อกปัญหาที่ส่งผลกระทบฉุดรั้งธุรกิจอสังหาฯ นั่นคือ ยกเลิกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ (LTV) ตัวการสำคัญที่สกัดกั้นคนระดับล่างที่ต้องการมีบ้าน เข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้น้อยลง รวมการขยายวงเงินการช่วยผู้มีรายได้น้อย ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง อสังหาฯ จาก3ล้านบาท ขยายเพดานเป็นระดับราคา5ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัดส่วน 50% ของตลาด ที่จะช่วยเพิ่มกำลังซื้ออีกจำนวนหนึ่ง มีส่วนทำให้เศรษฐกิจเดินหน้าไปได้ 

นอกจากนี้ ควรเพิ่มมาตรการส่งเสริมให้นักพัฒนาอสังหาฯ พัฒนาบ้านให้คนมีรายได้น้อย โดยให้มีสิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ขยายเพดานวงเงินบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อดีตกำหนดไว้ที่ไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นกลไกที่ไม่สอดคล้องราคาจริง เพราะราคาต้นทุนเปลี่ยนไปจึงควรขยับให้สอดคล้องกับสภาพความจริงที่ไม่เกิน1.5ล้านบาท 

ส่วนในระยะถัดไป ควรส่งเสริมให้ “ตลาดต่างชาติ” เข้าถึงการซื้อบ้านอสังหาฯในไทย โดยการให้สิทธิพิเศษวีซ่าถาวร แข่งขันกับมาเลเซีย 

 “เป็นนิมิตรหมายที่ดีที่ภาครัฐหันมารับฟังปัญหาของภาคธุรกิจ ได้เสนอหลักการเป็นไกด์ไลน์ แต่ในทางปฏิบัติ จะต้องให้ภาครัฐนำมาตรการไปวิเคราะห์ แยกแยะ และศึกษาผลกระทบอีกครั้ง บางมาตรการสามารถทำได้ทันที ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เช่น LTV” เขากล่าว