จับตา“หนี้เสียที่อยู่อาศัย”พุ่ง จี้รัฐลดภาษีฯพยุงปิดกิจการ

วานนี้ (23 ก.ย.) ในงานสัมมนา “กรุงเทพจตุรทิศ : อสังหาฯฝ่าคลื่นเศรษฐกิจวิกฤตินี้ยาวแค่ไหน..?" โดยมีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้เกี่ยวข้องหลายรายมาร่วมเปิดมุมมองฝ่าวิกฤติ จากโควิดลามโลก

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โควิดทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญความเสี่ยง ความผันผวน มากขึ้น โดยมีบางรายเริ่มประสบปัญหาหนี้ เงินทุนหมุนเวียน ที่เกิดจากการที่สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ (Reject) เพิ่มขึ้น ทำให้ยอดขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้บริษัทอสังหาฯ เริ่มลดรายจ่ายด้านต่างๆ รวมไปถึงการลดพนักงาน จนในที่สุดอาจจะมีบางรายต้องปิดกิจการ โดยเฉพาะบริษัทฯที่เน้นตลาดที่อยู่อาศัย ราคาต่ำกว่า3ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง ขณะที่โดยรวมทั้งตลาดยอดปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยสูงถึง 50%

โควิดลากยาวจุดเสี่ยงอสังหาฯ

เขาย้ำว่า สิ่งที่น่าห่วงคือ ไม่สามารถคาดเดาสถานการณ์การติดเชื้อโควิดได้ว่า จะไปถึงจุดสิ้นสุดเมื่อใด ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯหลายรายไม่สามารถอยู่รอดในวิฤติ โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก รวมถึงรายใหญ่บางราย ที่มีบางโครงการเริ่มไม่สามารถพัฒนาต่อได้

หมดพักหนี้คาดรีเจ็คพุ่ง

 “ครั้งนี้พูดยากและโหดที่สุด บางรายเริ่มลดพนักงาน น่าห่วงว่าสถานการณ์จะแย่ลง อาการเหมือนมะเร็งที่ค่อยๆ รุกลามในภาวะที่ไม่รู้ว่าจะโควิดจะจบเมื่อไหร่ และเพื่อนจะอยู่รอดครบไหม เพราะหลังจากหมดมาตรการพักชำระหนี้ จะทำให้ผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในรายที่มีหนี้เดิม ถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น ทำให้ยอดขายใหม่ และยอดโอนเริ่มลดลง อีกทั้งราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคน จึงส่งผลให้หลายรายอาจต้องปิดกิจการ” 

จี้รัฐ“ลดภาษีโอนซื้อขาย”กิจการ

ขณะเดียวกัน ภาครัฐจะต้องมีมาตรการช่วยกระตุ้นตลาด และมาตรการด้านภาษีมาช่วยเหลือธุรกิจก่อนประสบปัญหาต้องปิดโครงการและขายทอดกิจการ ที่จะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคไม่ได้รับมอบบ้าน และมีการฟ้องร้องคดีความ ต้องเสียเวลาผ่านกระบวนการ ด้วยการ “ลดภาษีให้โอนซื้อขายกิจการ”ไปสู่นักพัฒนาอสังหาฯอีกราย และยังยกเลิกการจัดเก็บภาษี พัฒนากฎระเบียบเดียวกันในการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาซื้อขายได้คล่องขึ้น ผ่านมาตรการวีซ่าอยู่อาศัยได้ในระยะยาว

“เมื่อเพื่อนโดนยิงขาต้องเดินเซ หากรัฐบาลปล่อยก็ถูกธนาคารเจ้าหนี้ฟ้องขายทอดตลาด ลูกค้าจะไม่ได้รับสินค้าต้องปิดโครงการ กระบวนการจะยาวนานกว่าจะจบสิ้น ดังนั้นจึงต้องการให้รัฐผ่อนปรนอุ้มเพื่อนที่บาดเจ็บขายโครงการได้ ด้วยการให้เพื่อนจ่ายภาษีธุรกิจเพียงครึ่งเดียว เพื่อให้เข้ามารับช่วงต่อกิจการได้ง่ายขึ้น และคุ้มค่ากับการลงทุนก่อสร้างต่อให้จบโครงการ” 

“เครดิตบูโร”จับตาหนี้เสียพุ่ง 

 นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ เครดิตแห่งชาติ จำกัด กล่าวว่า ในช่วง10ปีที่ผ่านมาพบว่าคนไทยมีปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 53.5% เพิ่มเป็น78.6%ถือเป็นอันดับ2ของเอเชีย โดยในจำนวนผู้ที่มีภาระหนี้21ล้านคน และมี3ล้านคน หรือ15.9%เป็นหนี้เสีย (NPL) 

สิ่งที่น่าเป็นห่วงและต้องจับตาอย่างใกล้ชิดผลวิจัยจากกสิกรไทยพบว่า อัตราหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มสูงขึ้นไปแตะ81.5%ในปีนี้ และเพิ่มเป็น90%ในปีหน้า เพราะประสบปัญหาจากวิกฤติโควิด 

 “ต้องจับตาหนี้ครัวเรือนของไทยอย่างใกล้ชิด ท่ามกลางวิกฤติโควิด ในช่วงไตรมาสแรกของปี สัดส่วนหนี้ต่อจีดีพีเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่80.1%สะท้อนถึงปัญหารายได้หดตัว เร็วกว่าการชะลอตัวของการกู้ยืม ที่จะส่งผลกระทบต่อปัญหาหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีเพิ่มขึ้นไปแตะที่90%ในช่วงสิ้นไตรมาส4ของปีนี้” 

ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องมีการบริหาจัดการดูแลกลุ่มลูกหนี้อย่างมีประสิทธิภาพ ในช่วงที่ประสบปัญหาโควิด หลังจากมีการพักชำระหนี้ จะมีบางกลุ่มที่ยังประสบปัญหาและมีความเสี่ยงในการขาดการผ่อนชำระที่ยังถือว่าอยู่ในระดับสูง จะส่งผลกระทบทำให้ปัญหาหนี้เสียเพิ่มขึ้น ซึ่งขณะนี้ทางธนาคารพาณิชย์กำลังส่งเสริมให้มีการปรับโครงสร้างหนี้ ดูแลความสามารถในการผ่อนชำระให้สอดคล้องกับรายได้ และป้องกันปัญหาหนี้เสียพุ่ง

หนี้ที่อยู่อาศัย5ล้านล้าน 

สำหรับมูลค่าหนี้ครัวเรือนของไทยรวมทั้งสิ้น13ล้านล้านบาท โดยสัดส่วนหลักมาจาก1.สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย5ล้านล้านบาท หรือ34% 2.สินเชื่อส่วนบุคคลอุปโภค-บริโภค3.3ล้านล้านบาท หรือ24% และ3.สินเชื่อเพื่อธุรกิจ2.47ล้านล้านบาท หรือ18%และ4.สินเชื่อรถยนต์1.79ล้านล้านบาท หรือ13% 

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ มีแนวโน้มชะลอจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แม้จะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในปีหน้า แต่คาดว่าจะต้องใช้เวลา4-5ปี จึงจะกลับมาสู่ช่วงเดียวกันกับก่อนโควิด ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯจึงต้องติดตามและศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคยุควิถีใหม่ (New Normal) เพื่อพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ตลาด 

ราคาขายแนวโน้มลดลง 

นางอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า วิกฤติครั้งนี้ถือว่าร้ายแรงหลังจากมีวิกฤติล่าสุด12ปี ที่ผ่านมา แต่ถือเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นพร้อมกับวัฎจักรภาคอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะขาลง ที่ถือเป็นจังหวะที่ดีในการปรับสมดุลและปรับโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ เรียนรู้ปรับการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกันกับความต้องการของลูกค้าในวิถีใหม่

“สิ่งที่ดีในวิกฤติคือ เหลือกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ขณะที่นักลงทุนลดลงอย่างเห็นได้ชัด รวมถึงราคาขายมีทิศทางชะลอตัวลดลง พื้นที่ใจกลางเมือง กลุ่มตลาดบน จาก270,567บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในปีนี้อยู่ที่271,907บาท ต่อตร.ม. ถือว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก หากเทียบกับการเปลี่ยนแปลงหลังจากน้ำท่วม ราคากระโดดเพิ่มขึ้นสูง เช่นเดียวกันกับราคาอสังหาฯรอบนอกใจกลางเมือง ลดลงจากปีที่ผ่านมาจาก 99,635 บาทต่อตร.ม. ในปีที่ผ่านมา ในปีนี้อยู่ที่98,082บาทต่อตร.ม.”

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าความต้องการซื้อบ้านยังมีอยู่ เพราะแต่ละปียังมีกลุ่มคนต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่จะต้องมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และตลาดในปัจจุบันควรมุ่งเน้นการขายในประเทศ หากยังไม่มีการเปิดน่านฟ้า ก็มีเพียงลูกค้าในประเทศเป็นหลัก อีกทั้งยังขึ้นอยู่กับบางเซ็คเมนท์และบางทำเล ยังมีความต้องการ นอกจากนี้ ภาคอสังหาฯ ยังเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุนท่ามกลางวิกฤติเศรษฐกิจ 

หวังรัฐกระตุ้นตลาดในประเทศ 

ส่วนตลาดต่างชาติ เห็นว่ายังต้องการมาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่อง และเชื่อว่าหลังจากโควิดจะมีต่างชาติเข้ามาต้องการซื้ออสังหาฯเพิ่มขึ้น เพียงแต่ยังไม่มีใครคาดการณ์ได้ว่าโควิดจะสิ้นสุดเมื่อไหร่ แต่ไม่ใช่ระยะเวลาอันสั้นแน่นอน 

“ภาคธุรกิจอสังหาฯต้องปรับตัว มุ่งขายลูกค้าที่มีความต้องการ และจ่ายได้ไปก่อน ลดต้นทุนและพัฒนาโครงการเล็กลง แบ่งเป็นเฟส เพราะในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ลูกค้าต้องการสินค้าระดับราคาลดลง ผู้ประกอบการจึงต้องมุ่งเน้นการระบายสินค้าเก่าให้เร็วที่สุด เหลือน้อยที่สุด หากมีเงินทุนขณะนี้เป็นช่วงซื้อที่ดินราคาถูกเก็บไว้” 

ตัวแปรสำคัญที่จะทำให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกรอบ คือ มาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ เพื่อดึงให้กลุ่มคนมีกำลังซื้อนำเงินออกมาซื้ออสังหาฯ โดยไม่จำกัดมูลค่าที่เดิมเพียงไม่เกิน3ล้านบาทต่อยูนิต เพราะในความเป็นจริงยังมีความต้องการซื้อของกลุ่มคนหลากหลายระดับราคา ที่หากสามาระทำได้ จะช่วยกระตุ้นตลาดได้ในวงกว้าง และส่งผลกระทบกับตลาดอย่างสูง 

เร่งรัฐฟื้น"ความเชื่อมั่น”

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น, ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ถือเป็นปีที่โหดร้ายสำหรับธุรกิจอสังหาฯ จึงต้องปรับตัวหันมาเข้มงวดด้านการเงิน และรักษาพนักงาน ซึ่งวิกฤติทำให้ทรัพย์สินในมือด้อยค่า สวนทางกับหนี้สินที่เพิ่มขึ้น จึงต้องบริหารจัดการไม่แบกภาระต้นทุนและสินทรัพย์สูงเกินไป 

“สิ่งที่ต้องการจากภาครัฐในวันนี้คือการความเชื่อมั่นต่อประเทศว่าจะอยู่รอด และเดินหน้าต่อไปได้ ถือเป็นสัญญาณที่สร้างความเชื่อมั่นทำให้ทั้งภาคเอกชนและต่างชาติกล้าที่จะลงทุน”

“ยืดหยุ่น”รับมือวิกฤติ

 ด้านนายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) มองสภาวะตลาดในแง่บวกว่า วิกฤติครั้งนี้แตกต่างจากปี2540ที่สถานะทางการเงินของประเทศยังแกร่งกว่ามาก รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ระดับต่ำ สิ่งที่สะท้อนว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังแข็งแกร่งคือ อัตราหนี้สินต่อทุนของบริษัทยังอยู่ในระดับต่ำ เฉลี่ยอยู่ที่1-2%รวมไปถึงความสามารถในการทำกำไรยังดีอยู่บริษัทอสังหาฯ ทั้ง24บริษัท มีเพียง5-7บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน 

 “เอพีมีวิธีรับมือกับวิกฤติด้วยการยืดหยุ่น บริหารพอร์ตธุรกิจให้สมดุล แนวราบและคอนโด ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน และสะสมเงินเพื่อเพิ่มสภาพคล่องจากการรุกที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมไปถึงการปรับมายด์เซ็ทพนักงานในองค์กรให้พร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง คิดนอกกรอบ” นายวิทการ กล่าว