บิ๊กอสังหาฯแห่ซื้อที่ดินนนท์ ผุดแนวราบชิงประชากรแฝง 

นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนนทบุรีว่า พื้นที่จังหวัดนนทบุรี ถือเป็นเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบต่ำ หากเทียบกับจังหวัดข้างเคียง เนื่องจากมีประชากรแฝงกลางวันอันดับ1 ทำงานที่นนบุรีแต่พักกรุงเทพฯ หรือจังหวัดข้างเคียงเติบโต เพราะเป็นแหล่งการจ้างงาน ไม่ว่าจะเป็นหน่วยงานภาครัฐ และภาคเอกชน โดยมีสัดส่วน 176,000 คนถือเป็นกลุ่มเป้าหมาย ที่จะเข้ามาเพิ่มความต้องการซื้ออสังหาฯในจังหวัด ให้สอดคล้องกับแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชน ทางรถไฟฟ้า และทางรถยนต์ที่จะอำนวยความสะดวกให้กับประชากรในพื้นที่ในอีก 5 ปี จึงเป็นจังหวัดที่มีประชากรเลือกอยู่อาศัยสูงที่สุด รองจากกรุงเทพฯ  

เขายังกล่าวต่อว่า เมื่อพิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ พบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี2558-2562) มียอดโอนฯ คอนโดเฉลี่ยประมาณ 8,500 ยูนิตต่อปี ลดลงเฉลี่ย 3% ส่วนยอดโอนฯแนวราบ ในช่วง5ปีที่ผ่านมาราว 15,500 ยูนิตต่อปี เติบโต 26% ทำให้นนทบุรีเป็นตลาดของแนวราบเริ่มกลับมาคึกคัก โดยตั้งแต่ปี2557 -2563 มีหน่วยสะสมในตลาด90,478ยูนิต มียอดโอนฯ ตั้งแต่ปี2558-2562รวมทั้งสิ้น76,651ยูนิตทำให้ในปี2563มีหน่วยคงเหลือในตลาด14,000ยูนิต ติดลบ20%เทียบกับปีก่อนขณะที่ยอดโอนฯ แนวราบ ปี2558-2562เฉลี่ย15,500ยูนิตต่อปี คิดเป็นมูลค่า51,566ล้านบาทเติบโตเฉลี่ยเพิ่มขึ้น26%คาดว่าในปี2564จะมีหน่วยเหลือขายในตลาด2,000ยูนิต 

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณา จากอัตราการเติบโตโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่เติบโต ส่งผลทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ในหลายแบรนด์เข้ามาเปิดโครงการแนวราบในจ.นนทบุรี เพื่อรองรับดีมาน์ที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็น พฤกษา แสนสิริ และแบรนด์อื่นๆ โดยสัดส่วน 60% เป็นทาวน์โฮม ราคาอยู่ที่2-3ล้านบาท ทำให้ราคาที่ดินจ.นนทบุรี ไม่ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยในย่านถนนรัตนาธิเบศร์ สำหรับพัฒนาคอนโด อยู่ที่ 1-2 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) โดยที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าราคาอยู่ที่2-3แสนบาทต่อตร.ว. ส่วนที่ดินรอบนอก ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1-2 หมื่นบาท และในพื้นที่ไพร์มเอเรียสูงสุด 4 หมื่นบาทต่อตร.ว. จึงคุ้มค่าการพัฒนาแนวราบ 

สำหรับตลาดคอนโด นักพัฒนาอสังหาฯ คาดการณ์ว่า จ. นนทบุรี กำลังจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดจากการที่แบกสต็อก เพราะเร่งเปิดโครงการคอนโด ตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพื่อดักโอกาสทองตั้งแต่ปลายปี2558-2563มีการเปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียม ทั้งสิ้น26,326ยูนิต ซัพพลายใหม่ลดลงเฉลี่ย20%ต่อปี ทำให้มีหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดรวมทั้งสิ้น ตั้งแต่ปี2557 - 2563ประมาณ51,126ยูนิต มียอดโอนฯ ทั้งสิ้น ในช่วง ปี2558-2562อยู่ที่42,065ยูนิต จึงคาดการณ์ว่าในปี2563จะมีคอนโดเหลือขายเพียง10,000ยูนิต คาดว่าจะมีการโอนฯในปีนี้6,000ยูนิต ลดลงจากปีก่อน30% (ยอดโอนฯ ปี2562อยู่ที่8,876ยูนิต) จึงเหลือสต็อกในตลาดในปี2564เพียง4,000ยูนิต ที่จะระบายหมดในสิ้นปีหน้า 

 “แม้อัตราการดูดซับจะไม่ดีนักเพราะเป็นช่วงโควิด แต่ยังโอนได้ต่อเนื่อง และเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้เพียง1,000ยูนิต นักพัฒนาจึงเริ่มกลับมาพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรองรับความต้องการในปี2565” 

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เป็นอุปสรรคต่อนักพัฒนาอสังหาฯ ในจ.นนทบุรี คือ ผังเมืองรวมจ.นนทบุรี ที่จะประกาศใช้ในสิ้นปี2564ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนาโครงการมากกว่าฉบับเดิม เนื่องจากไม่อนุญาตโครงการที่ดินในซอยที่มีถนนแคบเกินต่ำกว่า10เมตรพัฒนาโครงการทาวน์โฮม และไม่อนุญาตให้ที่ดินในซอยถนนกว้างไม่ถึง8เมตรพัฒนาคอนโด ซึ่งส่งผลกระทบต่อที่ดินที่รอการพัฒนาประมาณ30-40%ที่ชะลอการซื้อขายและพัฒนาโครงการ