ภาคอสังหาฯอ่วมพิษโควิด ‘ทีดีอาร์ ไอ’ชี้กำลังซื้อ3ปีวูบ9แสนล้าน

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เป็นปีที่ท้าทายจากหลายปัจจัยลบ ทำให้ตลาดไม่เติบโตเท่าที่ควร โดยปัจจัยสำคัญคือการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวหนัก หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น รวมทั้งมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด เกิดการชะลอตัวในภาคอสังหาฯ ต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2562 จนถึงต้นปี 2563 ก่อนเผชิญวิกฤติโควิดทำให้ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะชะงักงัน และมีอัตราโตต่ำสุดรอบ 5 ปี

จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาฯ หรือ DDproperty's Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ผู้บริโภค 75% ชะลอการซื้อ-ขายอสังหาฯ จากเดิมใช้เวลาตัดสินใจ 1 ปี ขยับเป็น 1-2 ปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ “ชะลอ” การเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เน้นระบายสต็อกคงค้าง ด้วยกลยุทธ์การลดราคาและโปรโมชันต่างๆ ออกมากระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัว “ลดลง” จากปีก่อน

แนวโน้มอุปทาน(Supply)หรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ “ลดลง” จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่หันไปเน้นระบายสต็อกคงค้างโดยเฉพาะคอนโด มีอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปหลังโควิดรับกระแสการทำงานที่บ้าน ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นและเป็นสัดส่วส่งผลให้ตลาดแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เติบโตทั้งอุปสงค์และอุปทาน จากปัจจัยด้านราคาที่ไม่สูงมากนักและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยบ้านลดลงเป็นปีทองของผู้มีความพร้อม

2564 ปีแห่งการปรับสมดุล

นางกมลภัทร ประเมินว่า ข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันโควิด ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ปี 2564 จะเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุล” ทั้งในแง่ราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) และมีแนวโน้มจะ “ฟื้นตัว” ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หากเศรษฐกิจ การเมืองมีแนวโน้มดีขึ้น “ไม่มีการระบาดรอบใหม่” รวมถึงมีมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ

“อสังหาฯ ปีหน้าจะยังเป็นตลาดของกลุ่มเรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม เพราะราคายังคงทรงตัว ระดับราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาท รองรับตลาดระดับกลางที่ยังเป็นผู้ซื้อหลัก"

ภาครัฐต้องพิจารณามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ต่อเนื่อง เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างบรรยากาศให้การซื้อขายกลับมาดียิ่งขึ้น ซึ่งปี 2564 ยังมีปัจจัยท้าทายรอบด้าน อาทิ เศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คิด ความสามารถในการชำระหนี้ของภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ลดลง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ และการระบาดระลอกใหม่ของโควิด รวมถึงสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง

แนะรัฐดึงกำลังซื้อตปท.ฟื้นตลาด

นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย ( ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า แม้ว่าภาพรวมประเทศไทยจะรับมือกับโควิดได้ดี แต่ในแง่เศรษฐกิจได้รับผลกระทบรุนแรง เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาซึ่งรายได้จากการท่องเที่ยวเป็นรายได้หลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทย เช่นเดียวกันกับตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่หายไปรวม 9 แสนล้านบาท ระหว่างปี 2563-2565 ขณะที่โครงสร้างประชากรไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยเป็นปีแรกทำให้กำลังซื้อของคนที่มีศักยภาพที่มีบ้านเริ่มลดลง ทำให้ดีมานด์เข้าสู่ช่วงขาลงและความเสี่ยงของผู้ซื้อมากขึ้นในการผิดชำระหนี้ เนื่องจากหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นเป็น 86% ต่อจีดีพีจากปีก่อนอยู่ที่ 79% ต่อจีดีพี

สะท้อนกำลังซื้ออสังหาฯ ของคนในประเทศลดลงต่อเนื่อง ภาครัฐจึงควรสนับสนุนการดึงกำลังซื้อจากคนต่างประเทศเข้ามาด้วยการขยายโควตาการขายต่างชาติจาก 49% เป็น 60-70% ในโซนพื้นที่อีอีซี หรือทำเลโอเวอร์ซัพพลาย ในระดับราคาที่สูงกว่า 5 ล้านบาทที่ไม่กระทบกับตลาดที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อคนไทย จะเป็นการช่วยตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ โดยไม่จำเป็นต้องใช้มาตรการภาษีซึ่งไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ยั่งยืน

"การขยายโควตาซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อเข้ามาในไทย เริ่มจากคอนโดส่วนสเต็ปต่อไปอาจเป็นบ้าน แต่ต้องมีการศึกษารายละเอียดก่อนที่จะออกมาตรการหรือนโยบายอะไรออกมาให้รัดกุมเพื่อจะไม่กระทบกับคนในประเทศ ”

ทีดีอาร์ไอ คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะใช้เวลา 3 ปีในการฟื้นตัวกลับมาเติบโตอีกครั้งในปี 2565 โดยมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย 403,138 ยูนิตจากปี 2562 ที่มีอยู่ 392,516ยูนิต ปี 2563 คาดว่า ปี 2564 จะมีจำนวน 372,675 ยูนิต