'เคทีบีเอสที รีท'เปิดตัวกองทรัสต์ ‘KTBSTMR’ มูลค่า 3,015 ล้าน กระจายลงทุนทรัพย์สินหลากหลาย

นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ ‘KTBSTMR’ เปิดเผยว่า บริษัทฯ เปิดตัวทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBST Mixed Leasehold Real Estate Investment Trust) หรือ KTBSTMR ที่มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท อาทิ อาคารคลังสินค้า (Warehouse) โรงงาน (Factory) อาคารสำนักงาน (Office) และอาคารศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) เพื่อเป็นการจัดหารายได้จากธุรกิจหลายประเภท โดยมุ่งเน้นคัดสรรโครงการที่มีคุณภาพ มีศักยภาพในการเติบโตสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ผู้เช่ามีความหลากหลาย ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายอุตสาหกรรม และมีอัตราการเช่าพื้นที่โดดเด่น ผลการดำเนินงานอยู่ในเกณฑ์ดี เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่ให้อัตราผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ

มูลค่ารวมของกองทรัสต์ทั้งสิ้นไม่เกิน 3,015 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ ประกอบด้วย การลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานในจังหวัดสมุทรปราการและพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมการผลิตและขนส่งสินค้า มีพื้นที่เช่ารวม 121,619.67 ตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 92% ของพื้นที่ที่เข้าลงทุนทั้งหมด และจะเข้าลงทุนในโครงการอาคารสำนักงานและโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ในย่านสุขุมวิท 71 มีพื้นที่เช่ารวม 10,285.81 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 8% ของพื้นที่ที่เข้าลงทุนทั้งหมด

สำหรับรายละเอียดทรัพย์สินที่ลงทุนครั้งแรก ประกอบด้วย (1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ในโครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset) จ.สมุทรปราการ จากกลุ่มริช แอสเซ็ท เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตร.ม. ซึ่ง ณ 30 เดือน กันยายน 2563 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 92% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 131 บาท/ ตร.ม./ เดือน อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3 ปี

(2) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ คลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 9 ยูนิต ในโครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo) จ.สมุทรปราการ จาก STPL เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 37,656.00 ตร.ม. ณ 30 เดือน กันยายน 2563 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 84% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 114 บาท/ตร.ม./เดือน อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3 ปี

(3) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 12 อาคาร ในโครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In) จ.พระนครศรีอยุธยา จาก STPL
เป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 43,578.00 ตร.ม. โดย ณ 30 เดือน กันยายน 2563 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 100% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 105 บาท/ตร.ม./เดือน โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวผู้เช่ารายเดียวถึง 10 ปี

(4) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องซึ่งได้ใช้ในการดำเนินกิจการอาคารสำนักงาน โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub Offices) ถ.สุขุมวิท 71 จาก ST HUB และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,147.36 ตร.ม. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี โดย ณ 30 เดือน กันยายน 2563 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93% คิดค่าเช่าเฉลี่ย 804 บาท/ตร.ม./เดือน อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 3 ปี และ

(5) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ถ.สุขุมวิท 71 กรุงเทพฯ จาก ST HILL และ B.I.C. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,138.45 ตร.ม. โดย ณ 30 เดือน กันยายน 2563 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 92% และคิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 929 บาท/ตร.ม./เดือน

ทั้งนี้ภายหลังเข้าลงทุนครั้งแรก กองทรัสต์ฯ จะแต่งตั้ง บริษัท ริช แอสเซ็ท เซ็นเตอร์ จำกัด หรือ RAC ทำหน้าที่ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ของโครงการริช แอสเซ็ท และแต่งตั้ง บริษัท เอสที พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ โลจิส ติกส์ จำกัด หรือ STPL ให้ทำหน้าที่ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ของโครงการเอสที บางบ่อ โครงการเอสที บางปะอิน โครงการซัมเมอร์ฮับ และโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ เพื่อดำเนินการบริหารทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนครั้งแรก

นอกจากนี้ STPL มีสัญญาจ้างบริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ช่วยปฎิบัติงานดูแลอสังหาริมทรัพย์ช่วงสำหรับโครงการซัมเมอร์ฮับ และโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ ภายใต้สัญญาให้บริการการจัดการ (Management Services Agreement) เป็นระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2562 ถึง 30 มิถุนายน 2565 (โดยภายหลังครบกำหนดสัญญาว่าจ้าง STPL จะเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เพียง
ผู้เดียว)

นายนิรันต์ ครุยานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ริช แอสเซ็ท เซ็นเตอร์ จำกัด และ บริษัท ริช แอสเซ็ท ดีเวลลอปเมนท์ พาร์คแลนด์ จำกัด ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์โครงการริช แอสเซ็ท เปิดเผยว่า การเติบโตของธุรกิจคลังสินค้าและโรงงาน จะขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจการผลิตและการค้า ซึ่งมักเป็นไปตามทิศทางการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยพื้นที่คลังสินค้าในประเทศที่มีความหนาแน่นมากที่สุดอยู่ใน 3 ภูมิภาค คือ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ชายฝั่งทะเลตะวันออก และภาคกลาง พื้นที่ที่มีส่วนแบ่งตลาดที่ใหญ่ที่สุด ได้แก่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล อยู่ที่ 41% หรือ 2,128,088 ตร.ม. ซึ่งพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้น 1.2% ต่อครึ่งปี เนื่องจากเป็นทำเลที่ผู้เช่าต้องการมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดสมุทรปราการซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพมหานคร สนามบินสุวรรณภูมิ และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ที่เป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี

สำหรับโครงการริช แอสเซ็ท เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงานขนาดเล็ก ปัจจุบันมีผู้เช่าจำนวน 31 ราย โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีการคมนาคมสะดวก สามารถเข้าถึงศูนย์กลางการขนส่งทางอากาศ และทางน้ำ อาทิ สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ และท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) ทำให้ผู้เช่าสามารถบริหารต้นทุนการขนส่งได้เหมาะสม นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งดังกล่าวยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางคมนาคมสายหลัก คือ ถนนบางนา-ตราด ได้ ทำให้ผู้เช่าสามารถขนส่งสินค้าและประกอบธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นางอาทิตยา ชาญวีรกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสที พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ โลจิสติกส์ จำกัด หรือ “STPL” ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์โครงการเอสที บางบ่อ โครงการเอสที บางปะอิน และผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทเจ้าของโครงการซัมเมอร์ฮับ และโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ เปิดเผยว่า สำหรับโครงการเอสที บางบ่อ เป็นอาคารคลังสินค้าและโรงงานขนาดกลาง โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณ อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก ทำให้ผู้เช่าสามารถขนส่งสินค้าไปยังภูมิภาคต่าง ๆ ของประเทศไทย รวมถึงประเทศเพื่อนบ้านที่มีชายแดนติดกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ และโครงการเอสที บางปะอิน เป็นอาคารคลังสินค้าที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) ประกอบด้วย อาคารคลังสินค้าขนาดเล็ก อาคารคลังสินค้าขนาดกลาง และอาคารคลังสินค้าขนาดใหญ่ ทำเลที่ตั้งอยู่ภายในนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน ซึ่งเป็นยุทธศาสตร์

ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี ช่วยลดต้นทุนการขนส่งให้แก่ผู้เช่า โดยภายในนิคมอุตสาหกรรม มีระบบโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และการบริการที่ได้มาตรฐาน รองรับความต้องการของผู้ประกอบการที่ดำเนินงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม

สำหรับโครงการซัมเมอร์ฮับ และโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed Use) ทั้งอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์ ตั้งอยู่ในทำเลเดียวกัน โครงการทั้งสองเชื่อมต่อกัน ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ และกลุ่มผู้อยู่อาศัยที่มีศักยภาพการจับจ่ายระดับกลาง-บนทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยมีจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งสามารถเดินทางไปมาได้สะดวกทั้งการเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ และรถยนต์ส่วนตัว ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท และถนนพระรามที่สี่ ทำให้สะดวกในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางย่านการค้าและธุรกิจ อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อการคมนาคม (Location Connectivity) ที่สำคัญอีกด้วย

นายพรเทพ ตังคเศรณี กรรมการ บริษัท ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า สำหรับกองทรัสต์ KTBSTMR มีจุดเด่นการลงทุนคือ มีรูปแบบสินทรัพย์แต่ละโครงการในลักษณะที่แตกต่างกัน ทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และมีการออกแบบตัวโครงการและจัดสรรพื้นที่ใช้สอยไว้เป็นอย่างดี ประกอบกับการมุ่งเน้นการจัดหา
ผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง พร้อมบริหารกลุ่มผู้เช่า (Tenant Mix) ให้กระจายตัวได้อย่างเหมาะสม ทำให้เกิดการกระจายความเสี่ยงจากผลการดำเนินงาน นอกจากนี้กองทรัสต์ฯ มีหลักประกันในทรัพย์สินที่ลงทุน (สิทธิการเช่าของกองทรัสต์ฯ) เพื่อป้องกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าผิดสัญญากับกองทรัสต์ฯ ซึ่งอาจส่งผลให้กองทรัสต์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิทธิการเช่าไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนได้ครบระยะเวลา 30 ปี โดยหลักประกันที่ผู้ให้เช่าวางประกันให้กับกองทรัสต์ฯ ได้แก่ (1) การจดทะเบียนหลักประกันสิทธิการเช่าที่ดินและจดจำนองอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินที่เป็นคอมมูนิตี้มอล และสำนักงาน และ (2) การจดจำนองกรรมสิทธิ์ในอาคารและกรรมสิทธิ์ในที่ดินในทรัพย์สินที่เป็นคลังสินค้าและโรงงาน

ขณะที่ประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วย ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนของกองทรัสต์ฯ ตามสมมติฐานสำหรับรอบระยะเวลา 12 เดือน (1 ม.ค. - 31 ธ.ค. 2564) อยู่ที่ประมาณ 0.7000 บาทต่อหน่วยหรือประมาณ 7% ในปีแรก อ้างอิงราคาหน่วยทรัสต์ที่ 10 บาท ถือว่าผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ

นายฐิติพัฒน์ ทวีสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการ
การจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ เปิดเผยว่า จากการสำรวจความต้องการจองซื้อของกองทรัสต์ KTBSTMR ในช่วงที่ผ่านมา ได้รับการตอบรับจากกลุ่มนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยเป็นอย่างดี ซึ่งกองทรัสต์ฯ มีจุดเด่นในเรื่องของสินทรัพย์ที่แตกต่างจากกองทรัสต์อื่น ๆ ในประเทศไทย ถือเป็นกองทรัสต์ประเภท Leasehold กองแรก ๆ ที่มีการจำนองกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจให้แก่ผู้ลงทุน โดยสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทรัสต์ฯ ล้วนมีความหลากหลายของประเภทธุรกิจ ทำให้สามารถป้องกันความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี ในยามเศรษฐกิจผันผวน

ทั้งนี้ คาดว่าการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ จะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและการเฉลี่ยคืนเงินให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยพร้อมเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ในวันที่ 22-25 มีนาคม 2564 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท ผ่านบริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ ผู้ร่วมจัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่าย ผู้สนใจลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.ktbstmr.com หรือ www.ktbstreit.co.th และเตรียมนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายวันแรกในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในเดือนเมษายนนี้