ปรากฏการณ์"จัดสรรจิ๋ว"

 สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรโดยทั่วไปนั้นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ที่ระบุว่าถ้าจะมีการแบ่งที่ดินเพื่อขายหรือนำมาพัฒนาเป็นบ้านรูปแบบต่างๆ ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีข้อกำหนดในเรื่องของการพัฒนาโครงการมากมาย ที่ครอบคลุมทั้งเรื่องของถนนทางเข้า ถนนภายใน ส่วนกลางของโครงการต่างๆ และระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งผู้ประกอบการที่จะทำการพัฒนาโครงการนั้นๆ ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด และแน่นอนว่าการจะทำให้ได้ตามที่กฎหมายกำหนดนั้นต้องใช้เงินลงทุนที่มากขึ้น และมีผลต่อเนื่องไปยังหลายๆ เรื่อง เช่น ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ราคาขาย และการหาแหล่งเงินลงทุนต่างๆ 

ผู้ประกอบการขนาดเล็กหรือผู้ประกอบการที่เป็นบุคคลไม่ใช่รูปแบบบริษัทหลายรายจึงเลือกที่จะพัฒนาที่ดินแบ่งขายหรือบ้านจัดสรรขนาดเล็กแบบที่ไม่เกิน 10 แปลง โดยส่วนใหญ่มีจำนวน 8 – 9 แปลงต่อ 1 โครงการ เพื่อที่จะได้ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นมานานมากแล้ว ตั้งแต่มีพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินเกิดขึ้น แต่เพราะโครงการมีขนาดเล็ก และอาจจะปิดการขายได้เร็วหรือมีการประชาสัมพันธ์ที่น้อยมากจึงอาจจะไม่เป็นที่สนใจมากนัก และโครงการรูปแบบนี้มีกระจายอยู่ในทุกจังหวัดทั่วประเทศไทย เพียงแต่รูปแบบบ้านอาจจะเหมือนกัน 

ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหรือในหลายๆ อำเภอขนาดใหญ่อาจจะเป็นตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ที่สร้างติดๆ กัน 4 – 5 ห้องแล้วติดป้ายขาย หรืออาจจะเห็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ 8 – 9 ยูนิตต่อ 1 โครงการในหลายๆ จังหวัดทั่วประเทศ ซึ่งอาจจะทำการขายแบบเงียบๆ หรือเพียงขึ้นป้ายขายหน้าที่ดินที่จะพัฒนา "ไม่มี" สำนักงานขายมีเพียงเบอร์โทรศัพท์เพื่อติดต่อกับเจ้าของโครงการหรือพนักงานขาย จากนั้นก็นัดหมายเพื่อไปดูโครงการก่อนหน้านี้ของพวกเขาเพื่อสร้างความมั่นใจและนัดหมายเพื่อดูรายละเอียดของโครงการ รูปแบบบ้าน ละงวดการจ่ายเงินต่างๆ

ซึ่งถ้าผู้พัฒนาโครงการใดมีโครงการอ้างอิงหรือมีลูกค้าที่ยอมรับในคุณภาพก็จะสามารถปิดการขายได้เร็ว แต่ถ้าเป็นผู้ประกอบการใหม่ก็อาจจะใช้เวลาในการขายนานหน่อย ซึ่งอาจจะมีผลต่อก่อสร้างและระยะเวลาในการก่อสร้าง เนื่องจากโครงการแบบนี้อาจจะไม่ได้ขอสินเชื่อธนาคาร ใช้เงินทุนส่วนตัว และเงินหมุนเวียนจาการขายโครงการ หรือถ้าเป็นสินเชื่อธนาคารก็จะได้มาเพียงส่วนหนึ่งของมูลค่าที่ดิน ไม่ใช่สินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ

การก่อสร้างโครงการรูปแบบนี้หรือที่เรียกกันว่า "จัดสรรจิ๋ว" นั้น ถ้าผู้ประกอบการรายใดมีความน่าเชื่อถือหรือมีโครงการที่เปิดขายและประสบความสำเร็จมาก่อนหน้านี้ก็จะช่วยให้พวกเขาปิดการขายได้เร็วและพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้ต่อเนื่อง เพราะรูปแบบของโครงการที่เอื้อให้สามารถพัฒนาโครงการได้รวดเร็ว เพราะถ้าไม่นับการก่อสร้างบ้านแล้ว มีเพียงถนนทางเข้าและภายในเล็กน้อย การเชื่อมต่อน้ำประปา ไฟฟ้า และระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ เท่านั้น 

โครงการรูปแบบนี้เป็นที่นิยมของผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีเงินทุนไม่มาก และไม่มีเครดิตในการขอสินเชื่อธนาคารหรือพวกเขาไม่ต้องการใช้สินเชื่อธนาคาร ซึ่งโครงการแรกๆ ของพวกเขาอาจจะใช้เงินทุนตนเองทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่เพื่อก่อสร้างบ้านหรืออาคารให้แล้วเสร็จหรือเกือบเสร็จก่อนที่จะขายได้ทั้งหมด เพื่อให้ผู้ซื้อมั่นใจว่าจ่ายเงินแล้วได้บ้านจริงๆ โครงการหลังจากนั้นจึงอาจจะเป็นการขายแบบขายก่อนสร้างทีหลังก็ได้ เพราะเป็นที่รู้จักแล้วหรือผู้ซื้อมีความมั่นใจอีกทั้งยังมีโครงการอ้างอิงแล้วนั่นเอง โครงการแบบนี้อาจจะมีราคาขายที่ต่ำกว่าโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป เพราะต้นทุนในการพัฒนาโครงการต่ำกว่า เพราะไม่มีส่วนกลาง 

ซึ่งอาจจะเป็นที่ถูกใจของผู้ซื้อบางส่วนเพราะราคาต่ำกว่าโครงการบ้านจัดสรรทั่วไป แต่ผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรจิ๋วแบบนี้ก็จะขาดเรื่องของการรักษาความปลอดภัย การดูแลรักษาความสะอาดภายในโครงการ การประสานกับหน่วยงานราชการต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องของคุณภาพในการก่อสร้างต่างๆ เพราะบ้านโดยทั่วไปเมื่อสร้างเสร็จใหม่ๆ จะสวยงามและหาข้อบกพร่องได้ยาก โดยเฉพาะเรื่องของระบบท่อ ระบบไฟฟ้าต่างๆ ภายในบ้าน รวมไปถึงการเชื่อมต่อหรือระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่อยู่ใต้ดินนั้น เช่น ท่อระบายน้ำ หรือระบบบำบัดของเสียภายในบ้านได้มาตรฐานหรือครบถ้วนตามมาตรฐาน เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่สนใจแต่ตัวบ้านเท่านั้น

ซึ่งถ้าผู้ประกอบการก่อสร้างบ้านได้ตามกำหนด และออกมาสวยงามถูกใจผู้ซื้อก็เพียงพอแล้วในการยอมรับเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นก็เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อในการรับผิดชอบสิ่งต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องของการก่อสร้างที่ผิดพลาดหรือจงใจใช้วัสดุไม่ได้คุณภาพหรือใช้งานไม่ได้จริงๆ ตามที่สมควรจะเป็น ผู้ซื้อจะไม่สามารถหาผู้รับผิดชอบได้เมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับบ้านขึ้นมาหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 

โครงการบ้านจัดสรรแบบนี้เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทยและดูดซับกำลังซื้อในตลาดไปจำนวนหนึ่ง ผู้ซื้อส่วนหนึ่งมีเงินทุนจำกัด หรือมีเงินทุนไม่มากในการซื้อบ้านและยอมรับได้ในกรณีที่บ้านของพวกเขาไม่มีส่วนกลาง ไม่มีรั้วรอบโครงการหรือขาดการดูแลรักษาความปลอดภัย และความสะอาด ซึ่งถ้าเป็นอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเพื่อการค้ายังไม่มีผลกระทบมากนัก แต่ถ้าเป็นบ้านพักอาศัยก็จำเป็นต้องดูแลกันเองอีกทั้งต้องคอยระวังเรื่องของสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา เป็นต้น เพราะอาจจะเจอผู้ประกอบการที่ขาดการเอาใจใส่ได้ อีกทั้งอาจจะตามผู้ประกอบการไม่เจอแล้วในอนาคต เพราะไม่ได้พัฒนาในรูปแบบบริษัท

ถ้าเป็นโครงการจัดสรรในเขตเมืองที่มีจำนวนแปลงมากกว่า 10 ยูนิตแต่ไม่ถึง 20 ยูนิต หรือโครงการในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 30 แปลง ทางคณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีการออกประกาศผ่อนผันให้ไม่ต้องจัดทำสาธารณูปโภคประเภทสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา ไม่ต้องจัดทำที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมูบ้าน ซึ่งมีผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการลดลงไปอีก และถนนที่ใช้เข้าออกที่ดินแปลงต่างๆ ให้มีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร  และเรื่องของน้ำประปา ไฟฟ้า

โดยรายละเอียดต่างๆ นั้นอยู่ในประกาศของคณะกรมการจัดสรรที่ดินกลาง 2 ฉบับ คือ 

1. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2562 2. ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2562 ประกาศทั้งสองฉบับนี้มีเนื้อหาของการยกเว้นผ่อนผันเช่นเดิม โดยขยายระยะเวลาการยกเว้นผ่อนผันออกไปเป็นเวลา 3 ปี คือใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565   ซึ่งเรื่องของประกาศทั้ง 2 ฉบับนี้ก็เป็นอีกปัจจัยที่อาจจะทำให้เกิดโครงการจัดสรรขนาดเล็กมากขึ้นทั่วประเทศไทย เพียงแต่จำนวนยูนิตและรูปแบบของโครงการจะดีกว่าโครงการที่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน (จำนวนยูนิตน้อยกว่า 10 ยูนิต)