ออฟฟิศให้เช่าผนึกโคเวิร์กกิ้งสเปซกำลังมา! สร้างโปรฟิตแชริ่งลดเสี่ยง

"ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ" กรรมการผู้บริหารและหัวหน้าส่วนงานพื้นที่พาณิชยกรรม บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ มีการคาดการณ์ว่าเจ้าของอาคารจะยอมโอนอ่อนต่อแรงกดดัน "ขาลง" และลดราคาเช่าลงเพื่อให้มีคนมาเช่าพื้นที่ แม้ว่าการคาดการณ์นี้จะถูกต้อง แต่ก็เป็นไปได้ที่ "ราคาขั้นต่ำ" (price floor) อาจเกิดขึ้น ซึ่งหมายความว่าหากเจ้าของอาคารเห็นว่าการลดราคาเช่าจำกัดประสิทธิภาพการพัฒนาพื้นที่ให้เช่า พวกเขาอาจเลือกใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป หากนี่เป็นแนวโน้มทั่วทั้งตลาดอาคารสำนักงาน

" เราอาจเห็นอัตราการเติบโตของค่าเช่าคงที่มากกว่าที่จะเป็นเชิงลบ สำหรับอาคารหลายแห่งที่มีราคาเช่าคงที่ เจ้าของอาคารกำลังรับมือกับภาวะตลาดชะลอตัวโดยเสนอสิ่งจูงใจทั้งค่าเช่าและสิ่งจูงใจที่ไม่ใช่ตัวเงิน เช่น เพิ่มความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรองและเงื่อนไขการเช่า ระยะเวลายกเว้นค่าเช่าที่นานขึ้น ซึ่งส่งผลให้อัตราค่าเช่าที่แท้จริงสุทธิลดลง หากอุปทานยังคงแซงหน้าอุปสงค์ อัตราการเติบโตของค่าเช่าที่แท้จริงต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มที่จะติดลบต่อไป "

  หลังเกิดวิกฤติโลกระบาดแนวโน้มการทำงานทางไกลเริ่มเด่นชัดมากขึ้นหลังการระบาดของโควิดระลอกที่ 3 ที่มากขึ้นและแพร่ระบาดได้ง่ายขึ้น ล่าสุดรัฐบาลได้สั่งล็อกดาวน์เป็นเวลา 2 สัปดาห์ คาดว่า  80% ของพนักงานในบริษัทที่ต้องการพื้นที่สำนักงานกำลังทำงานจากที่บ้าน (work from home) ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากกว่าในไตรมาสแรก ทำให้บริษัทส่วนใหญ่ที่นำนโยบายการทำงานระยะไกลมาใช้ ฉะนั้นสถานที่ทำงานในอนาคตจะเป็นการผสมผสานระหว่างพื้นที่สำนักงานแบบมาตรฐาน(core)กับพื้นที่สำนักงานแบบยืดหยุ่น(flex)และการทำงานทางไกล 
ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะมีความท้าทายสำหรับเจ้าของอาคารในตลาดอาคารสำนักงาน นโยบายและแนวทางที่"ปรับตัว" เพื่อรองรับกับความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น โดยมีโอกาสความเป็นไปได้ที่เจ้าของอาคารสามารถปรับเปลี่ยนหรือสร้างพื้นที่ให้เหมาะกับความต้องการที่เปลี่ยนไป เพื่อให้มีผู้เช่าเข้ามาใช้พื้นที่ของตน

" เราเริ่มเห็นเจ้าของอาคารสำนักงานในตลาดบางส่วนปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงล่าสุดด้วยการการแบ่งปันผลกำไร (Profit Sharing)ระหว่างผู้ประกอบการ กับโคเวิร์กกิ้งสเปซ  เพราะปัจจุบันสำนักงานเป็นมากกว่าพื้นที่ทางกายภาพที่กำหนดไว้สำหรับการทำงาน จึงต้องมีความยืดหยุ่น เพื่อการรักษาพนักงานที่มีความสามารถ" 

  สถานการณ์โควิด ได้สร้างความเปลี่ยนแปลงในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ เนื่องจาก หลายบริษัทขยายนโยบายการทำงานจากที่บ้าน( work from home) ไปสู่ระดับต่างๆ โดยบริษัทต่างชาติมีนโยบายที่มากกว่าบริษัทไทย บริษัทส่วนใหญ่ยังคงลังเลที่จะเดินหน้าตามแผนการย้ายเข้าสู่พื้นที่สำนักงาน เนื่องจากสภาวะธุรกิจที่ไม่แน่นอน และกำหนดการการฉีดวัคซีนให้กับประชาชนที่ยังไม่มีความชัดเจน

อย่างไรก็ตามก็ยังคงมีการเคลื่อนไหวของตลาดที่สำคัญอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับแรงขับเคลื่อนจากบริษัทอีคอมเมิร์ซ โลจิสติกส์ เทคโนโลยี และสุขอนามัย ซึ่งยังคงเติบโตอย่างรวดเร็วและมีการใช้พื้นที่สำนักงานมากขึ้น เจ้าของอาคารสำนักงานที่เปลี่ยนตำแหน่งทางการตลาด (reposition) และปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าได้อย่างเหมาะสมและรวดเร็วจะได้รับประโยชน์เหนือผู้ที่ยังไม่เริ่มเปลี่ยนแปลง

โดยช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบ โคเวิร์กกิ้งสเปซ กลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อน" ดีมานด์" ที่โดดเด่น โดยมีการทำข้อตกลงแบ่งปันผลกำไรกับเจ้าของอาคาร (profit sharing) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถ "ลดต้นทุน"ล่วงหน้าที่จำเป็นในการจัดการพื้นที่ได้อย่างมาก ก่อนหน้านี้โมเดลนี้ยังไม่ได้นำมาใช้ในวงกว้างและไม่ได้รับความสนใจจากเจ้าของอาคารส่วนใหญ่มากนัก เพราะยังคงค้นเคยกับการให้บริการพื้นที่แบบ "ดั้งเดิม" โดยอ้างว่าขาดความเชี่ยวชาญหรือต้องการลงทุนสร้างสินทรัพย์ระยะยาวในโคเวิร์กกิ้งสเปซ  

" ตอนนี้เจ้าของอาคารจำนวนมากได้ทำข้อตกลงในโครงการ โคเวิร์กกิ้งสเปซ  เพื่อแบ่งปันผลกำไร โดยเลือกที่จะรับความเสี่ยงในการลงทุนเพื่อแลกกับรายได้ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต แทนที่จะปล่อยให้มีพื้นที่ว่างเหลืออยู่โดยไม่ได้ใช้งาน "  

  อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 175,800 ตร.ม.  เนื่องจากมีโครงการใหม่ 9 แห่งสร้างแล้วเสร็จ ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่คาดไว้ว่าจะอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 157,000 ตร.ม.ในแต่ละปีหากการเปิดตัวในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 ถึง 2569 เป็นไปตามแผนที่วางไว้ อุปทานของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตรวม 1.67 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 302,000 ตร.ม. ต่อปี