อสังหาฯไทย แกร่งพอไหม? หลังวิกฤติเอเวอร์แกรนด์ กระเพื่อม

ที่ผ่านเอเวอร์แกรนด์ มีดีลที่ต้องครบกำหนดชำระหนี้มูลค่า 4 หมื่นล้านหยวน  จากจำนวนหนี้สินทั้งหมด 1.97 ล้านล้านหยวนหรือคิดเป็นเงินบาท 10 ล้านล้านบาท ฉนวนมาจากการลงทุนเกินตัวและใช้เงินกู้มาใช้ลงทุนจนเกิดโควิด-19 ทำให้รายได้หายไปเกิดปัญหาจ่ายหนี้ตามมา

โดยเครดิตเรตติ้งต่างทยอยปรับลดความน่าเชื่อถือมี S&P ปรับลดลงอยู่ที่  CC- หมายถึง ธุรกิจเสี่ยงล้มละลายและฟื้นตัวได้ยาก   รวมทั้งราคาหุ้นที่ซื้อขายบนตลาดหุ้นฮ่องกง ภายใต้ชื่อ  3333.HKS  ถูกเทขายอย่างหนักราคามาอยู่ที่ 2.12 ดอลลาร์ฮ่องกง หรือลดลงมาถึง 12 % (20 ก.ย.) จากราคาหุ้นอยู่ที่ 26 ดอลลาร์ฮ่องกงในช่วงเดือนก.ค. ที่ผ่านมา

เบื้องต้นบริษัทไม่สามารถชำระหนี้ดังกล่าวได้ จึงเสนอการชำระหนี้ให้กับนักลงทุนที่ร่วมลงทุนกับบริษัทด้วยส่วนลดสำหรับซื้อสินทรัพย์ของบริษัทที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านค้ารวมถึงลานจอดรถแทนการชำระด้วยเงินสด เช่น  ส่วนลดสำหรับซื้อบ้าน 28% ส่วนลดการซื้อสำนักงาน 46% และส่วนลดการซื้อร้านค้าและลานจอดรถอยู่ 52%  

รวมทั้งรายงานว่า ธนาคารกลางจีน (PBOC) ได้ประกาศอัดฉีดเงินสด 9 หมื่นล้านหยวน (1.4 หมื่นล้านดอลลาร์)เข้าสู่ระบบการเงินช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา เพื่อเพิ่มสภาพคล่องเพื่อลดความตื่นตระหนก หนี้เสียที่จะเกิดขึ้น  และยังถือว่าเป็นวงเงินที่สูงที่สุดนับตั้งแต่เดือน ก.พ.และเป็นครั้งแรกในเดือนนี้ที่ PBOC อัดฉีดเงินสดมากกว่า 1 หมื่นล้านหยวน

อย่างไรก็ตามหากย้อนมาดูวิกฤติทางการเงินที่ผ่านมามักจะเกิดกับภาคอสังหาริมทรัพย์และลามไปยังสถาบันการเงิน ล้วนก่อให้เกิดวิกฤติทั้งสิ้นทั้งช่วงต้มยำกุ้งของไทยที่มีการกู้เงินเกินตัวจากต่างประเทศด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และการตรึงค่าเงินบาท

ส่งผลทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯในช่วงนั้นนั้นเติบโตอย่างสุดขีดด้วยเงินกู้ยืมมา หรือเครดิตมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ  จนถูกโจมตีต่าเงินบาททำให้ต้องมีการประกาศลอยตัวค่าเงิน ส่งผลทำให้หนี้ที่มีอยู่ทวีคูณเป็น 10 เท่าตัว เผชิญหนี้สินล้นพ้นตัว และนำไปสู่การล้มละลายจนกลายเป็นโดมิโน่ตามมา

เช่นเดียวกับวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์สหรัฐ  เกิดจาก "เลห์ แมนบาร์เธอร์" วาณิชธนกิจชื่อดังปล่อยเงินกู้ให้ผู้ซื้อบ้านที่ไม่มีความสามารถจะผ่อนได้ในสหรัฐ จนเกิดเป็นฟองสบู่ในธุรกิจอสังหา ฯ และยังออกตราสารที่อิงกับการขายบ้านในสหรัฐออกมาขายให้กับนักลงทุน จนเกิดวิกฤติลามต่อเนื่องหลังเลห์ แมนบาร์เธอร์ เข้าสู่ภาวะล้มละลาย

หากดูจากกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ของไทยที่ผ่านช่วงวิกฤติปี 2540 จนทำให้มีบทเรียนจากการกู้เกินตัว และนำไปสู่การล้มละลายทำให้ดีเวลลอปเปอร์ของไทยมีความระมัดระวังและยังหวาดกลัวในการสร้างหนี้ 

และยิ่งช่วงก่อนเกิดโควิด -19 ธุรกิจอสังหาในไทยเจอมาตรการดับความร้อนแรงด้วยมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้การปล่อยวงเงินสินเชื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมีอัตราลดลงเหลือ 80 %  จากเดิมเกณฑ์กำหนดอยู่ที่ 90-95 %   มา ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 จนทำให้มีผลยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ลดลง และยอดขายที่พักแนวสูงชะลอตัวลงอย่างชัดเจน

ช่วงนั้นผู้ประกอบการหลายเบนเข็มไปยังที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการสูงและไม่มีอยู่ในข่ายเก็งกำไรมากเหมือนแนวสูง ส่งผลทำให้สามารถลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ในไทยลงไปได้         จนเจอผลกระทบโควิดทำให้ผู้ประกอบการทุกรายเข้าโหมดระมัดระวังตัวมากยิ่งขึ้น ลดการออกโครงการใหม่  รักษาสภาพคล่อง และหาแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมรวมไปถึงการเปลี่ยนไปสู่ “พร็อพเทค” หรือ Proptech   การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยและเพิ่มความสะดวกสบายในโครงการที่อยู่อาศัย

หากประเมินจากฐานะทางการเงินของดีเวลลอปเปอร์ในช่วง 6 เดือนปี 2564 ที่ผ่านมาพบว่าแต่ละบริษัทรักษาตัวเลขทางการเงินได้แข็งแกร่งด้วยอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่บริษัทยักษ์ใหญ่แทบจะไม่เกินระดับ 2 เท่า ทั้งที่ในช่วงการเติบโตตัวเลขดังกล่าวขึ้นไปแตะ 3 เท่าได้

การประเมินบริษัทหลักทรัพย์( บล.)บล.เอเซีย พลัส   จุดเด่นกลุ่มนี้พื้นฐานธุรกิจมีความเสี่ยงต่ำ เน้นพอร์ตแนวราบที่มีความต้องการแท้จริงแข็งแรง และที่มีแนวโน้มผลประกอบการ ไตรมาส 3 ปี 2564 ยังเติบโตจากไตรมาสก่อนหน้า  ซึ่งช่วงไตรมาส 4ปี 2564 จะเป็นจุดสูงสุดของปี หนุนจากการเปิดโครงการใหม่ และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ นอกจากนี้ ธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า ค้าปลีก ยังเริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างโดดเด่น หลังคลายมาตรการล็อกดาวน์