“เอสอาร์ที” ลุยธนบุรี-หัวหิน เขย่าแผนที่ดินรถไฟ 90 ไร่

บริษัท เอสอาร์ที เเอสเสท จำกัด บริษัทลูกบริหารสินทรัพย์ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้รับอำนาจตามกฎหมายอย่างเป็นทางการ หลังลงนามในบันทึกข้อตกลงการบริหารจัดการทรัพย์สินระหว่าง ร.ฟ.ท.เมื่อวันที่ 9 ก.ย.2564

โดยการประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท.เมื่อวันที่ 29 ก.ย.ที่ผ่านมา ได้มีมติมอบหมายงานสำคัญส่วนแรกให้กับเอสอาร์ทีฯ เริ่มบริหารสัญญาและสินทรัพย์ ผ่านการทบทวนแผนพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ 2 แปลง คือ สถานีธนบุรี และโรงแรมรถไฟหัวหิน ซึ่งถือเป็นจุดเริ่มต้นครั้งสำคัญของการบริหารงานที่เปลี่ยนมือไปจากเดิม

นิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยภายหลังการประชุมบอร์ด โดยระบุว่า บอร์ดได้มอบหมายงานสำคัญให้กับเอสอาร์ที ซึ่งเป็นบริษัทลูกดูแลบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท.ให้ไปนำผลการศึกษาโครงการพัฒนาบริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรี ประมาณ 21 ไร่ 3 งาน มาทบทวนแนวทางการพัฒนา พร้อมทั้งมอบให้ทบทวนร่วมไปกับพื้นที่สถานีธนบุรี บริเวณศาลาน้ำร้อน พื้นที่ราว 2.5 หมื่นตารางเมตร ให้เป็นการพัฒนาที่สอดคล้องกัน

สำหรับโครงการพัฒนาบริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรี ประมาณ 21 ไร่ 3 งาน เป็นโครงการที่บอร์ดอนุมัติให้ดำเนินการตั้งแต่เดือน พ.ย. 2563 ซึ่งที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.เตรียมเปิดประกวดราคาไปแล้ว แต่ติดปัญหาการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่อาจไม่จูงใจเอกชนร่วมลงทุน ทำให้เลื่อนประกวดราคาออกไปก่อน

อย่างไรก็ดี การประชุมบอร์ดในครั้งนี้ จึงมอบหมายให้เอสอาร์ทีนำโครงการมาศึกษาไปพร้อมกับสัญญาเช่าสถานีธนบุรี บริเวณศาลาน้ำร้อน ที่ปัจจุบันบริษัท ยูไนเต็ด โกลเบิล เอเยนซี (ประเทศไทย) จำกัด เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับ ร.ฟ.ท. ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวจะหมดอายุสัญญาเช่าประมาณกลางปี 2565

การประชุมครั้งนี้ มีการเสนอขอต่ออายุสัญญาให้กับบริษัทรายเดิมอีก 15 ปี แต่ที่ประชุมบอร์ด ขอให้พิจารณาเรื่องนี้ให้รอบคอบก่อน ให้ดูภาพรวมการพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีธนบุรีทั้งหมด เพราะยังมีเวลาเหลืออยู่ จึงไม่ได้อนุมัติ พร้อมมอบหมายให้เอสอาร์ที เร่งศึกษาแนวทางพัฒนา คาดว่าจะใช้เวลา 1-2 เดือน หลังจากนั้นจึงจะพิจารณาเรื่องการต่ออายุสัญญา

ขณะเดียวกัน การประชุมบอร์ดยังมอบหมายให้เอสอาร์ที เร่งรัดให้ดำเนินการเพื่อเตรียมเปิดประกวดราคาจัดหาเอกชนร่วมลงทุนในที่ดินส่วนของสถานีธนบุรี และโรงแรมรถไฟหัวหินในปี 2565 ซึ่งจะสอดคล้องไปกับสัญญาเช่าในปัจจุบันที่จะหมดอายุในกลางปี 2565

“ขณะนี้การรถไฟฯ อยู่ระหว่างทยอยมอบภารกิจให้เอสอาร์ที ซึ่งจะมีการทำงานบริหารสินทรัพย์อย่างมืออาชีพ โดยการมอบให้ไปทบทวนผลการศึกษาโครงการที่เคยผ่านการอนุมัติจากบอร์ดไปแล้ว เพราะมองว่าเอสอาร์ทีน่าจะมีมุมมองการพัฒนาเพิ่มเติม และสอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน”

คาดว่าภายในปี 2564 ร.ฟ.ท.จะโอนทรัพย์สินโครงการขนาดใหญ่ที่ทำสัญญาไว้ มอบหมายให้เอสอาร์ทีไปบริหารจัดการประมาณ 75 สัญญา มูลค่าทรัพย์สิน 1,645 ล้านบาท จากนั้นในปี 2565 ตั้งเป้าหมายดำเนินการโอนทรัพย์สินทั้งหมด 12,839 สัญญา มูลค่า 3,166 ล้านบาท และคาดว่าเอสอาร์ที จะสามารถสร้างผลตอบแทนให้ ร.ฟ.ท.ได้ โดยมีมูลค่าสูงถึง 1.25 แสนล้านบาท ภายในระยะเวลาเพียง 10 ปี

สำหรับทรัพย์สินโครงการขนาดใหญ่ที่บอร์ด ร.ฟ.ท.ได้มอบหมายให้เอสอาร์ทีเข้ามามีส่วนร่วมทบทวนแผนพัฒนา 2 แปลงสำคัญในครั้งนี้ พบว่ามีที่ดินรวมกว่า 90 ไร่ และมีมูลค่ารวมสูงถึง 1.2 หมื่นล้านบาท โดยที่ดินแปลงใหญ่ที่สามารถผลักดันให้มีการเปิดประมูลได้ทันที คือ โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรี ร.ฟ.ท.เคยทำการศึกษาพัฒนาอสังหาในรูปแบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส มูลค่าโครงการประมาณ 3.5 พันล้านบาท

โดยโครงการศึกษาดังกล่าวจะแบ่งออกเป็น 4 โซน ประกอบด้วย 1.พื้นที่โรงแรมและศูนย์การค้าสูง 13 ชั้น โดยจะเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว 720 ห้อง มีศูนย์การค้าอำนวยความสะดวกภายใน มีที่จอดรถ 2.ศูนย์พักฟื้นและฟื้นฟูสุขภาพ หรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ เปิดบริการในระดับลักซ์ชัวรี่ 3.เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และ 4.บ้านพักสำหรับพนักงานการรถไฟ

ส่วนที่ดินอาคารและทรัพย์สินของโรงแรมหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ หรือโรงแรมเซ็นทาราฯ หัวหิน ในปัจจุบันยังมีสัญญาเช่ากับบริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีชรีสอร์ท จำกัด ซึ่งจะหมดอายุสัญญาในช่วงกลางปี 2565 โดยก่อนหน้านี้ ร.ฟ.ท.เคยศึกษาจะไม่ต่อสัญญาเช่ากับคู่สัญญารายเดิม และมีแนวโน้มว่าจะเปิดประมูลจัดหาเอกชนเข้าบริหารใหม่ อีกทั้งยังมีการประเมินด้วยว่าที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ราว 8 พันล้านบาท

ทั้งนี้ หาก ร.ฟ.ท.นำมาเปิดประกวดราคาใหม่ จะทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี แต่เอกชนผู้ชนะการประมูลจะต้องลงทุนพัฒนาโครงการเพิ่มเติมด้วย เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบันค่อนมีอายุหลายปีและจำเป็นต้องซ่อมแซม ซึ่ง ร.ฟ.ท.ยังเคยมีเป้าหมายที่จะเปิดประกวดราคาภายในปีนี้ เพื่อที่จะจัดหาเอกชนรายใหม่เตรียมพร้อมเข้าพัฒนาพื้นที่เมื่อหมดสัญญาเช่ากับคู่สัญญาเดิม