คอนโดหาดใหญ่จ่อฟื้นตัวรับดีมานด์ต่างชาติ-นักธุรกิจ3ชายแดนใต้

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัด สงขลา ครึ่งแรกของปี2564 มีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดขนาดใหญ่จากผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี2563 ที่ผ่านมา 

     อาทิ แสนสิริ ปิดการขายโครงการ ดี คอนโดมูลค่า 835 ล้านบาท  ,สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ปิดการขายโครงการพลัสมูลค่า 1,075 ล้านบาท ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์มองว่าเป็น"จังหวะ"ที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์  บริษัทในเครือเซ็นทรัลพัฒนาได้เปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่จำนวน 665 ยูนิต  , สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่เปิดตัวโครงการ พลัสคอนเน็กซ์  มูลค่า 1,200 ล้านบาทในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และครึ่งแรกปีนี้  เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น ได้เปิดตัวโครงการ เดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่า  580 ล้าน    

   "ทุกโครงการเหล่านี้ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าในพื้นที่และกลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเป็นอย่างดี นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดอย่างแสนสิริ ยังคงมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตในพื้นที่นี้อีกกว่า 400 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว "

อ่านข่าว : ดีมานด์คอนโดหรูกทม.ยังสตรองโครงการบ้านเปิดตัวเพิ่มขึ้น

นายภัทรชัย  ระบุว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดในหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ 37 โครงการ จำนวน 9,693 ยูนิต มูลค่า 27,313 ล้านบาท เป็นการพัฒนาโดยดีเวลลอปเปอร์ ในพื้นที่ 5,986 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 61.8% มูลค่า 17,062 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยดีเวลลอปเปอร์ในตลาดหลักทรัพย์จากกรุงเทพฯอีก 3,707 ยูนิต คิดเป็น38.2%  ด้วยมูลค่า 10,251 ล้านบาท

โดยพบว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างคึกคักในช่วงปี 2555-2556 โดยเฉพาะในปี2555 ที่มีการเปิดตัวสูงกว่า 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นอุปทานเปิดขายใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงเรื่อยๆ

จนกระทั้งในช่วงปี2563 ที่ผ่านมาการเปิดตัวโครงการใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้ง มียูนิตเปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต ซึ่งผู้พัฒนารายใหญ่คือ ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ เปิดตัวโครงการเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ ติดศูนย์การค้าเซ็นทรัล หาดใหญ เป็นคอนโด ไฮไรส์  36 ชั้น 1 อาคาร  จำนวนห้อง 665 ยูนิต พบว่าได้รับความสนใจจากกำลังซื้อในพื้นที่ สามารถปิดการขายได้กว่า50 %ของยูนิตขายทั้งหมด 2 สัปดาห์หลังเปิดขาย

 สำหรับอุปทานที่เปิดขายใหม่ช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีจำนวน  9,693  ยูนิต ขายไปแล้ว 6,924 คิดเป็นสัดส่วน 71.1% เท่ากับว่าตลาดสามารถดูดซับได้ปีละ 690 ยูนิต  และมียูนิตเหลือขายรอระบาย 2,769 ยูนิตหรือคิดเป็น28.9%  ซึ่งพบว่า 10 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดในพื้นที่ชะลอการขายและการก่อสร้างถึง 13 โครงการ 2,188 ยูนิต หรือคิดเป็น 22.6% ของอุปทานที่มีการพัฒนาทั้งหมดในพื้นที่ ด้วยมูลค่า4,700 ล้านบาท 

จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด พบว่า ผู้พัฒนามีการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากถึง 5,393 ยูนิต หรือคิดเป็น55.6 % รองลงมาคือ รูปแบบสตูดิโอ  3,263 ยูนิต คิดเป็น  33.7% และ รูปแบบ 2 ห้องนอน จำนวน 983 ยูนิต หรือคิดเป็น10.1%  และพบว่ารูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปมีการพัฒนาในพื้นที่เพียงแค่ 54 ยูนิต เท่านั้น คิดเป็น 0.6% ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

และดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจพัฒนาคอนโดช่วงระดับราคา1,000,001 –2,000,000บาทมากที่สุดมีจำนวน 4,352หน่วยหรือ44.9%ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดขายในตลาด รองลงมาระดับราคา 2,000,001 –3,000,000 บาท มีจำนวน 3,574 หน่วย หรือ36.9% และระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 บาท จำนวน 1,124 หน่วย หรือ  11.6%

นายภัทรชัย  กล่าวว่า จากภาพรวมดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มตลาดคอนโดหาดใหญ่ดีขึ้นกว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาหลังจากตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัว เนื่องจากการเปิดตัวใหม่ที่ค่อนข้างมากส่งผลให้มีหน่วยเหลืออยู่ในตลาดจำนวนมาก เมื่อสต็อกเริ่มมีการระบายออก ส่งผลให้ตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาคอนโดในหาดใหญ่คึกคักขึ้น แม้จะต้องเผชิญสถานการณ์โควิด-19    

ทั้งนี้เนื่องจากหาดใหญ่ถือว่าเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้ เพราะมีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซีย มีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา (ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ ปีละมากกว่า  2-3 ล้านคน ช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19

 รวมถึงโครงการเมกะโปรเจคของกระทรวงคมนาคม เช่น  การสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง รวมถึงมอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดา ที่คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จในอนาคต  ซึ่งเป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งที่รองรับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เนื่องจากเป็นการเชื่อมต่อการขนส่งสินค้าระหว่างประเทศไทยกับประเทศมาเลเซีย

ปัจจัยเหล่านี้จะเป็นอีกปัจจัยบวกที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในหาดใหญ่ ซึ่งกำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่  นักธุรกิจในพื้นที่หรือนักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาในหาดใหญ่  บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ และผู้ปกครองของนักเรียนนักศึกษาที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลาน นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ที่ต้องการที่พักอาศัย รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดหาดใหญ่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อเป็นที่พักอาศัย และกำลังซื้อต่างชาติจากกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย และกลุ่มของนักเก็งกำไรแต่ค่อนข้างน้อยประมาณ  5-10%  เนื่องจากดีมานด์ที่จะมาซื้อต่อไม่มากและโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย ต่างจากตลาดในกรุงเทพฯและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่น

 ดังนั้นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวังรวมถึงผู้พัฒนาควรระมัดระวังในเรื่องของการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายเป็นจำนวนมาก เนื่องจากตลาดคอนโดในพื้นที่ไม่ได้เป็นตลาดที่ใหญ่มาก กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัด

ฉะนั้นการเปิดตัวโครงการที่มีขนาดใหญ่เกินไปอาจส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาปิดการขายได้ค่อนข้างช้า และที่สำคัญการกำหนดราคาขายยังคงเป็นประเด็นที่สำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องศึกษาให้รอบคอบ เพราะหากตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อจะเข้าถึงได้ สุดท้ายต้องปรับลดราคาลง เพื่อที่จะกระตุ้นกำลังซื้อให้เกิดความสนใจ