กองทรัสต์ WHART จ่อซื้อทรัพย์สิน "อีคอมเมิร์ซ"
"ดับบลิวเอชเอพรีเมี่ยมโกรท" จ่อซื้อทรัพย์สิน "กลุ่มอีคอมเมิร์ซ" เหตุเป็นธุรกิจโตท่ามกลางโควิด-19 หวังสร้างผลตอบแทนมั่นคง เผยนโยบายกองทรัสต์ต้องการกระจายความเสี่ยงลงทุนไม่ให้กระจุกตัวในธุรกิจเดียว หากมีวิกฤติขึ้นมาผลกระทบจะไม่มากนัก
ท่ามกลางสถานการณ์การลงทุนที่มี “ความผันผวนสูง !” ทั้งตลาดเงินและตลาดทุน ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ใน “ระดับต่ำ” หนึ่งในทางเลือกที่ดีของ “นักลงทุน” ที่สามารถตอบโจทย์การกระจายความเสี่ยงของพอร์ตลงทุน “ไม่ให้ผันผวนมาก” และ สร้าง “ผลตอบแทน” ได้สม่ำเสมอระยะยาว
คงต้องยกให้การลงทุนใน “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” หรือ “กอง REIT” และหากดูกองทรัสต์ “ปลอดภัยที่สุด” ในปี 2564 ! ยกให้กองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรม ซึ่งหนึ่งในนั้นคือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” (WHART) ที่ถือเป็นหนึ่งในกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่มูลค่าทรัพย์สินมากที่สุดในประเทศ...
“อนุวัฒน์ จารุกรสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) ให้สัมภาษณ์พิเศษ “หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ” ว่า กองทรัสต์ WHART มีนโยบายในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในทุกๆ ปี โดยเน้นลงทุนทรัพย์สินในทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์และการขนส่ง มีผู้เช่าที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจที่หลากหลาย
ในปี 2564 กองทรัสต์ WHART เตรียมเพิ่มทุนครั้งที่ 6 เพื่อทำการเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพทั้งในเรื่องของทำเลที่ตั้งและกลุ่มผู้เช่าเพิ่มเติมจำนวน 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 5,550 ล้านบาท มีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 184,329 ตารางเมตร คือ 1.โครงการดับบลิวเอชเอ อี คอมเมิร์ซ พาร์คตั้งอยู่ อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา 2.โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ
และ 3.โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (วังน้อย 62) ตั้งอยู่ที่อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งทั้ง 3 โครงการมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) มากถึง 92%
"โครงการดับบลิวเอชเอ อี คอมเมิร์ซ พาร์ค” ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่ในพื้นที่เขต “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” (EEC) และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษกลุ่มอีคอมเมิร์ซด้วยเช่นกัน พื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร
“โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3)” ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคาร เป็นโครงการประเภท Built-to-Suit รวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร ผู้เช่าเป็นธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ
“โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ (วังน้อย 62)” ตั้งอยู่ที่ อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร เป็นโครงการประเภท General Warehouses ที่สามารถรองรับกลุ่มผู้เช่าได้หลากหลายอุตสาหกรรม และที่สำคัญเป็นทำเลในการกระจายสินค้าไปยังพื้นที่ในภาคเหนือ และ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งโครงการนี้เป็นโครงการที่ 3 ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในทำเลนี้ด้วย
จะเห็นได้ว่าโครงการที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในปีนี้ มีความโดดเด่นในด้าน “ทำเลที่ตั้ง” โดยทั้ง 3 โครงการตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ที่เชื่อมต่อทุกภูมิภาคทั่วประเทศ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่บางนา-ตราด ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กรุงเทพชั้นในและสนามบินสุวรรณภูมิ พื้นที่อำเภอวังน้อยซึ่งเป็นพื้นที่หลักในการกระจายสินค้าไปยังภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และทำเลจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นพื้นที่ EEC ที่คาดว่าจะมีการเติบโตในอนาคต
ทรัพย์สินทั้ง 3 โครงการ มีผู้เช่าระดับพรีเมี่ยมอย่าง อาลีบาบา กรุ๊ป, ช้อปปี้ เอ็กซ์เพรส และ ทีดี ตะวันแดง ซึ่งอยู่ในอุตสาหกรรมที่เติบโตเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาอย่างธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไป (FMCG) และ ธุรกิจโลจิสติกส์ (Logistic) อีกทั้งผู้เช่าทั้ง 3 ราย ยังมีสัญญาเช่าเฉลี่ยที่ยาวถึง 10.7 ปีเลยทีเดียวเนื่องจากทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นประเภท Built-to-Suit ซึ่งมีสัญญาเช่าระยะยาว
“หลังเพิ่มทุนครั้งนี้ทำให้กองทรัสต์ WHART มีผู้เช่ารายใหญ่กลุ่มอีคอมเมิร์ซเกือบครบทุกราย ไม่ว่าจะเป็น Alibaba, JD Central , Kerry และ Flash Express เป็นต้น”
ภายหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินกองทรัสต์ WHART เพิ่มเป็นกว่า 48,000 ล้านบาท จากเดิมที่ 42,000 ล้านบาท “ทำให้กองทรัสต์ WHART เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่มีมูลค่าทรัพย์สินมากที่สุดในประเทศไทย” และมีพื้นที่เช่าภายใต้การบริหารเพิ่มเป็น 1.58 ล้านตารางเมตร ซึ่งทำให้กองทรัสต์ WHART รักษาความเป็นผู้นำของกองทรัสต์ประเภทศูนย์กระจายสินค้า คลังสินค้าและโรงงานที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
อีกจุดเด่นที่สำคัญของกองทรัสต์ WHART ได้แก่การบริหารจัดการ “การกระจายความเสี่ยง” (Risk Diversification) ในแง่มุมของกลุ่มอุตสาหกรรมของผู้เช่าไม่ให้กระจุกตัวอยู่ในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่งมากเกินไปเพื่อลดผลกระทบต่อภาพรวมกองทรัสต์ในกรณีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ เช่น การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผลจากการที่กองทรัสต์มีการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดีและเลือกลงทุนในทรัพย์สินที่มีผู้เช่าในกลุ่มที่มีความมั่นคง ทำให้กองทรัสต์ WHART ได้รับผลกระทบน้อยมากและยังคงสามารถจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในระดับใกล้เคียงเดิม
นอกจากนี้ หลังการเพิ่มทุนครั้งนี้จะทำให้ผู้เช่าใน กลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ มีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยสัดส่วนจะเพิ่มจาก 6% เป็น 17% เลยทีเดียว รวมทั้งเป็นการลงทุนในพื้นที่เขต EEC เพิ่มขึ้นจาก 14.1% เป็น 20.6% สอดคล้องกับแผนยุทธศาสตร์ของรัฐบาลที่เน้นการลงทุนในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ขณะที่สัดส่วน Built to Suit เพิ่มขึ้นจาก 55% เป็น 58% ซึ่งเป็นการเพิ่มศักยภาพรายได้ความมั่นคงในระยะยาว
ในเรื่องของ ประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทน (1ม.ค.-31 ธ.ค.65) อยู่ที่ประมาณ 0.80 บาทต่อหน่วย ภายหลังการเพิ่มทุนครั้งนี้ ในการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ WHART ครั้งนี้ จะเสนอขายหน่วยทรัสต์ใหม่จำนวนไม่เกิน 385,898,000 หน่วย โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมมีสิทธิจองซื้อระหว่างวันที่ 8-12 พ.ย.64 จะทำการชำระเงินจองซื้อที่ราคาสูงสุดที่ 12.90 บาทต่อหน่วย หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาสูงสุดจะทำการคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ ส่วนประชาชนทั่วไปจะเปิดให้จองซื้อระหว่างวันที่ 16-19 พ.ย.64 โดยจะทำการชำระเงินจองซื้อที่ราคาสุดท้าย
ท้ายสุด “อนุวัฒน์” บอกไว้ว่า เสน่ห์กองทรัสต์ WHARTอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ เชื่อมต่อทุกภูมิภาคทั่วประเทศ ภายใต้ผู้เช่าบริษัทชั้นนำกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ-FMCG ที่กำลังมาแรง
