‘อธิป พีชานนท์’ชี้อสังหาฯเสี่ยงสูงคุมสภาพคล่อง-เลี่ยงลงทุนเกินจำเป็น

อธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในปี 2565 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงสูงจากปัจจัยลบปี 2564 ตามมาครบ! ทั้งโควิดสายพันธุ์โอมิครอน ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่อง มีการฟื้นตัวเพียงบางเซ็กเตอร์ เช่น ส่งออก ขณะที่ “การท่องเที่ยว” หรือ การลงทุนต่างประเทศในประเทศไทยยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงการลงทุนของนักลงทุนไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น จากแรงกดดันของ “เงินเฟ้อ” ทั่วโลกเป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยง

“ที่สำคัญกำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่แข็งแรงไม่ว่าจะกำลังซื้อในประเทศ หรือต่างประเทศ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ต้องพึ่งพิงกำลังซื้อจากคนหลายกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุนให้เช่า และชาวต่างชาติ ซึ่งกำลังซื้อทั้ง 3 กลุ่มนี้ ยังไม่กลับมาในปีนี้ เหลือแต่กลุ่มเรียลดีมานด์เท่านั้น ซึ่งก็ไม่แข็งแรงเท่าที่ควร”

รวมทั้งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูง เพราะธนาคารตั้งการ์ดสูง! ในการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อ หรือกลุ่มทำงานในธุรกิจที่มีความเสี่ยง เช่น  ท่องเที่ยว โรงแรม เอสเอ็มอี รวมทั้งอาชีพอิสระ ส่วนคนที่มีรายได้ประจำอาจกังวลต่อการรับภาระหนี้ระยะยาว

"เวลานี้ยังมีแรงกดดันในเรื่องหนี้ครัวเรือนในระดับสูง และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้การผ่อนชำระของผู้ซื้อได้รับผลกระทบ ประกอบกับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยมีโอกาสปรับสูงขึ้น เพราะราคาที่ดินและต้นทุนก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่องอีกด้วย"

ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้เป็นแรงกดดันธุรกิจอสังหาฯ ดังนั้นผู้ประกอบการต้องไม่ประมาท ควรลงทุนเฉพาะในส่วนที่มีดีมานด์! ไม่ทำในสิ่งที่่มีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ต้องรอบคอบ พิจารณาซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดและผู้ซื้อตัวจริงว่ามีจำนวนแค่ไหน รวมทั้งคอนโดมิเนียมตากอากาศ พบว่ามีความอ่อนไหวมาก
 

สำหรับ “บ้านจัดสรร” อัตราการดูดซับมีจำนวนจำกัด เพราะไม่มีกลุ่มซื้อเก็งกำไรหรือให้เช่า มีแต่กลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีซัพพลายราว 8 หมื่นยูนิตต่อปี  หรือทั่วประเทศอยู่ที่ 1.2-1.3แสนยูนิต

“หากซัพพลายสูงเกินไปจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ผู้ประกอบการก็ต้องดูทำเลที่มียอดขายต่อเนื่องก่อนสร้างเพิ่ม และควรเป็นสินค้าที่มีระดับราคาที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้ง่าย ส่วนบ้านราคาแพงมีกลุ่มคนซื้อจำกัด เป็นนิชมาร์เก็ต ผู้ประกอบการที่ไม่มีความชำนาญต้องระวัง เพราะสินค้าแบบนี้ไม่ได้ทำกันได้ทุกคน”

อธิป ระบุว่า แนวทางปรับตัวรับความเสี่ยงที่เกิดขึ้นนั้น อันดับแรกต้องเน้นการทำโครงการที่ตอบสนองความต้องการจริง ไม่ใช่ทำเพราะมีที่ดิน ห้วงเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ คนซื้อเพราะเป็นสินค้าตอบโจทย์ความต้องการได้จริง มีฟังก์ชั่นตอบโจทย์การใช้ชีวิต ราคาจับต้องได้ง่าย  ฉะนั้นผู้ประกอบการต้องทำการบ้านละเอียด รอบครบขึ้น “อย่าลงทุนในสิ่งที่ตนเองไม่มีความชำนาญ” หรือ ไม่มีข้อมูล! ที่สำคัญอย่าไปลงทุนเกินความจำเป็น เพราะจะทำให้มีสินค้าคงคลังสะสมสูง ขาดไม่ได้ต้องเตรียมสภาพคล่องให้เพียงพอเสมือนมีถังออกซิเจนอยู่ได้นานพอสมควร เพราะในภาวะแบบนี้เหมือนต้องอึดอยู่ใต้น้ำ ต้องมีถังออกซิเจนพร้อมใช้งานได้แบบอยู่ได้อย่างน้อย 1 ปีครึ่ง หรือ 2 ปี

“ไม่รู้ว่าโรคระบาดจะจบลงเมื่อไร หากอยู่แบบนี้ไปเรื่อยๆ เศรษฐกิจอ่อนตัวลงกำลังซื้ออ่อนตัวลงอีก ต่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัวกำลังซื้อไม่สามารถฟื้นตัวได้ทันทีทันใด แม้จะคาดการณ์ว่าจีดีพีปีนี้จะขยายตัว 3-4% แต่อย่าลืมว่าเป็นการเทียบตัวเลขจีดีพีที่ต่ำมากจากปีก่อน ประเทศไทยเวลานี้ยังเผชิญสภาพจนกระจายรวยกระจุก ต้องระมัดระวัง”

โดยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2565 คาดการณ์เติบโต 10% เทียบปี 2564 อยู่ในภาวะ “ติดลบ” แต่หากเทียบปีปกติ ถือว่ายัง “ไม่โต” และอาจ “ติดลบ” ด้วยซ้ำ!  สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมมีโอกาสกลับมาโต เพราะเป็นสินค้าที่มีผู้ซื้อกระจายตัวหลากหลายกลุ่ม