‘โควิด’ฉุดออฟฟิศ-รีเทลร่วงคอนโดเปิดตัวต่ำสุดรอบ12ปี

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ช่วงเวลา 20 ปีที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยแบ่งได้เป็น 3 ช่วง  สำหรับช่วงแรกระหว่างปี 2544-2552  “คอนโดมิเนียม” กระจุกตัวย่านกลางเมือง มีจำนวน 123,000 ยูนิต  ช่วงปี 2553-2561 ขยายตัวรอบนอกอุปทานโตก้าวกระโดด 482,000 ยูนิต ช่วงปี 2562- 2664 คอนโดมิเนียม “หดตัว” จากวิกฤติโควิด-19 อุปทานเหลือเพียง 80,100 หน่วย ในปี 2564 เปิดใหม่เพียง 16,800 ยูนิต ต่ำสุดในรอบ 12 ปี

ทั้งนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วง 20 ปีที่ผ่านมาปรับตัวสูงสุดถึง 3 เท่า จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 48,000 บาท ในปี 2544 ปรับสูงสุด ในปี 2562 อยู่ที่ 141,800 บาทต่อตารางเมตร แต่หลังจากโควิด-19 ราคาเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 128,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2564 
 

จากผลวิจัยพบว่าคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีที่ผ่าน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 86,100 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นผลมาจากปรับตัวสู่ “บัดเจท คอนโด” มากขึ้น โดยในปี 2564 ที่ผ่านมายอดขายคอนโดมิเนียมต่ำที่สุดในรอบ 12 ปีที่ผ่านมามียอดขาย 23,400 ยูนิต ซึ่่งปี 2564 อุปทานของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทั้งหมด 694,000 ยูนิต

“ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2565 ราคาอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก เนื่องมาจากคอนโดมิเนียมที่พัฒนาใหม่จะเจาะกลุ่ม บัดเจท คอนโด”

ดังนั้น จากปี 2565 เป็นต้นไปการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมจะมีเสถียรภาพมากขึ้น ระดับราคาที่เติบโตจะสะท้อนความต้องการจริง คาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 ยูนิต และอุปทานโตในตลาดลักชัวรี ใจกลางเมือง และซิตี้คอนโด ที่ราคาเข้าถึงง่ายอยู่รอบนอกเมือง จากปัจจัยการขยายตัวของเมืองและรถไฟฟ้า
 

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวด้วยว่า ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมรอบ 20 ปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงในหลายด้านเช่นกัน  ทั้งจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่า และราคาค่าเช่า รวมถึงปัจจัยอื่นที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาด เช่น การสร้างรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน 

อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดศูนย์การค้าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างมาก อีกทั้งตลาดศูนย์การค้าจะสวิงตัวมากกว่า เนื่องจากมีปัจจัยอ่อนไหวง่าย อาทิ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค ความไม่สงบทางการเมืองและเหตุการณ์โรคระบาด ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดชะลอตัวสูงสุดในรอบ 20 ปี 

โดยอุปทานทั้งกรุงเทพฯ ปี 2564 มีจำนวน 6.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.3 เท่าจากปี 2544 ทั้งนี้ จากการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1% หดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอาคารสำนักงาน คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่รวม 1.9 ล้านตารางเมตรใน 5 ปีข้างหน้า คิดเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ กว่า 90% ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร

“การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลอย่างมากในแง่ของการใช้งานพื้นที่สำนักงาน ทำให้การคาดการณ์ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานได้ยาก”

นายธีระวิทย์ กล่าวต่อว่า 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือ Central Retail District (CRD) ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ ราชประสงค์ และพร้อมพงษ์ ได้รับผลกระทบทั้งจากสถานการณ์มากมาย โดยเฉพาะเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง เศรษฐกิจและโรคระบาด 

โดย สิ้นปี 2564 มีอุปทานรวมทั้งสิ้น 635,000 ตร.ม.เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากปี 2544  และสถานการณ์ที่ลากยาวของโควิด-19 ส่งผลให้ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบอย่างมาก ทั้งคำสั่งปิดศูนย์การค้าชั่วคราว กำลังซื้อในประเทศหดตัว และไม่มีกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยว ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 91% ณ สิ้นปี 2564 นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี