ทิศทาง มองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 65 New Normal before COVID-19 ตอนที่ 1

การเร่งเดินหน้าโครงการเมกะโปรเจกต์ รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ อาทิ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV การแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ ตลอดจนการเข้ามาลงทุน/ทำงานในไทยของชาวต่างชาติ (Expatriates) อย่างไรก็ตาม คาดว่ายอดขายจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยอยู่ที่ 7.4 หมื่นยูนิตในปี 2567 (เทียบกับค่าเฉลี่ย 9.9 หมื่นยูนิตช่วงปี 2557-2562) เนื่องจากตลาดระดับกลางลงมายังฟื้นตัวได้จำกัดและสถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14-15% ต่อปี ตามแผนลงทุนของผู้ประกอบการ โดยสัดส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ของบ้านแนวราบจะใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมเพื่อรองรับความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะอยู่ที่ 8 หมื่นยูนิตในปี 2567 ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 1 แสนยูนิตช่วงปี 2557-2562 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ยังประคับประคองธุรกิจให้เติบโตต่อไปได้ ขณะที่รายกลาง-เล็กจะเผชิญการแข่งขันรุนแรงทั้งด้านยอดขายและราคาที่ดินซึ่งหายากขึ้นและมีราคาแพง

1) บ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์): อุปสงค์มาจากผู้ซื้อหันมาให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอย/ ฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น โดยบ้านแนวราบในทำเลชานเมืองจะได้รับความนิยมสูงขึ้น เนื่องจาก (1) ราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าย่านใจกลางเมืองและสามารถแบ่งเฟสในการพัฒนาโครงการได้ ต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างเสร็จทั้งโครงการจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ และ (2) การขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางครอบคลุมพื้นที่รอบนอกมากขึ้น
2) คอนโดมิเนียม: คาดว่าจะปรับดีขึ้นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าบางเส้นทาง ซึ่งคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ถูกพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพทั้งด้านการบริหารโครงการ การตลาดและแหล่งเงินทุนหมุนเวียน ทั้งนี้ แม้อุปทานคอนโดมิเนียมใหม่จะชะลอลงมากในปี 2564 แต่ในบางพื้นที่ยังมีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางนา-สมุทรปราการ) ซึ่งเป็นพื้นที่รอบนอก และมีศักยภาพเชิงทำเลต่ำกว่าพื้นที่อื่นโดยเปรียบเทียบ
 

3) สำหรับทิศทางในระยะต่อไป คาดว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าในรูปแบบหลากหลายมากขึ้น อาทิ การพัฒนาโครงการรูปแบบผสมผสาน (Mixed-use) การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกระแสรักสุขภาพ/ คุณภาพชีวิตที่ดี (Wellness residence) และการเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย (Aged society) การพัฒนาบ้านอัจฉริยะ (Smart home) โดยใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัย รวมถึงการขายที่อยู่อาศัยแบบสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)
•    ปัจจัยที่ต้องติดตามในระยะต่อไป ได้แก่ (1) พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 เช่น การทำงานที่บ้านอาจทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบนอกเมืองที่มีพื้นที่ และ (2) การแก้ไขกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้
ที่อยู่อาศัย (6 จังหวัดหลักภูมิภาค)
ความต้องการที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลักมีแนวโน้มปรับดีขึ้น
โดยมีปัจจัยหนุนจาก (1) เศรษฐกิจในภูมิภาคที่ทยอยฟื้นตัว (2) การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จะมีความคืบหน้าโดยเฉพาะพื้นที่ EEC ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรี และระยองฟื้นตัวได้เร็วกว่าจังหวัดอื่น และ (3) จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะทยอยฟื้นตัวหลังมีการฉีดวัคซีนครอบคลุมมากขึ้น โดยแนวโน้มการผ่อนคลายกฎระเบียบที่เอื้อให้ต่างชาติสามารถครอบครองที่อยู่อาศัยในไทยได้มากขึ้น[2] จะช่วยหนุนดีมานด์ของที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรม เช่น EEC
•    ที่อยู่อาศัยแนวราบ: คาดว่าการเปิดโครงการใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.5% ต่อปี โดยความต้องการมีแนวโน้มปรับดีขึ้นจากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงบน โดยมีปัจจัยกระตุ้นจากราคาที่ยังไม่สูงมากนัก อีกทั้งพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนไปหลังการแพร่ระบาดของโรค COVID-19 อาทิ การทำงานที่บ้าน (Work from home) ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม
•    ที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม): การฟื้นตัวจะช้ากว่าแนวราบ โดยคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.5% ต่อปี จากที่หดตัวแรงในปี 2564 โดยอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่แถบ EEC เพื่อรองรับนักลงทุนที่จะเข้ามามากขึ้น และในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย เพื่อรองรับการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวจากแรงหนุนของกฎระเบียบการครอบครองอสังหาฯ ของต่างชาติที่มีแนวโน้มผ่อนคลายลง

พิสูจน์อักษร โดย....สุรีย์  ศิลาวงษ์