“เฟรเซอร์ส” รับทุนย้านฐาน ลุยกลยุทธ์ชิงตลาด “นิวอีโคโนมี”

โสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล(ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2565 จะเป็นการสานต่อกลยุทธ์ “น่านน้ำสีม่วง” ซึ่งบริษัทมีทั้งความพร้อมด้านพื้นที่ 3.1 ล้านตารางเมตร และด้านแผนการลงทุนที่แตกต่างเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้า “นิวอีโคโนมี” อาทิ อีคอมเมิร์ซ เอ็กเพรสดิลิเวอร์รี่ อิเล็กโทรนิกส์ ยานยนต์อีวี และอุปกรณ์การแพทย์

“กลุ่มธุรกิจสมัยใหม่โดยเฉพาะอีคอมเมิร์ซ มีอัตราการเติบโต 20-30% ทุกปี ซึ่งกิจกรรมในอีโคซิสเต็มของธุรกิจอีคอมเมิร์ซต้องใช้คลังสินค้าเป็นศูนย์กลาง ซึ่งจะมีความต้องการที่แตกต่างไปจากเดิม บริษัทจึงตั้งงบการลงทุนไว้ 50,000 ล้านบาท ใน 5 ปีข้างหน้า เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้นและเปลี่ยนแปลงเร็ว”

ทั้งนี้ บริษัทได้คำนึงถึงการออกแบบพื้นที่ให้เป็น “คลังสินค้าสมัยใหม่” ที่ตอบโจทย์การทำงานของธุรกิจใหม่ โดยนำเทคโนโลยีและระบบอัตโนมัติมาเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่ฉลาดขึ้น รวมทั้งเลือกที่ดินที่ตั้งบนทำเลศักยภาพรองรับระบบโลจิสติกส์ใกล้เมืองและครบวงจร

“ขณะนี้เทรนด์ความต้องการ Storage และ Warehouse กำลังโตขึ้นมากทั้งในไทยและทั่วโลกเพราะการปรับตัวธุรกิจรีเทลขยายช่องทางการขายมากขึ้น ทำให้ประเมินว่าต้องใช้งบลงทุนเพิ่มจากเดิมที่ลงทุนเฉลี่ยปีละ 4,000 ล้านบาท ขยายตัวเป็น 10,000 ล้านบาท รวมทั้งมีการเปิดพื้นที่ใหม่เพื่อรองรับการเติบโตอย่างเต็มที่”

สำหรับในปี 2565 บริษัทเตรียมเปิดตัวเมกะโปรเจ็คท์ 2 โครงการ ได้แก่ 

1.เมืองอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ในรูปแบบ Industrial Township คือแบ่งเป็น 3 โซนการใช้งานแบ่งเป็นด้านอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และที่พักอาศัย ตั้งอยู่ที่บริเวณบางพลี ถ.บางนา-ตราดกม.32 พื้นที่ 4,600 ไร่ พร้อมรองรับการลงทุนอีก 10 ปี

ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการเฟสแรก พื้นที่ 1,300 ไร่ แบ่งเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโลจิสติกส์ปาร์ค พื้นที่ 400 ไร่ จะเสร็จใน 3 ปี และเฟสแรกจะรองรับการลงทุนระหว่างปี 2565-2569

2.โลจิสติกส์-บิสเนสปาร์คขนาดเล็กใกล้เมือง ตั้งอยู่บริเวณเทศบาลปู่เจ้าสมิงพราย พระปะแดงจ.สมุทรปราการ พื้นที่ 40 ไร่ จะพัฒนารวม 40,000 ตารางเมตร โดยแบ่งเช่าเป็นพื้นที่ขนาดเล็ก2,000 ตารางเมตรต่อราย สำหรับธุรกิจเอสเอ็มอีและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอีคอมเมิร์ซ สามารถใช้งานได้ในรูปแบบคลังเก็บสินค้า ออฟฟิศ และ Experience Store โดยจะเริ่มเปิดใช้งาน 3 ตึกแรกปลายปีนี้

นอกจากนี้ ได้ลงทุนต่างประเทศ ได้แก่ เมืองบินห์เยือง ประเทศเวียดนาม จะขยายพื้นที่เฟส 2 เพิ่มอีก 70,000 ตร.ม.หลังได้รับการตอบรับที่ดีในเฟสแรก ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีพื้นที่เช่าให้บริการในเวียดนามรวม 100,000 ตร.ม. และการลงทุนในอินโดนีเซีย ที่มีพื้นที่ต่อยอดได้ และปัจจุบันมีพื้นที่ให้บริการรวม 150,000 ตร.ม.

ทั้งนี้ คาดว่าผลการดำเนินงานปี 2565 จะเติบโตต่อเนื่อง มีเป้าหมายรายได้จากค่าเช่า 5,000 ล้านบาท เติบโต 10% จากปีก่อน จากการบริหารจัดการรวมทั้งสิ้น 3.1 ล้านตารางเมตร ภายใต้อัตราการเช่าพื้นที่ (OCC) ที่ระดับ 85% ซึ่งรายได้ของบริษัทคิดเป็นสัดส่วน 20% ของรายได้รวมในพอร์ตเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้

สำหรับช่วงโควิด-19 ระลอกแรก ทำให้ภาคอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบมากที่สุด รวมถึงธุรกิจคลังสินค้า เพราะมีการติดเชื้อในโรงงาน ทำให้กำลังการผลิตลดลง รวมทั้งปัญหาการขาดแคลนวัตถุดิบและเรือขนส่ง ทำให้โรงงานบางส่วนตัดสินใจปิดชั่วคราว ซึ่งช่วงนั้นมีลูกค้ามาขอส่วนลดค่าเช่าเกือบ 100 ล้านบาท

ทั้งนี้ การระบาดระยะต่อมาภาคการผลิตเริ่มดีขึ้นด้วยมาตรการรับมือที่ดี ขณะเดียวกันธุรกิจคลังสินค้าได้รับอานิสงค์จากปัญหาการเกิดซัพพลายเชนช็อกในต่างประเทศ อาทิ การปิดท่าเรือ การขาดแคลนคอนเทนเนอร์ ทำให้ส่งสินค้าออกไปไม่ได้ รวมทั้งราคาค่าขนส่งที่สูง ซึ่งคาดว่าปัญหานี้ยืดเยื้อถึงสิ้นปี 2565 จากปัจจัยสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้เกิดดีมานต์ระยะสั้นในการเก็บสินค้าไว้ในประเทศ

“ดีมานต์ระยะสั้นที่เกิดขึ้นเป็นจังหวะให้บริษัทได้เก็บเกี่ยว คิดเป็นรายได้ราว 100 ล้านบาทต่อปีทั้งยังเป็นโอกาสมีลูกค้ารายใหม่เข้ามา เช่น อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ จากนี้จึงต้องวางแผนเปลี่ยนให้ลูกค้ากลุ่มนี้มาเป็นลูกค้าระยะยาวให้ได้”

นอกจากนี้ สถานการณ์สงครามการค้าระหว่างประเทศมหาอำนาจ ทำให้มองเห็นเทรนด์การย้ายฐานการผลิตที่ชัดเจน เป็นโอกาสที่นักลงทุนต่างชาติในจีนรวมถึงนักลงทุนจีนเอง มองไทยและอาเซียนเป็นพื้นที่ศักยภาพ โดยเฉพาะ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ซึ่งยกระดับพื้นที่เป็น One-stop solution ที่รวมความเป็นพื้นที่เมืองอุตสาหกรรมและเมืองท่องเที่ยวพร้อมทั้งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และข้อเสนอด้านสิทธิประโยชน์ที่สามารถแข่งขันกับประเทศใกล้เคียงได้

ปัจจุบันบริษัทมีพื้นที่ในอีอีซี 1.5 ล้านตารางเมตร หรือ 2,000 ไร่ แบ่งเป็นคลังสินค้า 80% และโรงงาน 20% ซึ่งมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 86% และมีพื้นที่เหลือ 100 กว่าไร่ ในโลจิสติกส์ปาร์คศรีราชา พร้อมรองรับการลงทุนใหม่ และมีพื้นที่ว่างบางส่วนซึ่งอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรม หากมีดีมานต์ที่เพิ่มขึ้นจะทยอยพัฒนาเพิ่ม

อย่างไรก็ตาม นโยบายซีโร่โควิดของประเทศจีนยังชะลอการเคลื่อนไหวของนักลงทุน จึงทำให้วันนี้ยังไม่เห็นภาพนักลงทุนที่เดินทางเข้ามาอย่างมีนัยสำคัญ