จับตาภาคอสังหาฯ ‘สหรัฐ-จีน-ยุโรป’ พายุลูกใหม่รอถล่ม ‘ศก.โลก’

Key Points

• เศรษฐกิจสหรัฐส่อสะเทือน หลังธนาคารปล่อยกู้ภาคอสังหาฯ อื้อ ท่ามกลางแนวโน้มธุรกิจขาลง
• จีนเผชิญวิกฤติฟองสบู่อสังหาฯ จนรัฐบาลต้องออกมาตรการปราบปรามห้ามเก็งกำไร
• เงินเฟ้อสูง-ดอกเบี้ยพุ่ง กัดกินเศรษฐกิจสวีเดนจนเข้าสู่สภาวะถดถอย สะเทือนถึงภาคอสังหาฯ จนราคาดิ่งมากที่สุดในยุโรป
• อสังหาฯ ไทยกระจุกตัวในเมืองใหญ่ ทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา หากไม่นับรวมญี่ปุ่น หลายประเทศเผชิญกับอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา จนธนาคารกลางของประเทศเหล่านั้นต้องขยับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเพื่อกดให้กราฟเงินเฟ้อหักหัวลง

 

อย่างไรก็ตาม ผลของการดำเนินนโยบายทางการเงินแบบที่หลายคนเรียกว่า “ยาแรง” ของบรรดาธนาคารกลางนั้นไม่เพียงกดเงินเฟ้อให้ปรับตัวลดลงเท่านั้น แต่ยัง “กด” คุณภาพชีวิตและการเติบโตของหลายภาคส่วนซึ่งเป็นเครื่องจักรทางเศรษฐกิจให้ล้มลงด้วย

หากไม่นับรวมการล่มสลายของบรรดาธนาคารพาณิชย์ของสหรัฐในช่วงต้นปีที่ผ่านมา อีกหนึ่งในภาคส่วนที่ได้รับผลกระทบจากการดำเนินนโยบายทางการเงินแบบเข้มงวดครั้งนี้คือ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งนับเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจของหลายประเทศ​ วันนี้ (19 มิ.ย.) กรุงเทพธุรกิจ รวบรวมสถานการณ์ความเป็นไปในภาคส่วนดังกล่าวในประเทศเศรษฐกิจขนาดใหญ่ อย่างสหรัฐ​ จีน และสวีเดน รวมถึงพาสะท้อนถึงประเทศไทยในตอนท้าย 

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐ

ย้อนกลับไปเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา อยู่ในภาวะดอกเบี้ยต่ำ เศรษฐกิจเฟื่องฟู ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิช์ เช่นอะพาร์ทเม้นท์ โรงงานอุตสาหกรรม ออฟฟิศ หรือห้างร้านจำนวนมาก เพราะคาดว่าหากสร้างเสร็จและปล่อยให้เช่าระยะเวลา 8-10 ปีก็สามารถคืนทุนแล้ว

โดยข้อมูลจากแกรนด์ วิวเวอร์ รีเสริช (Grand Viewer Research) บริษัทให้คำปรึกษาด้านธุรกิจ เปิดเผยว่า ปี 2564 ขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกมีมูลค่า 3.69 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ (ประมาณ122 ล้านล้านบาท) และคาดว่าจะขยายตัวในอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 5.2% ตั้งแต่ปี 2565 ถึง 2573

โดยตลาดคาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ดีในช่วงระยะเวลาคาดการณ์เนื่องจากจํานวนประชากรที่เพิ่มขึ้นและความต้องการพื้นที่ในครัวเรือนส่วนบุคคล ทั้งนี้ในปี 2564 พื้นที่อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คาดว่าจะเป็นองค์ประกอบที่สําคัญที่สุดที่ขับเคลื่อนการขยายตัวของอุตสาหกรรม

หลังจากนั้นอสังหาริมทรัพย์ในหมวดหมู่ดังกล่าวก็ปรับตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งสอดคล้องกับการพยากรณ์ของบรรดาผู้พัฒนาฯ ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งในสหรัฐเริ่มปล่อยกู้ในภาคส่วนดังกล่าวมากขึ้นจนถึงปัจจุบันเพราะเห็นว่าเป็นโอกาสในการปล่อยสินเชื่อและสร้างผลตอบแทนให้ธนาคาร

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจสร้างการเติบโตได้ในสภาวะเศรษฐกิจเมื่อ 10 ปีที่แล้ว แต่สำหรับเศรษฐกิจปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เผชิญกับแรงกดดัน 3 เรื่องหลักคือ

1. ทั้งต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) 

2. มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากช่วงวิกฤติการณ์ล่มสลายของธนาคารพาณิชย์เมื่อช่วงต้นปี 2566 

3. แนวโน้มพฤติกรรมการทำงานที่บ้าน (Work From Home) ที่ทำให้อาคารพาณิชย์หรืออาคารสำนักงานเป็นที่นิยมน้อยลง

นอกจากนี้สิ่งที่บรรดานักวิเคราะห์กังวลคือ ฟิทช์ เรทติ้งส์ (Fitch Ratings) บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือจากสหรัฐ ระบุว่า ในตอนนี้ ธนาคารขนาดเล็กของสหรัฐจำนวนมากปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เฉลี่ยแล้วประมาณ 14% ของสินทรัพย์ทั้งหมด และธนาคารขนาดเล็กบางแห่งปล่อยสินเชื่อให้ภาคส่วนดังกล่าวแตะระดับมากกว่า 40% ซึ่งหากท้ายที่สุดบรรดาผู้ขอสินเชื่อไม่สามารถจ่ายหนี้คืนได้อาจทำให้ธนาคารขนาดเล็กเหล่านั้นขาดสภาพคล่องและล้มลงในที่สุด

นอกจากนี้ข้อมูลซึ่งรวบรวมโดยสำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) ระบุว่า ธนาคารสหรัฐโดยภาพรวมยังปล่อยเงินกู้ให้กับภาคส่วนนี้เพิ่มขึ้นถึง 11.2% ในปีที่แล้ว ซึ่งเป็นตัวเลขที่มากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤติการเงินปี 2008 

ประกอบกับ จอห์น เวลิส (John Lavis) นักกลยุทธ์จากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) บีเอ็นวาย เมลลอน (BNY Mellon) ให้ข้อมูลว่า สินเชื่ออสังหาเชิงพาณิชย์ยังคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 24% ของสินเชื่อธนาคารทั้งหมดในสหรัฐ ซึ่งสูงสุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการการเงินปี 2008 เช่นเดียวกัน 

รวมทั้ง ขณะนี้หนี้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกือบ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์ หรือประมาณ 50 ล้านล้านบาท มีกำหนดชำระคืนก่อนสิ้นปี 2568  หรืออีกประมาณ 2 ปีข้างหน้า ดังนั้นหากภาคส่วนดังกล่าวยังได้รับแรงกดดันเช่นเดิมและยังไม่สามารถทำกำไรได้ หลายฝ่ายจึงกังวลว่ามีความเสี่ยงที่บรรดาผู้ประกอบการ และผู้พัฒนาฯ อาจไม่มีความสามารถจ่ายคืนหนี้ดังกล่าวจนนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ 

ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของจีน

ข้ามมาที่ฟากของจีน “ภาคอสังหาริมทรัพย์” มีความสำคัญต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีนอย่างมากนับตั้งแต่ทศวรรษ 1980 มาถึงทุกวันนี้ภาคส่วนดังกล่าวก็ยังมีบทบาทสำคัญต่อตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP) ของจีน โดยมีอัตราส่วนอยู่ประมาณ 17 – 29% ของจีดีพี

หากอ้างอิงตามข้อมูลของธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBOC) การลงทุนโดยตรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนปี 2563 อยู่ที่ 1.18 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 38.94 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.4% ของจีดีพี

ขณะที่สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) ระบุว่า อุตสาหกรรมก่อสร้าง ซึ่งเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจหนึ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ สร้างเม็ดเงินเข้าระบบในปีเดียวกันอยู่ที่ 1.15 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 37.95 ล้านล้านบาท) หรือคิดเป็น 7.2% ของจีดีพี และตลาดอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 7.3% ของจีดีพี

อย่างไรก็ดี ด้วยความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อการเติบโตของเศรษฐกิจจีน ส่งผลให้ความต้องการซื้อเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ราคาบ้านเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยแตะระดับ 1,571 ดอลลาร์ (ประมาณ 51,843 บาท) ต่อตารางเมตรในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าจากราคาเดิมในระยะเวลาเพียง 10 ปี

นอกจากนี้ ราคาบ้าน ต่อตารางเมตรเฉลี่ยในเมืองใหญ่ของจีนอย่างเซี่ยงไฮ้ และเซินเจิ้น เมื่อสิ้นปี 2564 ทำสถิติมากกว่าค่าเฉลี่ยปีก่อนหน้าอยู่ที่ 10,526 ดอลลาร์ (ประมาณ 347,358 บาท) และ 11,221 ดอลลาร์ (ประมาณ 370,293 บาท) ตามลำดับ 

ขณะที่ประชาชนในเมืองเล็กหรือบริเวณชนบทของจีนจำนวนหนึ่งเริ่มย้ายถิ่นฐานเข้ามาในเมืองใหญ่ส่งผลให้มีจำนวนบ้าน และสิ่งก่อสร้างมีมากเกินความต้องการ (Housing Surpluses) จนส่งผลกระทบเชิงลบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเล็กๆ ดังกล่าว

นอกจากนั้น ประมาณ 20% ของบ้านทั้งหมดในประเทศจีนเป็น “บ้านร้าง” และ “สร้างไม่เสร็จ” ซึ่งจำนวนดังกล่าวสามารถรองรับผู้อยู่อาศัยได้มากถึง 90 ล้านคน หรือมากกว่าประชากรไทยทั้งประเทศ

จากแนวโน้มราคาบ้าน และอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ในปี 2559 สี จิ้นผิง ประธานาธิบดีจีน ประกาศถ้อยแถลงต่อสาธารณชนเกี่ยวกับการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนว่า

“บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่มีไว้เพื่อการเก็งกำไร”

ต่อมาในปี 2563 ธนาคารกลางฯ ร่วมกับกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง-ชนบท (Ministry of Housing and Urban-Rural Development) จัดการประชุมกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ของจีน 12 แห่งเพื่อแก้ปัญหาดังกล่าว พร้อมขอให้บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าวชะลอการกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต จนท้ายที่สุดออกมาเป็น “นโยบายสามเส้นแดง” (The Three Red Lines Policy) ประกอบด้วย อัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ต้องไม่เกิน 70%, อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นต้องไม่เกิน 100% และเงินสดต่อหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่าตัว

นโยบายดังกล่าวออกมาเพื่อลดหนี้สินในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ขจัดปัญหาการกู้ยืมเงินอย่างไม่รอบคอบ และป้องกันไม่ให้กลไกตลาดนำพาราคาอสังหาริมทรัพย์ในจีนพุ่งสูงขึ้นไปอย่างไม่สมเหตุสมผลจนกลายเป็นวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์

นักวิชาการส่วนหนึ่งประเมินว่า นโยบายสามเส้นแดงส่งผลกระทบให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีนเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เพราะบริษัทเหล่านั้นจะไม่สามารถกู้เงินแบบไม่มีที่สิ้นสุดได้อีกต่อไป 

ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมมากที่สุดคือ ผลกระทบต่อ “บริษัท ไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป”  (China Evergrand Group) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีน ที่ประกาศเมื่อกลางเดือนก.ย.2565 ว่าเผชิญปัญหาขาดสภาพคล่อง และมีหนี้สินล้นพ้นตัวราว 3.05 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 10.065 ล้านล้านบาท)โดยเป็นหนี้สินระยะสั้นถึง 80% จนบริษัทต้องพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อหาเงินสดมาใช้หนี้

เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น ในปี 2563 จีดีพีซึ่งสะท้อนมูลค่าของกิจกรรมทางเศรษฐกิจของไทยอยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านดอลลาร์ (ประมาณ 16.5 ล้านล้านบาท) ดังนั้น หนี้สินของเอเวอร์แกรนด์จึงคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของจีดีพีของไทยในปีดังกล่าว

ส่วนข้อมูลที่รวบรวมโดยบลูมเบิร์ก ระบุว่า การค้างชำระหนี้หุ้นกู้ (Corporate Delinquency) ในจีนปี 2565 รวมอยู่ที่ 4.65 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.53 ล้านล้านบาท) ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชําระหนี้พันธบัตรมากกว่า 140 รายการ มูลค่ารวมทั้งในประเทศ และต่างประเทศอยู่ที่ 5 หมื่นล้านดอลลาร์ (ประมาณ 1.65 ล้านล้านบาท) ตามมูลค่าพันธบัตรที่ปล่อยออกไปทั้งหมดในปีเดียวกัน

หนึ่งในวิธีที่บริษัทยักษ์ใหญ่ดังกล่าว ดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาคือ การขายอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ต “แบบลดแลกแจกแถม” และชะลอโครงการก่อสร้างในอนาคตออกไปก่อน ทว่าเงินที่ได้รับมาก็ยังไม่เพียงพอ จนท้ายที่สุดผู้บริหารสามารถเจรจาพักหนี้มูลค่า 1.3 พันล้านดอลลาร์ (4.29 หมื่นล้านบาท) ออกไปได้ชั่วคราว

นักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งมองว่า วิกฤติสภาพคล่องของเอเวอร์แกรนด์เป็นเพียง “ยอดภูเขาน้ำแข็ง” โดยหากอ้างอิงตามข้อมูลในช่วงต้น การเติบโตของเศรษฐกิจจีนราว 17 - 29% มาจากการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ และจากความคึกคักในภาคส่วนดังกล่าวจึงส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในจีนปรับตัวขึ้นอย่างร้อนแรงในช่วง 10 - 15 ปีที่ผ่านมา 

อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวก็มาพร้อมกับหนี้มูลค่ามหาศาลในภาคส่วนดังกล่าว โดยหนี้ในส่วนอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนและประชาชนรวมกันมีสัดส่วนมากถึง 287% ของจีดีพี ซึ่งเพิ่มมาจาก 178% ในช่วงทศวรรษก่อนหน้า 

จากความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างที่กล่าวไปส่งผลให้ภาคเอกชนในจีนกู้เงินจากผู้ปล่อยสินเชื่อหลายแห่งเพื่อมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบสนองความต้องการซื้อในประเทศ อย่างกรณีของเอเวอร์แกรนด์ที่ระดมทุนเพิ่มเติมจากทั้งธนาคาร หุ้นกู้ คู่ค้า และลูกค้าที่ยินดียอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า (Presale) 

ด้วยแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย จึงไม่แปลกที่ประชาชนส่วนใหญ่จะยอมเปลี่ยน “เงินสด” เป็นอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นแทน จนกระทั่ง นักวิชาการจำนวนมากต่างแสดงความกังวลว่า จีนอาจเผชิญวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จนท้ายที่สุดรัฐบาลต้องออกนโยบายสามเส้นแดงมาเพื่อสกัดวิกฤติดังกล่าว

ล่าสุด สำนักข่าวบลูมเบิร์ก (Bloomberg) รายงานเมื่อวันที่ 29 มี.ค. ว่า ธนาคารผู้ปล่อยกู้ทั่วโลกเสี่ยงเผชิญการผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่ เหตุผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนประสบวิกฤติสภาพคล่อง ท่ามกลางพิษอสังหาฯ โดยเอเวอร์แกรนด์ให้สัมภาษณ์กับบลูมเบิร์กว่า “นักลงทุนอาจต้องรออีกหลายปีกว่าจะได้รับเงินคืน”

ทั้งนี้ บทวิเคราะห์ของสำนักข่าวบลูมเบิร์ก ประเมินอีกว่า การต่อสู้ของผู้ปล่อยกู้เพื่อเรียกเงินคืนจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนครั้งนี้ไม่เพียงแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่นักลงทุนต่างชาติต้องเผชิญในตลาดสินเชื่อที่ใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลกอย่างจีน แต่ยังเน้นย้ำว่า รัฐบาลจีนยังไม่สามารถแก้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ได้

อสังหาฯ ‘สวีเดน’ เสี่ยงโดมิโนลามยุโรป

ข้อมูลซึ่งรวบรวมโดยเทรดดิ้ง อิโคโนมิกส์ (Trading Economic) เว็บไซต์รวบรวมข้อมูลทางการตลาดและเศรษฐกิจ เปิดเผยว่าเงินเฟ้อของสวีเดนเคลื่อนไหวอยู่ในระดับสูงมาตั้งแต่กลางปี 2565 โดยอัตราเงินเฟ้อในเดือน พ.ค. อยู่ที่ 9.7% จากเดิมในเดือนก่อนหน้าอยู่ที่ 10.5% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายเคลื่อนไหวอยู่ในช่วง 2.08% ในเดือน ม.ค. และมาอยู่ที่ 2.32% ในเดือน พ.ค. ที่ผ่านมา 

จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่กล่าวมา เมื่อวันที่ 17 มิ.ย. ที่ผ่านมา สำนักข่าวรอยเตอร์ (Reuters) รายงานว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสวีเดนได้รับแรงกดดันจากปัจจัยดังกล่าว ประกอบกับเศรษฐกิจภายในประเทศที่อยู่ในสภาวะถดถอย จนหลายหน่วยงานจัดอันดับให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในสวีเดนอยู่ในระดับ “ขยะ” แม้นิกลาส วีคแมน (Niklas Wykman)  รัฐมนตรีตลาดเงินสวีเดน ระบุว่า มีนโยบายเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการล้มสลายของราคาอสังหาริมทรัพย์แน่นอน

ทั้งนี้ บทวิเคราะห์ของสำนักข่าวรอยเตอร์ส ระบุว่า

หลายฝ่ายกังวลว่าความปั่นป่วนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสวีเดนจะส่งผลกระทบต่อค่าเงินในประเทศ และอาจกระเทือนภาคส่วนดังกล่าวในกลุ่มประเทศใกล้เคียง โดยสวีเดนและเยอรมนีได้รับผลกระทบหนักที่สุด จากปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ

 

โดยเมื่อไม่นานมานี้ องค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา (OECD) ออกมาเตือนว่า สเถียรภาพทางการเงินในสวีเดนอยู่ท่ามกลางความเสี่ยง เนื่องจากธนาคารพาณิชย์หลายแห่งปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่ปล่อยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นแบบบล็อกสเต็ป ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารกลางสวีเดนที่เคลื่อนไหวอยู่ในระดับสูง 

ทั้งนี้ หากย้อนกลับไปในช่วงต้นทศวรรษ 1990 สวีเดนเผชิญกับวิกฤติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จนทำให้รัฐจำเป็นต้องเข้าไปอุ้มธนาคาร 2 แห่ง รวมถึงให้เงินช่วยเหลือราว 1 ใน 3 ของจำนวนเงินช่วยเหลือทั้งหมดและปรับลดค่าเงินของสวีเดนลง ซึ่งเป็นที่มาของสภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างหนักในสวีเดน

นักวิเคราะห์เชื่อภาคอสังหาฯ ไทยยังแกร่ง

ดร.จิติพล พฤกษาเมธานันท์ หัวหน้ากลยุทธ์การลงทุน ฝ่ายวิเคราะห์เศรษฐกิจและการลงทุนสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี(ประเทศไทย) จำกัด ให้สัมภาษณ์กรุงเทพธุกิจว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยไม่ค่อยมีปัญหาคล้ายต่างประเทศ แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างมากกว่า 

โดยอสังหาริมทรัพย์มักกระจุกตัวอยู่ในหัวเมืองใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งห้องชุด และห้างสรรพสินค้ารวมทั้งหากย้ายไปทำธุรกิจที่ต่างจังหวัดหรือเมืองรองก็มีโอกาสขาดทุน ส่งผลให้พอมีการกระจุกตัวราคาจึงปรับตัวสูงขึ้น

“พออสังหาริมทรัพย์บ้านเราราคาแพงมากๆ คนธรรมดาก็เข้าถึงยากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ เลยต้องขายให้ลูกค้าที่มีกำลังซื้อมากขึ้นเรื่อยๆ จึงไม่แปลกที่คนจีนจะเข้ามาซื้อคอนโดบ้านเราเยอะ เพราะเขามีกำลังซื้อ”

เมื่อถามว่ามีวิธีในการแก้ไขปัญหาการกระจุกตัวของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ดร.จิติพล ระบุว่า มีทั้งหมด 2 วิธีคือ การย้ายเมืองหลวงไปเรื่อยๆ เพื่อให้เกิดการบริโภคและจ้างงานในหลายจังหวัดที่ย้ายไป รวมทั้งการให้อินเซนทีฟสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ทำธุรกิจในต่างจังหวัด

“ทั้งสองวิธีนี้ใช้ไม่ได้ผลที่ผ่านมา เพราะไม่มีข้าราชการคนไหนต้องการออกนโยบายให้ตัวเองต้องย้ายที่อยู่เป็นประจำ และเรื่องการให้อินเซนทีฟสำหรับผู้ประกอบการที่ขยายฐานการผลิตไปต่างจังหวัดเพราะในแต่ละพื้นที่มักมีผู้มีอิทธิพลที่ไม่อยากให้จังหวัดอื่นมีความมั่งคั่งมากกว่าจังหวัดของตัวเอง”

ด้านนายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บล.เอเชีย พลัส ให้สัมภาษณ์กรุงเทพธุรกิจว่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิขย์ประเทศไทยยังไม่มีปัญหา โดยอสังหาฯ ในตลาดบนยังสามารถทำกำไรได้ดี ทว่าตลาดกลางและล่างกำลังซื้อของประชาชนยังไม่กลับมา