‘คลัง’ จัดเต็มชง ครม. 4 มาตรการ อุ้ม'อสังหาฯ' บูมเศรษฐกิจ 8 แสนล้าน ดันGDP 1.5%

นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้สั่งการให้ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ โดยนายกรัฐมนตรีให้เหตุผลถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 และปัญหาสำคัญที่ควรจะเร่งแก้ไข เพราะการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิด Multiplier effect ต่อหลายภาคธุรกิจ

ที่ผ่านมา 7 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้เข้าพบนายกรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 7 ม.ค.2567 เพื่อเสนอมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดหย่อนค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การสนับสนุนการมีบ้านหลังแรก

รายงานข่าวจากทำเนียบรัฐบาล เปิดเผยว่า การประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 9 เม.ย.2567 กระทรวงการคลังจะเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเตรียมรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศสู่ศูนย์กลางเมืองอุตสาหกรรมระดับโลก (Thailand Vision)

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวจะปรับปรุงมาตรการทางภาษีและค่าธรรมเนียม และมาตรการทางการเงินเพื่อสนับสนุนอสังหาริมทรัพย์ตามข้อสั่งการของนายกรัฐมนตรี เพื่อสนับสนุนประชาชนเข้าร่วมมาตรการได้มากขึ้น และสนับสนุนประชาชนมีที่อยู่อาศัย รวมทั้งการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ โดยมาตรการที่จะเสนอ ครม.มีดังนี้

1.การปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยให้ขยายเพดานมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ได้รับค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่ต้องการที่อยู่อาศัย 

และผู้ขายที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งอาคารที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์และห้องชุด ในราคาซื้อขายและค่าประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธ.ค.2567 

สำหรับมาตรการดังกล่าวจะลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน จากปกติ 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว 

รวมถึงการซื้อขายห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีซื้อขายเฉพาะส่วน

แก้ปัญหาบ้านไม่เกิน 7.5 ล้านเหลือขาย 86% 

รายงานข่าวระบุว่า มาตรการดังกล่าวเป็นการปรับปรุงมาตรการจากที่กระทรวงการคลังเคยมีลดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมทั้งการโอนและค่าจดจำนองให้อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่ง ครม.เห็นชอบเมื่อเดือน ธ.ค.2566 ให้ขยายเวลามาตรการ 1 ปี ไปสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.2567 

แต่ในครั้งนี้จะเสนอ ครม.เห็นชอบให้เพิ่มเพดานราคาจาก 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่เหลือขายสะสมอยู่ในตลาดที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 46% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด ส่วนอยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนกว่า 86% ของอยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาด 

รวมทั้งสอดคล้องกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งรายงานว่าช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ที่อยู่อาศัยราคาไม่ถึง 3 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็น 41.4% 

ส่วนที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นสัดส่วน 61.4% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด ดังนั้นมาตรการนี้จึงช่วยสนับสนุนการซื้อขายที่อยู่อาศัยและการจดทะเบียนและโอนที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นด้วย 

“คลัง”คาดกระตุ้นจีดีพี 1.58% 

กระทรวงการคลังระบุว่า มาตรการนี้จะช่วยให้ประชาชนสามารถเข้าร่วมมาตรการได้เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจ 

รวมถึงช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวกับภาคอสังหาริมทรัพย์ คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 799,374 ล้านบาทต่อปี 

ช่วยเพิ่มการบริโภคในประเทศ 118,413 ล้านบาทต่อปี หรือ 9,868 ล้านบาทต่อเดือน และเพิ่มการลงทุน 464,971 ล้านบาทต่อปี หรือ 38,748 ล้านบาทต่อเดือน และส่งผลให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) เพิ่มขึ้น 1.58% ต่อปี เมื่อเทียบกับกรณีไม่มีมาตรการ

ทั้งนี้การส่งเสริมให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ รวมทั้งช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเศรษฐกิจถึง 6.95% ของจีดีพี และมีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นมาก โดยมีตัวคูณทางเศรษฐกิจ 1.13 ซึ่งหมายความว่าทุก 100 บาท ที่ลงทุนจะเกิดผลต่อเศรษฐกิจ 113 บาท

อย่างไรก็ตามมาตรการนี้จะทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สูญเสียรายได้จากค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากปัจจุบัน 5,299 ล้านบาทต่อปี หรือ 442 ล้านบาทต่อเดือน เป็นจำนวนประมาณ 23,822 ล้านบาทต่อปี หรือ 1,985 ล้านบาทต่อเดือน ซึ่งมีข้อเสนอให้ อปท.หารือกับสำนำงบประมาณเพื่อหาแนวทางชดเชยรายได้ต่อไป 

ลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาให้ผู้สร้างบ้าน

2.มาตรการลดหย่อยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกบ้าน โดยรายงานข่าวระบุด้วยมาตราการนี้โดยกระทรวงการคลังยังได้เสนอมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ บุคคลธรรมดาที่มีการสร้างบ้านในช่วงเวลาที่มีการดำเนินมาตรการ โดยมีการกำหนดให้ผู้มีเงินได้ซึ่งมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 

แต่ไม่รวมถึงห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล หักลดหย่อนค่าก่อสร้างบ้าน เมื่อได้ทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านกับผู้รับเหมาทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล และต้องเริ่มก่อสร้างบ้านในหรือหลังวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้ แต่ไม่เกินวันที่ 31 ธ.ค.2568 

ทั้งนี้ มูลค่าการหักลดหย่อนให้เป็นไปตามมูลค่าการก่อสร้างบ้าน 1 ล้านบาท จะหักลดหย่อนภาษีได้ 10,000 บาท ลดหย่อนภาษีได้สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านที่เสียอากรแสตมป์ด้วยวิธีการชำระอากรเป็นเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเตอร์เน็ตกับกรมสรรพากร โดยคาดว่ามีผู้เข้าร่วมโครงการ 5,000 ราย คิดเป็นวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท สูญเสียรายได้ภาครัฐปีละ 2,000 ล้านบาท

ธอส.จัดสินเชื่อบ้าน 3 หมื่นล้านบาท

3.มาตรการการสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อย ผ่านโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home ซึ่งโครงการนี้รัฐบาลร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)เพื่อสนุบสนุนให้ประชาชนที่ยังไม่มีบ้านมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 

ทั้งนี้ ธอส.จัดสรรวงเงินกู้อัตราพิเศษวงเงิน 2 หมื่นล้านบาท ให้ประชาชนกู้ยืมเงินโดยคิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษในอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรกที่ 3% ระยะเวลากู้ยืมสูงสุด 40 ปี โดยมีระยะเวลาขอสินเชื่อตั้งแต่วันที่ ครม.เห็นชอบไปจนถึงวันที่ 30 ธ.ค.2568

ส่วนอีกโครงการคือโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life จะปล่อยกู้สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท และมีวงเงินปล่อยสินเชื่อในโครงการ 1 หมื่นล้านบาท โดยคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.98% ต่อปี ระยะเวลาในการกู้ยืมสูงสุด 40 ปี

หั่นไซส์ที่ดินบ้านเดี่ยวเหลือ 35 ตร.ว.

4.การพิจารณามาตรการอื่นที่เกี่ยวข้องกับการสนับสนุน และกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งมีการหารือและนำเสนอโดยภาคเอกชนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เช่น สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เป็นต้น ซึ่งมีข้อเสนอมายังภาครัฐซึ่งได้มีการรวบรวมและนำไปศึกษาข้อดีข้อเสียต่อไป ได้แก่

การพิจารณาแก้ไขนโยยายการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและพาณิชยกรรม โดยลดขนาดที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว เป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา จากเดิมกำหนดที่ 50 ตารางวา ส่วนบ้านแฝดและบ้านแถว ไม่ต่ำกว่า 28 ตารางวา และอาคารพาณิชย์ เป็นไม่ต่ำกว่า 14 ตารางวา

หนุนแก้กฎหมายต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี 

นอกจากนี้เสนอให้มีการพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่อยู่อาศัยของขาวต่างชาติ ได้แก่ พิจารณาขยายระยะเวลาการเช่า จากเดิม 30 ปี เป็น 99 ปี โดยกำหนดการเช่าให้เป็นทรัพย์สิทธิ์ (Real Right) 

รวมถึงการทบทวนหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ที่เกี่ยวข้องกับการชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ การพิจารณาให้ LTR Visa 10 ปี จำนวน 4 คน แก่ผู้เช่าระยะยาวหรือผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านทาทขึ้นไป และ MTR Viรล 5 ปี จำนวน 2 คน สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป และกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดินได้

ขอให้พิจารณาผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV ในปี 2567 - 2568 รวมทั้งการบรรเทาความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนในกระบวนการ ขออนุมัติรายงาน EA ของกลุ่มธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด โดยขอให้ผู้ประกอบการทิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สามารถยืนและตำเนินการจนครบขั้นตอนในการได้รับอนุมัติรายงาน EA ในระหว่างที่ยังไม่โอนที่ดินได้ เป็นต้น