ทรัมป์2.0:ตลาดที่อยู่อาศัยไทย รวมถึงในEEC ต้องเจอกับอะไรบ้าง?

รวมถึงสถานการณ์ความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกเผชิญกับความไม่แน่นอนมากขึ้นในระยะข้างหน้า จะนำมาซึ่งผลกระทบทางอ้อมต่อตลาดที่อยู่อาศัยในไทย รวมถึงใน EEC ตามมา ทั้งในด้านโอกาส และความท้าทายของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ดังนี้

1. นโยบายการขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจีนอีก 60 pp. (percentage point) และสินค้าประเทศอื่น 10 pp. กดดันให้การค้าโลกมีแนวโน้มชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความมั่งคั่งและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยของชาวต่างชาติให้ชะลอตัวลงด้วย โดยกรุงเทพฯ เป็นจังหวัดที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากชาวต่างชาติสูงที่สุด รองลงมาคือชลบุรี ทั้งนี้นโยบายการขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจีนถึง 60 pp. จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อชาวจีนในตลาดที่อยู่อาศัยในไทย โดยปัจจุบันมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนราว 50% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในไทยโดยรวม ซึ่งยังอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง COVID-19

2. นอกจากนี้ ทิศทางการค้าโลกที่มีแนวโน้มชะลอตัวอาจส่งผลกระทบให้นักลงทุนชะลอแผนการลงทุนในบางอุตสาหกรรมเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย ประกอบกับการลงทุนจากสหรัฐ ในไทยมีความเสี่ยงชะลอตัวจากนโยบาย America First ที่จะทำให้มีการโยกย้ายการลงทุนหรือฐานการผลิตกลับไปสหรัฐฯ อย่างไรก็ดี ในระยะข้างหน้ายังมีโอกาสของการโยกย้ายการลงทุนหรือฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติออกจากประเทศที่ถูกตั้งกำแพงภาษีสูง โดยเฉพาะจีน ที่อาจย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น และช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทย รวมถึง EEC ซึ่งถือเป็นพื้นที่สำคัญในการขยายการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมได้มากขึ้น

3. นโยบายต่างประเทศของสหรัฐที่อาจทำให้เกิดปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์มากขึ้น มีแนวโน้มส่งผลให้ความมั่งคั่งและความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากผู้คนในประเทศคู่ขัดแย้งกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางลงไปชะลอตัวลง แต่ในทางกลับกัน ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยในกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากความต้องการหนีความขัดแย้งออกมาหาความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน ดังเช่นในกรณีที่ชาวรัสเซียที่หนีภัยสงครามในปี 2022 มาอยู่อาศัยที่ภูเก็ต และมีส่วนสำคัญในการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมาจนถึงปัจจุบัน สำหรับชลบุรี ซึ่งเป็นจังหวัดหนึ่งใน EEC ก็ถือเป็นอีกหนึ่งจุดหมายสำคัญที่ชาวต่างชาตินิยมเข้ามาอยู่อาศัยเช่นเดียวกัน

4. นโยบายการลดภาษีนิติบุคคลและกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงในสหรัฐ อาจส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวขยายตัวได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม สัดส่วนกำลังซื้อจากสหรัฐ ในตลาดที่อยู่อาศัยในไทยที่ยังไม่มากนัก โดยปัจจุบัน มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจากชาวสหรัฐฯ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2024 คิดเป็นสัดส่วนราว 4% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในไทยโดยรวม ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในไทยยังได้รับอานิสงส์จากนโยบายนี้ไม่มากนัก

ทั้งนี้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังต้องจับตาการดำเนินนโยบายของทรัมป์ ซึ่งจะมีผลต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติ ทั้งในด้านโอกาส และความท้าทายข้างต้น เพื่อนำมาสู่การปรับกลยุทธ์ ท่ามกลางสถานการณ์ที่ตลาดที่อยู่อาศัยในไทย รวมถึงใน EEC ยังเผชิญภาวะการชะลอตัวจากกำลังซื้อในประเทศ อย่างไรก็ดี นโยบายกีดกันการค้าของทรัมป์มีแนวโน้มส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญ อย่างเหล็กมีราคาลดลง ทั้งจากต้นทุนราคาพลังงานที่อาจชะลอตัวลง ประกอบกับเหล็กจากจีนที่มีราคาต่ำกว่ามีแนวโน้มถูกนำเข้ามา และกดดันราคาเหล็กไทยให้ต่ำลงมากขึ้น ซึ่งจะช่วยหนุนให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความสามารถควบคุมต้นทุนได้มากขึ้น